Органы опеки и попечительства дают разрешение

04.07.2008 11:01
В эпоху, когда квадратный метр жилья почти на вес золота, и цены на него продолжают расти, одними из самых сложных сделок остаются сделки, где сособственником продаваемого жилья являются несовершеннолетние дети. Многие потенциальные покупатели опасаются таких сделок, бояться волокиты и лишних проблем при оформлении. Но на самом ли деле в вопросе о несовершеннолетних детях – сособственниках жилья все так сложно?

О правах несовершеннолетних и способах их отстоять, мы разговариваем с главным специалистом по защите прав несовершеннолетних районного отдела народного образования Советского района г. Казани Козловой Татьяной.

- Татьяна Николаевна, расскажите нашим читателям, какие права есть у несовершеннолетних детей при сделках купли-продажи объектов недвижимости, сособственником которых они являются?
- Если у родителей есть планы на куплю-продажу жилой площади, сособственником которой является несовершеннолетний, то у ребенка имеется право на сохранение жилой площади, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу, только при условии, что родители предоставят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Естественно, здесь просматриваются и перспективы, связанные с ипотекой, кредитованием, всего, что идет на поддержку семьи, которая улучшает свои жилищные условия.
- Какие нормативы существуют для переселения несовершеннолетних с одной жилплощади в другую?
-  Условия при продаже жилья таковы, что площадь приобретаемого жилья и доля в нем несовершеннолетнего должны быть либо равноценной, либо большей, чем  та, что принадлежала  ребенку ранее. Один из основных принципов &"151; при сделке купли-продажи ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Допустим, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., где у несовершеннолетнего 1/3 доли, и приобретается другая равноценная или большая квартира. Взамен приобретается  квартира общей площадью 80 кв.м. В этом случае родители имеют право выбора, выделить ли ребенку 20 метров, или же выделить ему 26 метров. Но доля выделяемой площади на имя несовершеннолетнего должна быть не менее отчуждаемой доли. В нашем районе практика такая, что даже на кв. метр площади нельзя ущемлять права ребенка, потому что каждый метр в условиях приватизации является предметом купли-продажи. Мы этот момент отслеживаем очень внимательно. Перечисление денежных средств на счет ребенка взамен продаваемой жилой площади в нашем районе не практикуется. 
- Как давно органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок с участием несовершеннолетних в сфере недвижимости? Кто является разработчиком норм, которыми в своей работе руководствуются органы опеки?
- Органы опеки и попечительства занимаются отслеживанием сделок купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних практически с марта 1993 года, когда в стране был принят закон о передаче жилищного фонда в собственность граждан.
К сожалению, до сих пор нет отдельного закона о защите имущественных прав детей. Органы опеки и попечительства привлечены к данной деятельности на основании ч.4 ст.292 ГК РФ и ст.56, ст.64 Семейного Кодекса РФ. Мы руководствуемся также нормативными документами: письмами Министерства образования РФ, рекомендательными письмами Прокуратуры Республики Татарстан и Российской Федерации. Некоторые документы принимались, дополнялись, отменялись. Но в основе всего лежат все-таки  указанные выше статьи законов. В соответствии с требованиями указанных выше законов и нормативных документов  прокуратура проверяет работу органов опеки  попечительства в плане защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетних.
- Каким образом отслеживается соблюдение прав детей Органами опеки и попечительства?
- Сделка с недвижимостью, сособственниками которой являются дети, подлежит обязательному согласованию с Органами опеки и попечительства. Когда к нам обращаются родители несовершеннолетних детей с заявлением на продажу жилой площади, одновременно они обязаны предоставить и документы на ту площадь, которую намерены продать, и на ту, которую намеренны приобрести. В случае если идет сразу безусловное улучшение жилищных условий, то документы, разрешающие сделку, готовятся в установленный законом срок, он составляет 14 дней. Если возникают нюансы, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия, если приобретается жилой дом в частном секторе, расположенный на земельном участке, а также если есть вопросы, связанные с кредитованием, то в этом случае все документы у нас проходят через районную жилищную комиссию.
Для согласования распоряжения главы администрации на сделку с недвижимостью, сособственниками которой являются несовершеннолетние необходимо восемь подписей, включая подпись главы администрации района. Затем разрешение на сделку регистрируется в протокольном отделе города, один экземпляр направляется в прокуратуру города.
- Что входит в задачи районной жилищной комиссии?
- Задача районной комиссии &"151; объективно рассмотреть все документы и принять решение в интересах семьи и, в частности, в интересах ребенка. Комиссия создана распоряжением главы администрации в каждом районе города. В её состав входят компетентные лица: начальник отдела жилищной политики, начальник юридического отдела, ответственный секретарь комиссии по делам несовершеннолетних, которые прослеживают всю правовую базу и все документы, свидетельствующие о техническом состоянии приобретаемой жилой площади. Нет оснований не доверять документам и выезжать лично на объекты купли-продажи. Любой документ имеет штамп, печать и подпись конкретного должностного лица, который несет ответственность за этот документ. Для вынесения решения нам предоставляют технический паспорт на жилье, справку БТИ, которая несет всю информацию о техническом состоянии дома, его процент износа, общая площадь, жилая площадь. В общем, все размеры и параметры жилья мы узнаем из документов, предоставленных  соответствующими органами.
- Бывают ли исключительные случаи, когда комиссия выезжает на место, чтобы осмотреть лично приобретаемый объект недвижимости?
- Да, в исключительных случаях мы выезжаем на место. Это происходит когда, допустим, у нас под сомнением семья, которая состоит на учете в комиссии по делам несовершеннолетних как неблагополучная.
- Как контролируется выполнение Распоряжение Главы администрации?
-  Законные представители несовершеннолетних детей (родители, опекуны) обязаны представить в орган опеки Свидетельство о государственной регистрации права всех членов семьи и конкретно несовершеннолетнего на вновь приобретенную жилую площадь. Более того, в распоряжении Главы администрации включен пункт, обязывающий МУП ЕРЦ снять с регистрации несовершеннолетнего только при условии предоставления указанного выше документа. В случае, если собственность детям не выделена, то орган опеки вправе обратиться в прокуратуру с заявлением о расторжении договора купли-продажи и признании сделки в УФРС по РТ недействительной.
- А как следует действовать родителям, владельцам комнаты в коммунальной квартире, если соседи продают свою жилье, а родители не желают или не могут её купить?
- В случае, когда продается комната в коммунальной квартире, продавцы обязаны получить нотариально заверенный отказ соседей от права первоочередной покупки. Если один из владельцев (или совладельцев) соседней комнаты  в коммунальной квартире несовершеннолетний, то такой отказ должны дать органы опеки и попечительства по месту его регистрации. Для этого законные представители несовершеннолетнего пишут заявление об отказе от преимущественного права покупки соседней комнаты,  допустим, в связи с отсутствием необходимости, или отсутствием денежных средств.  Для рассмотрения таких вопросов следует предоставить заявление, паспорт, справку о регистрации по указанному адресу, финансовый лицевой счет и правоустанавливающий документ.
- Как быть, если семья переезжает в другой город? Какие в этом случае нужны документы?
- Просто дать разрешение на продажу жилой площади, где сособственником является несовершеннолетний, нельзя. Так что, если семья приезжает в другой город, она обязана нам представить документы на приобретаемую площадь. Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что, когда семья продаст свое жилье в Казани, в другом городе она жилье приобретет, а не окажется без крыши над головой. Поэтому помимо всех необходимых документов на приобретаемую квартиру очень часто для комиссии необходимо предоставить договор о намерениях или же предварительный договор купли-продажи.
Когда переезд из одного города в другой касается семьи военнослужащих, то от них требуется несколько отличный набор документов, который собирает и предоставляет воинская часть, в том числе жилищный сертификат.
- Бывают ли исключения, когда органы опеки и попечительства разрешают обмен с большей жилой площади на меньшую?
- В ряде случаев, мы выносим на рассмотрение жилищной комиссии спорные вопросы, когда продают большую площадь, а приобретают меньшую. Ведь у людей бывают разные причины для продажи своей квартиры.
Допустим, у семьи накопился долг, есть кредиты, с выплатой которых они не справляются, и желают расплатиться, обменяв свою квартиру на меньшую. Мы такие заявления рассматриваем и даем, как правило, официальный отказ. С этим отказом граждане могут обратиться в суд. И, если суд примет решение удовлетворить исковое заявление граждан, то мы будем вынуждены на основании этого решения издать распоряжение, разрешающее подобную сделку.
Но бывают единичные случаи, когда мы все же разрешаем куплю-продажу с большей площади на меньшую. Эти случаи достаточно редки, происходят один раз в 3-4 года. Например, в трехкомнатной квартире проживали мать и несовершеннолетний сын, отец умер. Квартиру когда-то получали на троих, и ребенку в квартире принадлежала 1/3. Вдвоем с матерью они уже не могли содержать эту квартиру, а у матери обнаружили онкологическое заболевание, требовались деньги на операцию. Жилищная комиссия решила, что уменьшение общей жилплощади не слишком ущемило права несовершеннолетнего. Но была сохранена доля ребенка в приобретенной квартире в размере, равной двум долям в отчуждаемой. Т.е., если у ребенка была 1/3, то мы требовали сохранения за ним 2/3 квартиры.

