Но увы, не всегда ипотечные обязательства могут удержать брачный союз. Довольно часто он распадается. И если во время брака вы раздумывали о том, как получить ипотечный кредит, то после брака — о том, как его поделить.

Совместно нажитое имущество делится поровну между супругами — это прописная истина семейного кодекса. Согласно ему же каждый из супругов имеет равные права на имущество, нажитое в браке, если иное не зафиксировано в брачном договоре. Под имуществом понимается недвижимость, автомобили, драгоценности, паи, вклады. Не важно, кто из супругов работал, кто занимался домашним хозяйством, и сколько каждый из них вкладывал в обустройство дома. Если не был заключен брачный договор, с распределением доли во владении общим имуществом, значит, согласно Семейному кодексу РФ каждому из супругов положена ровно половина и других вариантов нет. А как поделить квартиру, купленную по ипотеке? С таким вопросом мы обратились к экспертам журнала «Казанская Недвижимость».

Супруги &"151; созаемщики

Известно, что ипотеку может взять только одно лицо – он же заемщик, а могут два лица – они уже будут именоваться созаемщиками, обязательства по выплатам ипотечного кредита делятся между созаемщиками поровну, также как и права на квартиру.

Яна Ваулина, руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «Булгар банк»:

- Привлечение законного супруга в качестве созаемщика – наиболее распространенная практика при оформлении ипотечного кредита, поскольку в данном случае совокупный доход получается выше, и это в свою очередь позволяет претендовать на большую сумму кредита. Во многих банках выступление супруга в качестве солидарного заемщика при ипотеке – является обязательным условием. Но даже в случаях, где такое условие необязательно – многие заемщики сами изначально приходят с супругами, желая оформить ипотеку на двоих.

Ренат Шакиров, заместитель генерального директора ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» по ипотечному кредитованию:

- Если недвижимость приобретается в пользование семьи, то, как правило, супруги оформляют ее в общую долевую собственность, в равных долях. По кредитному договору они так же выступают вдвоем в качестве солидарных заемщиков.

Константин Исаенков, генеральный директор компании «Финэксперт», г.Казань:

- Супруги берут ипотеку достаточно часто. Можно оформить ипотеку и на одного из супругов, однако чаще бывает более выгодно, если брать ипотечный кредит на супружескую пару, так как, учитывая доходы обоих супругов, банк может выделить большую сумму кредита. Соответственно, супружеская пара может приобрести более дорогую квартиру.

Большинство банков требует участия супруга в ипотеке, как созаемщика. То есть, если супруг есть, он обязан быть созаемщиком. Если один из супругов по какой-либо причине не желает участвовать в выплате ипотечного кредита и владении имуществом, составляется брачный договор, в котором указано, что приобретаемая по ипотеке квартира принадлежит только одному супругу. В таком случае другой супруг не будет иметь прав на квартиру.

Случай первый – когда квартира куплена в период брака

Самый распространенный случай, когда квартира была приобретена в совместную собственность супругов в период брака. К такому варианту приходит множество семей: и молодые, желающие быстрее съехать от родителей, и семьи с детьми, решившие улучшить жилищные условия. Первоначальные взнос и стартовые условия бывают также самыми разными: супруги могут совместно скопить 10% на первоначальный взнос, могут продать квартиру, ранее принадлежавшему одному из супругов, и внести в таком случае большую часть стоимости, молодым могут помочь родители. Однако стоит учесть, что для банка и первоначальный взнос, и ежемесячные выплаты &"151; общие средства супругов. Заявление одного из супругов о том, что он вкладывал в ипотеку больше, юридической силы иметь не будет: если это «больше» невозможно подтвердить документально.

Не каждый брак выдерживает проверку временем, порой супруги вынуждены разводиться, тогда как обязательства по ипотечному кредиту могут оставаться непогашенными. Конечно, если в семье есть ребенок и особенно если детей несколько, суд с большей долей вероятности оставляет ипотечную квартиру матери с ребенком. Однако каждый случай индивидуален – вполне возможно, что другой супруг сможет доказать и единоличную выплату ежемесячных ипотечных платежей, и применение лишь собственных средств на выплату первоначального взноса (например, продажа ране принадлежавшей ему до брака квартиры).

