Способы приобретения жилья. Часть 2

21.05.2008 10:31
В настоящее время в России существует несколько разновидностей потребительских кооперативов, деятельность которых регулируется различными нормативно-правовыми актами.

(Продолжение. Начало в №35 от 8-11 мая). К потребительским кооперативам относятся: жилищные и жилищно-строительные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы, кредитные потребительские кооперативы граждан, потребительские ипотечные кооперативы и другие. Все они действуют на первый взгляд по схожим схемам, но в то же время каждый из них имеет свои особенности

Законодательством РФ регламентируется деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) по привлечению и использованию денежных средств граждан &" face="Times New Roman">Законодательством РФ регламентируется деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) по привлечению и использованию денежных средств граждан &" face="Times New Roman">

ЖНК является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Паевой взнос &" face="Times New Roman">

ЖНК является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Паевой взнос &" face="Times New Roman">

При вступлении в ЖНК необходим вступительный членский взнос в виде денежных средств, единовременно внесенных гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива. Но также может возникнуть необходимость в  дополнительных взносах для покрытия убытков кооператива и обязательных ежемесячных членских взносов (если уставом кооператива не предусмотрено иное).

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать кредиты и займы, получаемые кооперативом.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения, и это указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованным с членом кооператива.

Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе (если иное не предусмотрено уставом кооператива), например, если член кооператива не может больше ждать предоставления ему готовой квартиры.

Передача квартиры члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение путем принятия решения.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Важным является оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, которая проводится федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков и его территориальными органами, что является очень важным.

При вступлении в ЖНК необходим вступительный членский взнос в виде денежных средств, единовременно внесенных гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива. Но также может возникнуть необходимость в  дополнительных взносах для покрытия убытков кооператива и обязательных ежемесячных членских взносов (если уставом кооператива не предусмотрено иное).

На приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать кредиты и займы, получаемые кооперативом.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения, и это указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованным с членом кооператива.

Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе (если иное не предусмотрено уставом кооператива), например, если член кооператива не может больше ждать предоставления ему готовой квартиры.

Передача квартиры члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение путем принятия решения.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

 

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

 

Передача квартиры члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение путем принятия решения.

Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе (если иное не предусмотрено уставом кооператива), например, если член кооператива не может больше ждать предоставления ему готовой квартиры.

Отмечу, что долевое строительство и раньше существовало, но в виде различных потребительских кооперативов. Но тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий.

Идея использования  варианта привлечения средств у населения ранее принадлежала застройщикам. На начальных этапах строительства застройщики не имели собственных денежных средств для возведения многоквартирного дома, поэтому один из способов финансирования было привлечение денег населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья.

Известно, что далеко не все граждане имеют достаточный объем финансовых средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. Существует необходимость привлечения  банковских кредитов.

Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении нового жилья, застройщики внедряют различные схемы привлечения денежных средств, минуя Закон РФ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другой участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Привлекать денежные средства застройщиком теперь возможно только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка.

Для данного договора, а также в случаях уступки прав требований, предусматривается письменная форма и государственная регистрация.

К достоинствам данной схемы можно отнести следующее. Во-первых, схема привлечения денежных средств застройщиком достаточно проста и понятна – гражданин вносит деньги либо полностью, либо в рассрочку равными долями в течение конкретного срока за квартиру определенного метража, планировки, этажа. Эта схема также обеспечивает отсутствие существенного удорожания жилья.

Во-вторых, стоимость жилья значительно ниже, чем при покупке готового жилья на «вторичном» рынке. Однако данная схема имеет и недостаток. Но, на мой взгляд, только для застройщиков, которых ждут большие штрафы в случаях, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости затянется.

Также, если следовать букве закона, привлекать денежные средства граждан, теперь нельзя, как это практиковалось ранее, без соответствующих документов, в частности без разрешения на строительство и опубликования проектной декларации и многого другого.

Для гражданина, желающего приобрести квартиру в строящемся доме от застройщика, существует риск потери своих денежных средств в случаях, если заключаемый застройщиком договор не является заключенным в соответствии с 214 Законом РФ.

Застройщик иногда преследует свои цели путем составления схожих, по сравнению с договором долевого участия, схем привлечения средств граждан. Например, зачастую  заключаются предварительные договора на приобретение будущей квартиры и, в случае возникновения каких-то проблем, ссылаться на измененный и дополненный 214 Закон РФ уже будет нельзя.

Конечно, с вступлением указанного выше Закона в силу, ситуация должна измениться. Контроль за  деятельностью застройщиков теперь осуществляют органы исполнительной власти субъекта РФ.

И еще один момент, о котором хотелось бы сказать &" face="Times New Roman">

Отмечу, что долевое строительство и раньше существовало, но в виде различных потребительских кооперативов. Но тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий.

Идея использования  варианта привлечения средств у населения ранее принадлежала застройщикам. На начальных этапах строительства застройщики не имели собственных денежных средств для возведения многоквартирного дома, поэтому один из способов финансирования было привлечение денег населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья.

Известно, что далеко не все граждане имеют достаточный объем финансовых средств для оплаты приобретаемого жилья в течение периода строительства. Существует необходимость привлечения  банковских кредитов.

Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении нового жилья, застройщики внедряют различные схемы привлечения денежных средств, минуя Закон РФ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другой участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Привлекать денежные средства застройщиком теперь возможно только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка.

Для данного договора, а также в случаях уступки прав требований, предусматривается письменная форма и государственная регистрация.

К достоинствам данной схемы можно отнести следующее. Во-первых, схема привлечения денежных средств застройщиком достаточно проста и понятна – гражданин вносит деньги либо полностью, либо в рассрочку равными долями в течение конкретного срока за квартиру определенного метража, планировки, этажа. Эта схема также обеспечивает отсутствие существенного удорожания жилья.

Во-вторых, стоимость жилья значительно ниже, чем при покупке готового жилья на «вторичном» рынке. Однако данная схема имеет и недостаток. Но, на мой взгляд, только для застройщиков, которых ждут большие штрафы в случаях, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости затянется.

Также, если следовать букве закона, привлекать денежные средства граждан, теперь нельзя, как это практиковалось ранее, без соответствующих документов, в частности без разрешения на строительство и опубликования проектной декларации и многого другого.

Для гражданина, желающего приобрести квартиру в строящемся доме от застройщика, существует риск потери своих денежных средств в случаях, если заключаемый застройщиком договор не является заключенным в соответствии с 214 Законом РФ.

Застройщик иногда преследует свои цели путем составления схожих, по сравнению с договором долевого участия, схем привлечения средств граждан. Например, зачастую  заключаются предварительные договора на приобретение будущей квартиры и, в случае возникновения каких-то проблем, ссылаться на измененный и дополненный 214 Закон РФ уже будет нельзя.

Конечно, с вступлением указанного выше Закона в силу, ситуация должна измениться. Контроль за  деятельностью застройщиков теперь осуществляют органы исполнительной власти субъекта РФ.

И еще один момент, о котором хотелось бы сказать &" face="Times New Roman">

Идеальной схемой приобретения новой квартиры, например, для меня (пусть даже с «черновой» отделкой) является рассрочка, предоставленная застройщиком  для оплаты части квартиры, а остальная часть оплаты возможна с помощью обычного потребительского кредита либо с помощью ипотеки. Должны соблюдаться лишь три условия &" face="Times New Roman">

Идеальной схемой приобретения новой квартиры, например, для меня (пусть даже с «черновой» отделкой) является рассрочка, предоставленная застройщиком  для оплаты части квартиры, а остальная часть оплаты возможна с помощью обычного потребительского кредита либо с помощью ипотеки. Должны соблюдаться лишь три условия &" face="Times New Roman">

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Программа капремонта многоквартирных домов с момента появления подвергается постоянной критике. То взносы слишком высоки, то льготы слишком малы, то цели не вполне ясны...
22 часа назад
53,4 процента россиян хотят иметь квартиру в собственности, в том числе, чтобы продемонстрировать более высокий социальный статус.
1 день назад
Способ возведения советских пятиэтажек остается востребованным и 60 лет спустя — в мире продолжают строить здания по стандартам типового жилья СССР
1 день назад