Мы опросили экспертов «Казанской Недвижимости» о том, как проходит сделки купли-продажи недвижимости, если в числе сособственников есть несовершеннолетние дети.
Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости «ЮрИнфо»:
- Необходимость выдачи постановления РОНО перед оформлением сделки работу усложняет. Тем более что подготовка документов в этом случае может занимать около месяца. Порой, это негативно сказывается на спросе на квартиру. Как правило, потенциальные покупатели в этом случае боятся, что сделку могут не разрешить или вернуть, уже после того, как она состоится.
Ольга Астякова, заместитель директора АН «Свой Угол»:
- Оформлять сделку, где в числе сособственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, очень проблематично. Особенно сложно было в тот момент, когда шла передача полномочий по выдаче разрешений на сделку. Многие сделки зависали на несколько месяцев.
Хотя, на мой взгляд, спрос на квартиру не зависит от того, кто является сособственником квартиры. Потенциальный покупатель должен быть готов к тому, что документы быстро подготовить не получится и придется ждать.
По моему опыту работы, процесс получения постановления РОНО длится от одного до двух месяцев, в зависимости от района города, где находится продаваемая квартира. Сначала мы собираем документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, затем отдаем их на комиссию. После того, как документы будут рассмотрены, дается официальное согласие или отказ на сделку. К сожалению, если дается отказ, приходится всю работу по подбору варианта купли-продажи начинать сначала.
Эльмира Шаширова, директор АН «Янус»:
- Сейчас, после более чем трехмесячного перерыва в деятельности органов опеки и попечительства, связанным с передачей полномочий, стало возможным проводить сделки с участием несовершеннолетних. А значит квартиры, при купле-продаже которых требовалось согласие органов опеки и попечительства вновь заинтересовали потенциальных покупателей жилья.

НК, подготовила Инна Силантьева

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад