Агентство недвижимости «Галерея Сити».

09.11.2010 16:39
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает своим клиентам услуги по покупке, продаже квартир, домов, земельных участков. Ежедневно специалисты агентства помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», продолжает отвечать на наиболее частые вопросы из своей практики.

В наше агентство позвонил молодой человек с просьбой перечислить документы, необходимые для заключения сделки купли-продажи квартиры и подсказать, на что нужно обратить внимание. После моих расспросов пояснил, что сам нашел квартиру, которую хочет купить. Хозяин тоже продает сам, без риэлтора. С его слов, документы все готовы и нет смысла тратиться на услуги риэлтора.

Я вынуждена была отказать в консультации по телефону, потому что, во-первых, уважаю свой труд и ценю свое время, а во-вторых, объяснила молодому человеку, что раз он все-таки позвонил риэлтору, значит не так уж и бессмысленно участие специалиста в сделке. Расскажу о самых важных моментах, которые исследует риэлтор при сопровождении сделки по покупке квартиры, затрачивая на это совсем немало времени, своих знаний и навыков. Надеюсь, что эта информация поможет понять, что работа грамотного риэлтора гарантирует избежание многих юридических и финансовых рисков в «таких простых» сделках покупки жилья.

Итак, после долгих поисков, затраченного времени на разговоры по телефону, а так же километров, наезженных по осмотрам, вы, наконец, выбрали квартиру. Кажется, что большая часть проблемы решена. Это так, но только при условии, что вы смогли оценить: нет ли скрытых дефектов в квартире, не замазал ли продавец следы недавнего потопа, не закрыл ли ковриком вспученный паркет, не продает ли он квартиру в связи с тем, что скоро под окнами проложат трамвайные пути, или устал от безобразного обслуживания своего дома, и многое-многое другое. Риэлтор, не первый год работающий на рынке, знает на что обратить внимание и как добыть важную информацию.

Следующий шаг – проверка юридической чистоты квартиры. Для начала, нужно запросить у продавца пакет документов на продаваемую квартиру. Что в него входит?

1. Правоустанавливающие документы, т.е. договоры или иные основания права собственности на продаваемую квартиру. Основные из них: договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, судебные акты.

В случае с приватизацией надо проверить возможные законные права третьих лиц. До недавних пор в нашей стране практиковалась выписка граждан при некоторых обстоятельствах: отбывание уголовного наказания, призыв в армию, лечение в психоневрологическом диспансере, помещение в дома-интернаты, длительные командировки. В отсутствии этих лиц, оставшиеся прописанные жильцы приватизировали квартиру без них. На совершенно законном основании отсутствующие, но сохранившие права на жилье граждане могут потребовать либо расторгнуть сделку, либо часть квартиры.

При покупке квартиры, доставшейся в наследство, очень важно проверить отсутствие других претендентов. Для этого нужно знать требования закона и способы проверки. Даже после истечения срока исковой давности обиженные родственники имеют возможность истребовать через суд свою долю наследства.

Следующий вариант – дарение. Нередко используется при продаже долей в квартире или совместного имущества супругов. Сомнительный путь, так как речь идет о праве преимущественной покупки других участников долевой собственности и необходимости согласия супруга на отчуждении совместно нажитого имущества.

Отдельной, тщательной проверки требует покупка квартиры, полученной по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

2. В комплект документов для сделки купли-продажи входят также: выписка из домовой книги. Нужно запрашивать у паспортистки архивную выписку, т.е. с указанием всех лиц, которые когда-либо были прописаны в квартире, с датами и причинами выписки. Если такие обнаружатся &"151; выяснить их место жительства. Далее, справка об отсутствии задолженности по квартплате. До того, как идти за этой справкой, нужно снять показания с электрических и водяных счетчиков. Бывают случаи, что продавец предъявляет в управляющую компанию заниженные показания счетчиков. В дальнейшем выявленная задолженность ляжет на плечи покупателя. Доказать, что задолженность за телефон, интернет, кабельное телевидение и газ осталась от прежних собственников, тоже бывает проблемно. Эти справки стоит получать вместе с продавцом, чтобы убедиться, что они выданы официальным органом, а не напечатаны на цветном принтере.

3. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки, если собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети. Недавний случай из практики показал, что важно не только выявить наличие этих документов, но и проследить, чтобы продавец передал их на регистрацию. Продавец и покупатель пришли в регистрирующий орган для сдачи документов купли-продажи на регистрацию. После получения расписки в приеме документов – рассчитались. Далее покупатель получил уведомление о приостановке регистрации по причине отсутствия согласия супруги продавца на продажу квартиры. Но ведь покупатель видел этот документ! Просто продавец «забыл» его сдать и продолжал «забывать» еще три месяца. В результате в регистрации сделки было отказано. Позднее продавец вернул деньги, а покупатель выяснил, что таким путем продавец решил свой вопрос с беспроцентным кредитом на развитие бизнеса на четыре месяца!

4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, т.е. залога (ипотеки), ареста и пр. Если пренебречь этим документом, можно получить тот же результат, как в случае, описанном выше. В понятие обременения входит также признание продавца недееспособным, когда он состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Проверить это не сложно &"151; заехать в районный диспансер и запросить справку о состоянии здоровья продавца. Но, если продавец недавно переехал в покупаемую вами квартиру, то тут следует насторожиться. Он мог просто «по забывчивости» не сообщать по старому месту жительства об изменениях в учетной записи, тогда по новому месту жительства он будет числиться здоровым.

5. Кадастровый (технический) паспорт на квартиру. Предоставлять его на регистрацию в определенных случаях не требуется, но изучить нужно обязательно на предмет совпадения данных с правоустанавливающими документами и наличия несогласованной перепланировки.

Следующим этапом будет составление договора купли-продажи квартиры. Рекомендации по этому вопросу требуют изложения в отдельной статье. Но составление грамотного договора очень важно для защиты прав добросовестного приобретателя. Нередки случаи, когда недобросовестный участник сделки подает иск о признании сделки недействительной. Как правило, среднестатистическому гражданину проследить всю юридическую судьбу квартиры практически невозможно. А вот прописать в условиях договора продажи все то, о чем договорились стороны, все обстоятельства, формальности и требования закона &"151; возможно.

Также важными вопросами сделки купли-продажи недвижимости являются: проверка полномочий доверенного лица, если сделка заключается по доверенности, выбор оптимального порядка расчетов, в том числе внесения аванса, сопровождение сделок с участием кредитных средств и средств гос.поддержки (сертификаты, материнский капитал) и многое другое.

9 ноября 2010 г.

Похожие статьи

Последние статьи

По каким правилам обыкновенный гражданин может совершенно законно стать владельцем чужого имущества, разъяснил недавно Верховный суд РФ.
24 минуты назад
Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
3 дня назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
4 дня назад