Агентство недвижимости «Галерея Сити». Ваши вопросы – наши ответы: продажа квартиры, собственником которой является ребенок

30.11.2010 18:19
Ежедневно специалисты агентства недвижимости «Галерея Сити» помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Одними из сложных считаются сделки по продаже жилья, когда собственником является несовершеннолетний ребенок. Сложность состоит в том, что такие сделки почти всегда являются «альтернативными», т.е. нужно продать одну квартиру и купить другую.

Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», расскажет о наиболее важных моментах таких сделок.

Продажа квартиры, как и любые другие сделки с недвижимостью, собственником (или одним из собственников) которой является несовершеннолетний, осуществляются только с разрешения государственных органов опеки и попечительства. При этом представлять интересы несовершеннолетних доверяется их законным представителям (родителям, усыновителям, попечителям или опекунам). Подобные сделки считаются наиболее сложными и рискованными. Жилищное законодательство, в отношении несовершеннолетних собственников, достаточно запутанное. Одни правовые акты могут противоречить другим. Да и само получение разрешения органов попечительства и опеки возможно только с соблюдением определенных условий.

Прежде всего, определимся с самим понятием собственности. Раньше, при совершении любых сделок с недвижимостью, в которых фигурируют несовершеннолетние, даже просто прописанные в квартире, требовалось разрешение органов опеки. С 1 января 2005 года изменена редакция статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Сейчас, если совершается сделка с жилым помещением, в котором ребенок собственником не является, а только прописан (правильное понятие – зарегистрирован), то согласие органов опеки и попечительства не требуется.

Несовершеннолетний ребенок становится собственником жилья в результате покупки, наследования, дарения, а так же при приватизации. При этом именно приватизация жилья заслуживает отдельного объяснения. Основные проблемы в сделках с жильем и детьми-собственниками связаны с правовым вакуумом начала 90-х годов. 4 июля 1991 года был принят закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который не обязывал включать в число собственников приватизируемого помещения прописанных там несовершеннолетних граждан. И лишь 11 августа 1994 года вышла поправка, обязывающая включать несовершеннолетних в приватизацию. Таким образом, за период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество приватизированных квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Продажа такой квартиры – реальная причина возникновения судебных споров. Становясь совершеннолетними, эти дети имеют право подать в суд с требованием признания приватизации недействительной и включения их в число собственников.

Как показывает практика, суд признает требования детей законными, а сделки недействительными с выселением добросовестных покупателей. Чтобы избежать конфликтов, наличие факта, что ребенок, достигший совершеннолетия к моменту продажи приватизированной квартиры, не был включен в число собственников, но постоянно там проживал, нужно выяснить до продажи квартиры. В этом случае ему следует написать письменное заявление о том, что ему известно о намерении продать недвижимость, и он извещен о несоблюдении его прав при приватизации.

По Гражданскому кодексу для распоряжения имуществом несовершеннолетнего нужно согласие обоих родителей (ст. 26 и 28 ГК РФ). Однако если отец или мать объективно не в состоянии добраться до органа опеки — из-за тяжелой болезни, при проживании за границей и т. п., то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве. Каждый случай рассматривается индивидуально. Если второй родитель из вредности, корыстных соображений умышленно отказывается являться в орган опеки и давать согласие на сделку и комиссия придет к выводу, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на продажу.

Продажа жилого помещения, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний ребенок, может быть осуществлено только на условии, что сделка не приведет к уменьшению имущества несовершеннолетнего. Т.е. родителям нужно предоставить документы (предварительный договор купли-продажи), что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части продаваемой квартиры.

Например: мама продает двухкомнатную квартиру, которой владеет с ребенком в равных долях (по одной второй). Общая площадь квартиры &"151; 43 кв.м. Соответственно, ребенок владеет 21,5 кв.м. общей площади. Значит, в новом жилье ребенок должен иметь не менее квадратных метров. Если мама хочет приобрести однокомнатную квартиру меньшей площади в этом же городе и в равноценном районе также в долевую собственность, то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут. Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры.

Органы опеки могут дать разрешение на продажу недвижимости и без обязательной одновременной покупки в случаях, когда у ребенка уже имеется жилье в собственности, а он получил еще одну квартиру в дар или по наследству. В этих случаях родители могут продать недвижимость, выделить ребенку его долю в денежном выражении и положить ее на вклад до достижения совершеннолетия.

Следует отметить, что органы опеки скорее всего не дадут разрешения на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору долевого участия или уступки права требования.

Конкретного перечня документов, которые нужно предъявить в орган опеки для разрешения на сделку, в законе нет, но, по сложившейся практике, обычно требуются:

- документы, удостоверяющие личность. Их необходимо предоставить всем участникам сделки. Если несовершеннолетнему на этот момент исполнилось 14 лет, следует получить и паспорт, и свидетельство о рождении.

- заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим);

- заявление на согласие о проведении сделки (для несовершеннолетних старше 14 лет).

- оригиналы и копии правоустанавливающих документов: как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен, предварительный договор купли-продажи;

- выписка из домовой книги. Если несовершеннолетний собственник зарегистрирован по другому адресу, следует предоставить выписку по месту его регистрации

- оригиналы и копии технических (кадастровых) паспортов на обе квартиры;

- любые иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего собственника/сособственника.

Следует отметить, что родители не могут продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у ребенка. Но родители вправе подарить квартиру своему ребенку. Сказанное относится и к опекунам.

30 ноября 2010 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
3 дня назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
4 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

5 дней назад