Наследники в законе: как правильно наследовать имущество

20.10.2008 11:20
Для того, чтобы начать самостоятельно продажу определенного объекта недвижимости, недостаточно просто поместить объявление в печатные издания или иные средства массовой информации либо предложить купить принадлежащую вам недвижимость близким или знакомым. Большое значение имеет сбор документов на продаваемый объект и поиск потенциального покупателя. Если эти действия будут параллельными и четко организованными, то они принесут желаемый результат.

Но в этом случае должны отсутствовать проблемы, касающиеся юридической чистоты документов на недвижимость, ликвидность продаваемого объекта, реальная цена и  желание покупателя ждать пока вы собираете необходимые справки, что происходит далеко не всегда. Поэтому мы решили, что для нашего читателя будет интересным узнать о так называемых «внутренних тонкостях» купли-продажи, перечне документов по тому или иному объекту недвижимости, способах быстрого поиска покупателя.
Сегодня мы рассмотрим процесс оформления документов, необходимых для купли-продажи, если недвижимость досталась по наследству, обратив внимание на специфические особенности оформления права собственности.
Вступление в наследство. Наследование по завещанию и закону
В случае смерти владельца недвижимости, все его имущество переходит к  наследникам двумя способами &"151; по завещанию или по закону (если умерший не оставил в течение жизни своего волеизъявления в виде завещания).
В большинстве случаях местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, но если оно не известно, то – в месте нахождения этого имущества.
Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме, иначе наследники и другие заинтересованные лица могут оспорить его в судебном порядке. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (по общему правилу).
Каким бы ни был смысл завещания, существует категория лиц, которые так или иначе унаследуют долю имущества наследодателя – это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя и не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Если завещание отсутствует, то применяются правила вступления в наследство по закону в порядке очередности. Например, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Если наследников первой очереди нет, то наследниками второй очереди по закону являются полнородные и не полнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери и так далее вплоть до наследования пасынками и падчерицами.
На практике наследники находятся быстро и бывают случаи, когда в наследство вступает один родственник, скрывая факт смерти наследодателя перед другими родственниками, что, конечно же, порождает судебные разбирательства с другими претендентами на наследство, которые считают, что их права и законные интересы были ущемлены.
Далее, после того как стало известно о смерти наследодателя, наследник (наследники) должен принять оставшееся после его смерти наследство (имущество в виде дачи, доли дома, квартиры и т.д.).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
Существует заблуждение, что имущество наследодателя переходит после его смерти наследникам автоматически. Например, после смерти мужа, жена и двое детей проживают в квартире умершего, которая «принадлежала» последнему до момента смерти. Спустя пятнадцать лет, решив продать квартиру с целью покупки большей, вдова узнает, что согласно действующему законодательству ей и ее детям ничего не принадлежит, так как она должным образом не оформила квартиру, несмотря на оплату жилищных услуг и налогов. Поэтому, важным будет указать на то, что наследство должно быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В противном случае, необходимо обратиться в суд для восстановления срока принятия  наследства.
Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания шестимесячного срока. Например, рассматривая случай, указанный выше, вступить в наследство могла родная сестра или дочь умершего от первого брака в случае исполнения процедуры принятия наследства.
Важным моментом, на который хотелось бы обратить внимание при оформлении наследства, является документ на имущество- квартиру, дом, сад и т.д., который должен быть зарегистрирован органами регистрации. До 2000 года органом регистрации недвижимого имущества являлось Бюро технической Инвентаризации, а с 2001 года органом регистрации является Управление Федеральной Регистрационной Службы. Факт  права собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права. В случае отсутствия регистрации права собственности, например, если умершему наследодателю принадлежала квартира в доме ЖСК или приватизация квартиры не зарегистрирована УФРС либо ему принадлежал садовый участок, который не был также оформлен должным образом, то в этом случае придется тоже пройти судебную процедуру наследникам по признанию факта владения недвижимостью умершим. 
Немало времени занимает процедура сбора необходимых документов для нотариуса и их проверка, например, факт установления родственной связи. Также проверяются, брачные отношения и иные отношения наследников с наследодателем, завещания, возможные отмены завещаний, заявления об отказе от наследства или имеющиеся судебные решения и другие документы и сведения. При этом нотариус выясняет, нет ли других наследников, подлежащих призванию к наследованию, а так же нет ли среди наследников, принявших наследство, недостойных наследников.
Если наследник не имеет возможности представить документы, необходимые для выдачи свидетельства о праве на наследство, нотариус разъясняет ему о возможности решения указанного вопроса в судебном порядке.
С целью фиксации документальной информации, необходимой для удостоверения нотариусом перехода прав наследодателя к надлежащим наследникам, нотариус заводит наследственное дело.
Нотариусом могут быть обнаружены ошибки в свидетельстве о рождении наследодателя и его свидетельстве о смерти, которое выдается на основании паспорта, что часто бывает у людей пожилого возраста, которые получали документы до войны или родились в селе, где были проблемы с грамотностью. Далее нотариус осуществляет проверку личности заявителя &"151; претендента на наследство и его документы, например, не просрочен ли паспорт, затем проводится экспертиза правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего она принадлежит), план строения, справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданный органом технической инвентаризации, справки из жилищной организации и другое.
После проверки всех предоставленных наследником документов и соблюдения сроков вступления в наследство,  нотариус выдает свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется. Но зачастую доказать, что нет иных наследников крайне редко, и поэтому нотариусы обычно выдают свидетельство о праве на наследство по истечении шестимесячного срока.
Раздел наследства. Проблемы продажи имущества
Часто после вступления в наследство, наследник или наследники продают имущество наследодателя. Ситуация, когда наследственное имущество переходит в пользу одного наследника, понятна, проблем с продажей в дальнейшем практически не возникает. Да и какие могут возникнуть проблемы, если, например, единственная дочь наследует квартиру матери, а ее отец либо уже умер, либо отказался от своей доли имущества в пользу дочери. Другое дело, если наследников несколько и никто из них не намерен отказываться от наследства, даже если они не проживали с наследодателем или не ухаживали за ним при жизни. В таком случае, имущество может быть разделено по соглашению между ними (обычно в равных долях, если дело касается недвижимости).
В практике были случаи, когда, например, после смерти пожилого отца, вступает в наследство только сын, а родная сестра, проживающая в другом городе даже ни чего не знала о случившимся и должным образом не была предупреждена. Брат вступил в права наследника и продал имущество. В таких случаях суд может оказаться на стороне сестры и также признать ее наследницей, если стороны не договорятся между собой и в случае, если братом продана недвижимость &"151; сделка купли-продажи может быть расторгнута.
Во-вторых, говоря о проблемах при вступлении в наследство, не каждый наследник задумывается о том, что наследодатель может оставить после себя многочисленные долги. Также его ожидают большие расходы, например, на похороны, на охрану наследства и управление им, а также расходы, связанные с исполнением завещания. К таким затратам готов не каждый.
Что же касается продажи имущества, которое досталось по наследству, то рекомендуем оформить все документы должным образом, зарегистрировать в органах регистрации, получить свидетельство о государственной регистрации права и уже потом продавать, так как затем придется готовить иные документы для купли-продажи и их сбор также занимает  время и деньги и конечно же ограничен сроками годности. Ведь в связи с приобретением недвижимости в основном с помощью банковских заемных средств (по ипотеке или с использованием потребительского кредита), банки все чаще предъявляют жесткие требования к документам. Например, справки с жилищной организации, налоговой инспекции, новый кадастровый и технический паспорт, справка об инвентаризационной оценке объекта БТИ, брачный договор, оценка профессионального оценщика и разного рода «ненужные» для УФРС документы, которые не были бы нужны, если бы ваш покупатель расплачивался наличностью, а не покупал недвижимость по ипотеке. Хотя покупателей с наличными деньгами все меньше и меньше и если уж в период финансового кризиса и появился на горизонте покупатель – наверное, тоже не плохо, тем более если количество предложений продажи недвижимости превышает спрос на эти объекты.
Продолжение темы читайте в следующем выпуске журнала.

Нк, Леонид Султанов

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
18 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад