Более 40 процентов сделок совершаются через ипотеку

29.09.2008 11:00
Еще не забыты те времена, когда цены на квартиры в Казани были в два раза дешевле, а покупательский спрос на них был намного выше. Но вот уже практически два года цены стали неподъемными для казанцев. Как продавать, покупать и вообще жить в таких сложных условиях? Об этом мы размышляем вместе с нашими экспертами.

Немного истории
Делать прогнозы дело не всегда благодарное, ведь говорят, что успешный прогноз тот, который сбылся на 60 процентов. Но как показывает практика, прогнозы двух &"151; трехлетней давности не сбылись даже на треть. Но жить и работать «вслепую», совершенно не интересуясь тенденциями рынка недвижимости, также невозможно. Говорить о будущем можно, лишь зная историю. Вячеслав Егоров, президент Региональной Гильдии риэлторов, дает свой анализ прошлого:

- Рынок недвижимости в России начал свое развитие около 17 лет назад и считается в настоящее время развивающимся. Аналитики делят его на 2 этапа. Первый – начало приватизации квартир в собственность граждан, который продлился до 2000 года, когда произошел взлет цен. Второй этап характеризуется некой стабилизацией, зависящей от макроэкономической ситуации и политической обстановки в стране. В 2006 году, в то время, когда цены на квартиры в Казани подскочили практически в 2 раза, бурное развитие получила ипотека, что все-таки дало возможность гражданам покупать жилье, не имея наличных денег. В самом начале с ипотекой вообще не хотели работать. Клиента, желающего купить квартиру через ипотеку, просто отправляли в банк. Затем начали появляться ипотечные брокеры и различные ипотечные компании, что ускорило процесс выдачи кредита. Сделки по ипотеке уже не рассматривались как что-то новое, необычное. И таким образом в период 2006-2007 годов уже 40% покупок жилья проходило с помощью ипотечного кредитования. 
Подробнее об ипотеке
Ипотека все больше укрепляет свои позиции, позволяя многим гражданам осуществить мечту о собственном жилье, не имея при этом достаточного количества средств. Но успешное функционирование ипотеки не должно останавливаться на данном этапе своего развития. О необходимости развивать именно эффективное партнерство в сфере риэлторских, брокерских и банковских услуг говорили участники «I-го регионального форума профессиональных участников рынка ипотечного кредитования», который прошел недавно в Казани. Подробнее о становлении брокериджа в России рассказывает Инесса Сигал, заместитель руководителя ККО в г.Казань Городского Ипотечного Банка:
- Идеальный ипотечный брокер не просто выбирает программу, он планирует сделку, выявляет ситуацию в целом, просматривая её глазами риэлтора, банкира, страховщика, продавца и покупателя. Для клиента это означает, прежде всего, оптимизацию времени при выборе кредитной программы и упрощение процедуры взаимодействия на этапе формирования заявительных документов. Таким образом, благодаря совместным усилиям банка и брокера личное присутствие заемщика необходимо лишь на стадии подписания кредитного договора. Для клиента преимущество работы с ипотечным брокером – это возможность получить ставку по ипотечному кредиту ниже, чем напрямую в банках, благодаря чему заемщик может сэкономить примерно 5 процентов от общей суммы кредитования за весь период выплаты кредита.
Сергей Огородников, начальник управления ипотечного кредитования ЗАО «КРЕДИТ ЕВРОПА БАНК», считает, что через 1,5 – 2 года российский рынок ипотеки придет к такой ситуации, когда брокер будет получать от банка зарплату или процент от суммы полученного клиентом кредита. Некоторые банки уже сейчас изъявили желание перейти на такую систему оплаты труда агента. А тот, кто из желания больше заработать, начнет требовать деньги и с кредитной организации за свои услуги, и с заемщика, просто останется не у дел.
Инесса Сигал:
- С развитием рынка ипотеки проблема так называемых «черных» или «серых» брокеров решится сама собой. Вместе с тем уйдут с рынка и те, кто считают, что роль брокера заключается лишь в подгонке документов клиента под требования банка. Дабы отсеять всех непрофессионалов, недобросовестных участников рынка, следует ввести обучающие программы и сертификацию для брокеров, а самому банку очень тщательно отбирать тех, с кем они будут работать.
