Оцениваем шансы своей квартиры

25.07.2008 11:07
Чтобы успешно продать квартиру в первую очередь необходимо определить ее адекватную стоимость. Ведь если объект будет выставлен по высокой цене – найти покупателя будет не так-то просто, а если цена будет ниже средней, то можно проиграть в деньгах.

Конечно, для того, чтобы определить реальную стоимость своего жилища следует обратиться в специализированные оценочные компании. Причем специализированная оценка является необходимой в случае залога или ипотеки, так как определение точной стоимости квартиры играет основополагающую роль. Однако не все выставленные на продажу квартиру прошли специализированную оценку. Часто продавцы сами назначают цену исходя из своих потребностей или желаний.

Как в таком случае определить &"151; завышена цена объекта или нет? В этом вопросе следует ориентироваться на ряд факторов, которые оказывают влияние на цену.

Местоположение
Местоположение квартиры складывается из двух факторов:
1. Привлекательность (престижность) района.

Александр Голубев, начальник отдела оценки ООО «РегионБизнесКонсалтинг»:

- Наиболее привлекательными в Казани (в настоящее время) являются Ново-Савиновский и Вахитовский районы, менее привлекательны для покупателей – Кировский и Авиастроительный районы. Другие районы можно охарактеризовать средней привлекательностью. Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость. Например, в октябре 2007 года средняя цена предложений 1 кв.м. в Авиастроительном районе была 39,2 тыс.руб., в Кировском – 33,6 тыс.руб., в Вахитовском – 48,4 тыс.руб., в Ново-Савиновском – 42,2 тыс.руб..

2. Локальная привлекательность. Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Ниже приведена таблица влияния различных факторов локального месторасположения (которая может помочь вам сравнить различные квартиры в рамках одного района).
 
 
Локальная привлекательность    
% 3 2 0   
Транспортная доступность   Высокая Средняя   Слабая   
Инфраструктура Развитая Среднеразвитая Слаборазвитая   
Интенсивность  строительства Интенсивное Точечная Не ведется 

Также важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки Волга или  Казанка, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса.

Лариса Насыбуллина, начальник организационного отдела АН «Артуг»:

- Наиболее дорогим с точки зрения стоимости жилья в Казани является Вахитовский район, самыми «дорогими» улицами этого района считаются – улицы Касаткина и Тельмана.

Дом
В доме в первую очередь учитываются архитектура, внешняя привлекательность здания, планировочные решения квартир, высота потолков, число и площадь квартир (в доме, на этаже). Здесь же можно отметить технологии строительства, материалы несущих и ограждающих конструкций, отделки фасада и общественных зон, а также инженерия дома (сантехническое и электротехническое оборудование, мусороудаление, кондиционирование и очистка воздуха, лифты). Следует отметить и инфраструктуру дома (размер, благоустройство и ограждение территории, охрана, парковка, социальная инфраструктура, сервисные составляющие и даже состояние подъезда).

Важное значение имеет физический износ дома &"151; чем «моложе» дом, тем дороже будут в нем квартиры, в доме, построенном в середине прошлого века, при всех прочих равных условиях квартиры будут дешевле.

Следует учесть также материал строительства дома. Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. Как показывает опыт общения с риэлторами, стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 30-60 тыс. руб., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту сумму.

Александр Голубев:

- Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры – это месторасположение и тип проекта дома. Все остальное – этаж, вид из окна, ремонт, внутренняя планировка квартиры по сравнению с этими показателями вторично.

Квартира
В первую очередь, это площадь конкретной квартиры (общая, жилая), планировочное решение, инженерия (сантех- и электроразводка, отопление, кондиционирование и т. п.), отделка (материалы и качество работ), виды из окон и физический износ квартиры. юридическая чистота объекта.

Площадь объекта
Чем больше площадь квартиры, тем дешевле обходится в конечном итоге ее квадратный метр и соответственно чем меньше площадь квартиры, тем дороже ее каждый метр. Таким образом, стоимость 1 кв.м. популярных однокомнатных квартир оказывается дороже стоимости квадратного метра трех- и двухкомнатных.

Площадь кухни
При покупке важную роль играет площадь кухни, т.к. очень много времени хозяйки проводят  именно там, и если площадь кухни больше аналогичных вариантов, то и стоимость соответственной квартиры будет выше.

Этаж расположения

Наиболее дорогие квартиры находятся на средних этажах. Если квартира расположена на первом этаже, то стоимость ее кв.м. может быть меньше аналогичного варианта до10%, если на последнем этаже &"151; до 5%.
Однако эти поправки не касаются тех, квартир которые приобретаются с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, когда размещение на первом этаже является не недостатком, а наоборот конкурентным преимуществом. А если дом, в котором расположена квартира на последнем этаже, имеет технический этаж, компенсирующий все недостатки крайнего этажа (температурные перепады, возможное протекание кровли), то и в этом случае цена такой квартиры не будет значительно отличаться от стоимости квартир на средних этажах.

Вид из окна
Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее &"151; «распашонки», т.е. квартиры, окна которых выходят во двор и на улицу. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор. И последние &"151; квартиры, чьи окна выходят на улицу или оживленную магистраль. Влияние вида из окна на стоимость 1 кв.м. квартиры может составить от 1% до 15%.

Другие улучшения
Дополнительным улучшением можно считать наличие в квартире балкона или лоджии, при этом наличие лоджии более предпочтительно. Поправка на наличие или отсутствие лоджии составляет 50 000 рублей (балкона – 30 000руб.).
Также дополнительным улучшением можно считать также наличие телефона. Квартира с телефоном может стоить дороже на 10 000 рублей.

Ремонт в квартире также может влиять на ее окончательную стоимость. Стоимость черновой отделки – обходится в 60-80 долл. США за кв. метр, косметический ремонт – 80-150  долл. США за кв. метр, «Эконом-класс» &"151; 90-200 долларов за кв. метр, «Бизнес-класс» &"151; 200-350 долларов за кв. метр, «Элит-класс» &"151; от 550 долларов за кв. метр. Однако следует отметить, что не все вложенные в ремонт деньги вернуться хозяину при продаже квартиры

Лариса Насыбуллина:

- Самыми востребованными являются квартиры небольшого метража, самыми дорогими соответственно квартиры улучшенной планировки и большой площади. Популярными всегда были и остаются средние этажи. Квартиры на первом или верхнем этаже будут, конечно же, дешевле аналогичных квартир в том же доме средней этажности – в среднем на сумму не менее 50 тысяч рублей. Однако в таком деле как оценка стоимости квартиры нельзя ничего систематизировать в каждом случае все индивидуально -  но стоит отметить, что этаж, планировка и месторасположение дома могут увеличить или уменьшить стоимость квартиры.

Торг уместен

Но даже если, оценив покупаемую квартиру, вы пришли к выводу, что ее стоимость адекватна, это вовсе не значит, что нельзя будет каким-то образом уменьшить заявленную продавцом цену. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи, причем данные переговоры иногда приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки составляют до 15 %, в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельного его сегмента.

Александр Голубев:

- Рынок недвижимости в любом случае остается рынком, на котором имеет место быть торг. В одном случае продавцу необходимо срочно продать квартиру и он может уступить покупателю, в других обстоятельствах – срочная продажа не требуется и цена может остаться неизменной. Поэтому всегда следует ориентироваться по ситуации, в среднем же при возможности торга можно сбавить цену на 50 тысяч рублей.

НК, Гузель Вагапова

Похожие статьи

Последние статьи

Продажа собственной квартиры дело нелегкое, ответственное. Мечты о выгодной реализации жилья сопровождаются тревожной ноткой: как бы не обмануться.
14 часов назад
Бывает, что жилье вроде бы всем хорошо: цена подходящая, планировка и местоположение просто идеальные... Но есть и еще один момент — юридический.
15 часов назад
Сейчас участники рынка загородной недвижимости, которые дожили до сегодняшнего момента, понимают, что халявы не будет, и богатый на продажи 2007 год не повторится никогда.
1 день назад