Наш, региональный рынок, развивался примерно также как и рынки вторичного жилья тех регионов России, где экономическое положение примерно одинаково. С началом приватизации пошел первый этап развития рынка недвижимости. Естественно, он ознаменовался ростом цен на вторичное жилье. Новостроек тогда еще не было. Этот рост был бурным, и цены на жилье выросли до уровня цен в городах-аналогах с развитой экономикой. Второй этап, по мнению аналитиков, начался в 2000 году. Сначала это была некоторая стабилизация, а затем цены на жилье колебались в зависимости от экономической и политической ситуации в стране. Развитие первичного рынка породило спрос на данный сегмент и, естественно, оттянуло часть покупателей от вторичного рынка.
Вообще, первичный и вторичный рынки &"151; это рынки-конкуренты. Рост цен на одном из них, ведет к росту спроса на другом. У нас в Татарстане, особенно в Казани, на 2004-2006 гг. пришелся бум строительства новых объектов. Большой объем жилого строительства продолжается и по сей день. Поэтому развитие данного сегмента сыграло большую роль на отток части потребителей из вторичного рынка. Такое количество новостроек, более стабильная ситуация на этом рынке, чем у «соседей», явилось особенностью региона. Большое количество новостроек, превышение предложения над спросом повлияло на сдерживание цен как на первичном так и на вторичном рынках. По сравнению с соседними регионами, цены на вторичное и первичное жилье у нас были значительно ниже (на 10-20 тыс.р. за кв.м.). Хотя в целом 2004-2006 гг. – это период бурного роста цен. Важным фактором этого роста явилась ипотека.
Соотношение между ценами на жилую недвижимость и годовым доходом ее потенциальных покупателей носит название коэффициента доступности жилья. В развитых странах эта величина колеблется в пределах 5-10:1. Именно в связи с этим возникает необходимость ипотечного кредитования. 2006-2007 гг. охарактеризовались снижением процентных ставок, первоначального взноса, смягчением требований к заемщику. Все это породило увеличение спроса и, как следствие, повышение цен на жилье.
В конце 2007 г. произошел ипотечный кризис в США, который отразился и на работе наших банков. Начался обратный процесс, сопровождающийся ужесточением требований к заемщикам, повышением процентных ставок и т.д. Эксперты утверждают, что в ближайшее время такая тенденция будет сохраняться. На рынке ипотечных продуктов останется лишь несколько крупных «игроков». Все это не может не отражаться на соотношении спроса и предложения. Уже сейчас предложение намного превышает спрос. Наступило «время покупателя». Выставлено много объектов на продажу. Квартиры одинаковых проектов продаются по совершенно разным ценам. Естественно, в первую очередь продаются дешевые квартиры. Покупатель имеет возможность «двигать» продавца по цене.
В связи со сложностью оценки объектов вторичного рынка возрастает роль риэлтора как профессионального переговорщика. Продавцы начинают понимать суть риэлторской услуги, которая заключается не в оказании юридической помощи, беготне с оформлением документов, хотя это также неотъемлемая часть работы брокера. Они начинают понимать, что риэлтор отстаивает интересы продавца, ведет переговоры с потенциальными покупателями, помогает продать объект по реальной цене и в максимально короткие сроки. Конечно, здесь речь идет о профессиональном риэлторе, работающим по определенным стандартам, а не пришедшим в этот бизнес «подзаработать». Поэтому укрупнение, о котором мы говорили, ждет не только банки, но также и риэлторские компании, застройщиков. Просто сейчас такое время, когда нужно грамотно строить бизнес, развивать новые технологии, анализировать рынок, обучаться. Те, кто этим не занимается, будут уходить с рынка. Время безумного роста цен, незаполненных ниш в любом бизнесе проходит. Рынок недвижимости, его развитие, рост цен на жилье будут зависеть от экономики страны. Те этапы, которые развитые страны прошли за сто-двести лет, наш рынок преодолел за десять, так как развитие нашего рынка тесно связано с мировым рынком. Эта особенность российского рынка вызвана веяниями времени, когда все процессы ускоряются в арифметической прогрессии, а информационный обмен развит как никогда.
Что касается прогнозов, не думаю, что цены на жилье дадут сильный откат. Строительство первичного жилья уменьшится (это связано со сбоями в кредитовании), а это повлечет спрос на «вторичку». Предстоящая Универсиада, скорее, повлияет на увеличение инвестиций в коммерческую недвижимость и гостиничный бизнес. Поэтому, особого роста на вторичное жилье тоже не предвидится. Скорее следует ожидать плавный незначительный рост, стабильность и выравнивание спроса и предложения. Есть перспективы в развитии загородной недвижимости, а также в увеличении спроса на жилье повышенной комфортности, объекты с развитой инфраструктурой. В любом случае, будет наблюдаться расслоение цен на объекты старого типа и более комфортные, недавно построенные квартиры.
Вячеслав Егоров, Президент Региональной Гильдии риэлторов &"151; Казань