Поэтому если вероятность развода велика, то в первую очередь следует запросить копии всех документов, связанных с приобретением квартиры на основании того, что начинается судебный процесс о разделе имущества. А затем &"151; подать в районный суд исковое заявление о разделе имущества. Не стоит тянуть с заявлением: многие судьи через три года после развода имущественные иски не рассматривают &"151; за давностью лет. А также с тем, чтобы сообщить банку о своем решении расторгнуть брак.

Яна Ваулина:

- По условиям предоставления кредита, заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях (утеря/восстановление документов – например, паспорта, смена места работы, изменение уровня дохода, рождение ребенка), и, конечно же, о расторжении брака. Что касается раздела платежей – развод как таковой не влияет на исполнение обязательств, принятых на себя заемщиками во время подписания кредитного договора. То есть, они так же обязаны вносить ежемесячные платежи в счет оплаты приобретенной квартиры. Какую долю будет вносить каждый созаемщик (или будет оплачивать кредит кто-то один) – должны решить между собой самостоятельно теперь уже бывшие супруги.

Ренат Шакиров:

- При расторжении брака заемщик обязан оповестить об этом банк, т.к. данное обстоятельство может повлиять на выполнение обязательств по кредитному договору.

Ежемесячные платежи бывшие супруги продолжают платить в прежнем порядке, т.к. общая собственность за ними сохраняется, и обязательства по кредитному договору сохраняются. Если же с согласия банка происходит переход права от одного супруга другому, составляется дополнительное соглашение к кредитному договору, по которому из числа заемщиков исключается один из супругов и все долговые обязательства переходят к одному супругу.

После развода возникает у «ипотечных» семей возникает множество вопросов: и по платежам (развод, кстати, не является поводом для просрочки) и по разделу имущества. Возникающие споры при разделе квартиры (которая находится пока еще в залоге у банка)

будут урегулироваться согласно Семейному кодексу РФ, однако самый выгодный способ поделить квартиру, которая находится в залоге у банка, отмечают эксперты – мирный путь. Но стоит учесть, что пока квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит не погашен – она обременена, то есть совершать различные сделки с ней – продажа, дарение, завещание – не возможно.

Яна Ваулина:

- Если мы рассматриваем вариант, когда квартира была приобретена в браке (а не до него), то разделить квартиру, приобретенную по ипотеке, возможно следующими путями:

- досрочно погасить ипотечный кредит, после чего с квартиры снимается обременение, и она подлежит разделу как совместно нажитое во время брака имущество;

- направить в банк официальную просьбу о разрешении раздела имущества, находящегося в залоге у банка, и являющегося общей совместной собственностью. В данном случае банк может дать согласие при условии, что супруги оформляют у нотариуса договор (соглашение) о передаче данной квартиры в собственность одного из них, не изменяя условия кредитного договора (т.е. обязательства по погашению кредита сохраняются за обоими).

Если супруги разводятся мирно, без имущественных споров, процедура погашения долга остается стандартной. В случае если супруги составляют перед разводом брачный договор, в котором расписывают доли в ипотечной квартире, банк заключает дополнительное соглашение к кредитному договору. Аннуитентные платежи делятся между созаемщиками пропорционально владению долями в квартире.

Константин Исаенков:

- Если банк разрешает продажу квартиры, нужно найти покупателя, который внесет в банк авансом сумму, которую супруги должны банку, а остаток суммы супруги получат наличными. Если у супругов есть возможность найти деньги на досрочное погашение, можно погасить кредит самостоятельно и после этого делить свободную от обременения квартиру.

Если банк не дает разрешения на продажу или по условиям кредита досрочное погашение невозможно, придется ждать окончания срока кредита. В таком случае ежемесячные платежи делятся между бывшими супругами пропорционально тому, какими долями собственности они владеют. Можно перед разводом подписать брачный договор, в котором указан размер ежемесячного платежа для каждого из супругов до полной выплаты ипотечного кредита. Только после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения, можно продавать квартиру и делить сумму от продажи.

Ренат Шакиров:

- Если бывшие супруги мирным порядком решают вопрос о передаче одному из супругов всей квартиры, и банк дает согласие на совершение сделки о переходе права собственности, регистрирующий орган регистрирует переход права и право собственности на одного из супругов. Если мирным порядком вопрос не решается, то раздел имущества происходит в судебном порядке. Банки, как правило, неохотно идут на совершение сделок с заложенным имуществом. В этом случае, необходимо сначала снять обременение с имущества, т.е. погасить всю задолженность (заемными средствами или деньгами будущего покупателя), и продав квартиру, разделить все вложенные средства между бывшими супругами.

И конечно, вполне возможен случай, когда договориться мирным путем не получится. Если ежемесячные платежи становятся нерегулярными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.

Константин Исаенков:

- Если бывшие супруги не могут договориться о том, как погашать ипотечный кредит и в итоге ни один из них не оплачивает ежемесячные платежи, банк может продать квартиру с аукциона. Но в таком случае квартира будет продана по более низкой цене, а расходы на организацию аукциона будут покрываться за счет суммы от продажи квартиры. В итоге бывшие супруги получат меньшую сумму, чем если бы они реализовали квартиру самостоятельно.

Случай второй – когда квартира куплена до брака одним из супругов

И в этом случае возможны различные варианты – например супруг мог вступить в брак с задолженностью перед банком в размере 10% или 80% от стоимости квартиры. Ясно, что бремя ответственности в первом случае несопоставимо со вторым.

Константин Исаенков:

- Квартира купленная по ипотеке до брака не является совместно нажитым имуществом. А вот ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, вносимые в банк в период брака, уже считаются совместными расходами. Поэтому при возникновении спора относительно такого имущества, окончательное решение будет приниматься судьей на основании того, какова была сумма платежей, совершенных совместно, в браке. Для того, чтобы избежать судебных разбирательств, можно заранее составить брачный договор, в котором будет указано, кто погашает ипотечный кредит и кому будет принадлежать данная недвижимость.

Случай третий: когда куплена квартира в гражданском браке

Наиболее опасный с юридической точки зрения вариант, когда квартира куплена супругами в период так называемого гражданского брака, иными словами в период сожительства. Если супруги не пожелали закрепить свои отношения, то и при разводе они не смогут претендовать на раздел имущества в соответствии с семейным кодексом РФ. Например, если муж с женой купили в гражданском браке квартиру, оформив ее на имя мужа (т.к. у него высокий доход, а жена не работает, сидит дома с ребенком), то при разводе – увы, это имущество мужа. Хотя, конечно, суд будет рассматривать доказательства и совместного проживания и наличие общего ребенка, но это будет уже более длинная история, чем если бы их отношения были зарегистрированы.

Константин Исаенков:

- Если люди состоят в гражданском браке, и квартира оформлена только на одного из них, другой супруг не может ни на что претендовать. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена.

Брачный контракт спасет от многих неприятностей

Пожалуй, самый эффективный способ избежать подобных проблем — заключить брачный контракт. Особенно если приобретена квартира по ипотеке на длительный период времени. Для избегания различных споров при разделе имущества следует составить брачный договор, в котором следует указать: кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке; кто и в каких долях вносит ежемесячные платежи — в браке и в случае развода; кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях); как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка. Все наши эксперты согласны с тем, что заключение брачного договора – надежный способ защиты от непредвиденных сторон характера супруга при разводе. А на фоне участившихся судебных процессов по разделу «ипотечных» квартир между супругами некоторые банки даже настаивают на заключении брачного контракта.

Яна Ваулина:

- Брачный контракт является достаточно хорошим способом защиты от проблем с залоговым имуществом, возникающих при разводе. В брачном контракте супруги могут прописать любой режим совместного имущества, и тогда банк будет оформлять ипотечный кредит с учетом условий данного контракта. Этот документ не является обязательным, но желателен, так как ипотека – кредит долгосрочный, и никто не знает, как будут складываться отношения супругов на протяжении хотя бы 10-15 лет, не говоря уже о максимальных 30-летних сроках.

Ренат Шакиров:

- Брачный контракт позволяет установить, какой вид собственности будет использоваться в браке в отношении всего имущества или его части &"151; совместный, долевой или раздельный. Совместная собственность: все имущество поступает в общую собственность супругов без определения долей. Именно такой режим применяется, если брачным договором не установлено иное. Долевая собственность: при подобном варианте доли супругов определяются изначально. Также супруги могут установить и режим раздельной собственности на все или на отдельные виды имущества. Брачный контракт позволяет избежать неприятных ситуаций при разводе, но настаивать на заключении брачного контракта неправомерно со стороны банка.

НК, Гузель Вагапова