Но развитие ипотеки влечет за собой не только улучшение качества обслуживания клиентов, разнообразие ипотечных программ, также, по словам Сергея Огородникова, сейчас наблюдается региональная экспансия новых игроков на этом рынке. В большинстве своем это крупные универсальные международные банки, работающие под известными брендами, проявившие заинтересованность в российской ипотеке после кризиса ипотеки в США. Их цель – занять место на развивающемся рынке, укрепить свои позиции, тем самым наполнив портфели своих активов, а также создать качественную клиентскую базу.
В самом начале ипотеки в России, процентные ставки по ипотеке были высоки. Но когда появился спрос на данный вид кредитов, в борьбе за клиента банки начали снижать свои процентные ставки, привлекая тем самым еще больше клиентов. Условия становились настолько либеральные, что не предлагалось разве что кредитов вообще без погашения. Сейчас же банки повсеместно ужесточают условия кредитования, изымают из своих программ продукты без первоначального взноса. Теперь банки-кредиторы предпочитаю бороться за клиентов не снижением процентных ставок, а разнообразием своих программ. Происходит также ужесточение требований к заемщикам, дабы снизить свои собственные риски, выдавая ему кредит. Если российскую ипотеку рассматривать как пилотный проект, то тот факт, что на пути его реализации приходится пересматривать какие-то стандарты, пути развития, это нормально.
Ситуация на рынке недвижимости
И все же, несмотря на развитие коммерческой ипотеки и её хорошие перспективы, общая ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего. Так считает Валерий Абсалямов, президент Гильдии риэлторов Республики Татарстан:
- Уровень цен, который мы имеем на сегодняшний день на первичном и вторичном рынках недвижимости практически неподъемен. У казанцев просто нет таких денег, чтобы покупать жилье так дорого. Часть потенциальных покупателей выбирают социальную ипотеку, что уменьшает спрос на «рабочем» рынке. Правда, ипотекой в прямом смысле этого слова её нельзя, это просто социальная программа.
Министр финансов России Кудрин недавно дал понять, что никаких изменений в сторону снижения стоимости ставки рефинансирования в ближайшие 2 года не ожидается. Так что  будет очень хорошо, если в Казани к концу года ставки по ипотеке не превысят 14 процентов годовых. В Москве говорят, что проценты по кредитам могут подняться и до 18 процентов годовых.
При повышении цен на коммунальные услуги мы получим отток потенциальных покупателей. Т.к. зарплаты такими же темпами, как коммунальные услуги, у нас в Казани расти не будут. Так вот и  получаем, что затрачивая больше средств на коммунальные услуги, продукты питания, бензин, у населения будет оставаться меньше денег, которые можно вложить в ценные бумаги, акции, ипотеку.
На рост и снижение цен влияют не только внутренние факторы, как повышение тарифов ЖКХ, увеличение стоимости продуктов, но и макроэкономические факторы, такие как колебание мировых цен на нефть, опережение спроса перед предложением, и даже отношение доллара к рублю.
Не стоит также забывать и том, что от доверия населения к своему правительству тоже зависит многое. Когда этого доверия нет, то население предпочитает вкладывать свои деньги в недвижимость – самый простой и понятный способ капиталовложения, а не в ценные бумаги, акции или банковские счета.
Ситуация на первичном рынке сейчас также не радует своими перспективами, отмечает Валерий Абсалямов:
- На первичном рынке ситуация запутана. С одной стороны дорожают стройматериалы, растет себестоимость квадратного метра жилья. Некоторые аналитики отмечают, что при ожидаемом удорожании стройматериалов себестоимость будет равна 30 тысячям рублей за квадратный метр. Но ведь кроме оплаты себестоимости необходимо также заложить в цену квадратного метра необходимые отчисления городу, проведение коммуникаций к дому, да и саму прибыль строительной фирмы. Встает вопрос, зачем вообще строить, если этот бизнес себя окупать не будет? Поэтому около 70% новых строящихся квартир остаются нераспроданными. Но все равно пока строят, хотя повышение цен ничего кроме оттока покупателей пока не приносит. В таких условиях, на мой взгляд, игроки будут вынуждены уходить с рынка строительства, или уплотняться.

Нк, Инна Силантьева

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад