Всего бояться – квартиру не купить!

29.09.2008 11:03

О страхах, которые нужно победить. Самый распространенный страх покупателя квартиры на вторичном рынке – неожиданности в истории объекта недвижимости приобретаемой в собственность. Мало ли кто мог «затесаться» в долгую цепочку бывших владельцев недвижимости. И на телевидении, и в печатных изданиях, и в рассказах людей, описываются случаи, когда отсидевшие уголовники, внезапно возвращающиеся с зоны, предъявляют новым хозяевам права на купленную по всем правилам жилплощадь. Более неоспоримые доводы могут возникнуть у детей, чьи права по незнанию или из злого умысла продавцов, пропали в ходе сделки. Но самыми страшными выглядят «внезапные наследники», появившиеся из дальних закоулков нашей родины. Они могут развернуть перед новыми собственниками листы завещаний, доказывающих с безапелляционной неопровержимостью, что они &"151; никакие не собственники, а самозванцы.

Второе опасение – риск купить квартиру в доме, который в скором времени обрекут на снос. Это очень распространенная в Казани беда. Особенно, если квартира куплена в старом доме «тихого центра». Скорее всего, что квадратный метр жилья обойдется вам втридорога, а самое главное, предугадать планы новых сносов-строек хотя бы на пять-десять лет вперед почти невозможно. Опасение третье – внезапное строительство перед окнами вновь обретенной квартиры. Так же как и в предыдущем случае, вы не можете предугадать планы местной администрации построить на «свободном» пятачке, именно перед вашими окнами, новый элитный домик в три-четыре этажа, перекрывающий доступ к свету и воздуху. И это не сразу, а после двух-трех лет грохота и пыли, пролезающей в любую щель любых стеклопакетов.
Оправданы ли опасения? Начнем с первого. Даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник мало чем рискует, при условии, что он был добросовестным приобретателем жилья. Согласно Гражданскому кодексу РФ статье 302, добросовестным приобретателем признается «человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом».
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению.
Во избежание данного опасения нужно произвести ряд мер. Первое &"151; заказать выписку из домовой книги. В ней указаны все проживающие в данной квартире с момента постройки дома, а также основания их выезда. Если в выписке из домой книги указано, что в квартире проживали несовершеннолетние, не участвовавшие в приватизации квартиры, знайте, их права были нарушены и по достижении совершеннолетия они могут попытаться их восстановить.
Второе -  заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указаны собственник или собственники квартиры, основания для возникновения права собственности, наличие или отсутствие ограничений или обременения права.
Необходим также поэтажный план и экспликация БТИ, поскольку визуальный осмотр квартиры, должен соответствовать согласованному в БТИ плану. Согласно Жилищному кодексу РФ, если в квартире выявлена незаконная перепланировка, то владелец квартиры обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние. Есть, правда, возможность зарегистрировать перепланировку постфактум.
Это основные моменты, которые нужно учесть. Не возможно в рамках одной статьи описать все возможных ситуации. И, наконец, последнее правило &"151; указание в договоре купли-продажи квартиры именно той суммы, за которую вы и приобретаете квартиру, так как, в случае признания сделки недействительной, стороны возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получите вы в качестве возврата по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве &"151; защита государством прав добросовестного приобретателя &"151; осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.
Второе опасение преодолеть труднее. Если через несколько лет после вселения в купленную квартиру дом пойдет на снос, то прощание с недвижимостью почти неизбежно. Но все-таки есть возможность! Существуют прецеденты, когда строение, приговоренное к сносу, оставалось неприкосновенным. Например, причина будущего насильственного разрушения &"151; аварийное состояние. Жильцы, несогласные с мнением государственных экспертов, пользуясь своим законным правом, вызывали независимую комиссию, которая не подтверждала выводы о состоянии дома. В суде независимой экспертизы оказывалось достаточно, чтобы отменить снос. Если же суд вынес решение о сносе дома, то владельцам недвижимости обязаны выплатить компенсацию, и не по инвентаризационной цене БТИ, а по нормальной рыночной стоимости, названной независимым оценщиком.
Опасенье третье – самое реальное. Неожиданное строительство – ваш действительный риск. Предвидеть его еще труднее, чем снос, и бороться с ним тоже крайне затруднительно. Единственное, что здесь можно предпринять, – наем квалифицированного юриста и попытка с его помощью доказать незаконность уплотнения жилого квартала. Если это не поможет, то остается только подавать иски о будущем снижении его рыночной стоимости за счет появления нового объекта недвижимости в непосредственной близости.
Покупка квартиры на вторичном рынке действительно сопряжена с рядом возникающих проблем и сложностей. Поэтому приобретение квартиры, необходимо осуществлять вместе с опытными специалистами в этой области.


Лейсан Латипова, специалист отдела недвижимости ООО «Казанский юридический центр»

Похожие статьи

Последние статьи

Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
7 часов назад
Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники. При этом аренда комнаты имеет свою специфику.
9 часов назад
«Замануха», «утка», «фейк», «виртуалка», «пустышка», «рекламный вариант», «муляж» – на слэнге риэлторов означает идеальную квартиру-витрину, якобы сдающуюся или продаваемую по привлекательной цене, но не существующую в реальности.
1 день назад