Девелопмент набирает обороты

21.10.2008 11:22
Девелопмент – новое слово для российского бизнеса, малоизученная его отрасль. Проще всего «девелопмент» объяснить так: это деятельность по продвижению проектов, связанных с недвижимостью. Что из себя представляют девелоперские компании вообще? И насколько развита эта область бизнеса в России? Об этом мы говорим с генеральным директором ОАО «Девелоперской корпорации «Антей» Владимиром Осташко.

- Владимир Яковлевич, расскажите нашим читателям, что же такое девелопмент.
- Слово девелопмент пришло в Россию не так давно из английского языка и означает развитие. Поэтому, строго говоря, девелоперы занимаются развитием экономики в области недвижимости. Девелопментом недвижимости могут заниматься юридические или физические лица, осуществляющие реализацию инвестиционно-строительных проектов по строительству и эксплуатации недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла.
- Как же развивается этот вид бизнеса в России?
- Девелопмент в России еще очень молод. Однако становление девелопмента в настоящее время набирает обороты. Девелопер отвечает за конечный рыночный продукт, который можно продавать, покупать, сдавать в аренду, эксплуатировать и этим своим качеством он (продукт – прим. ред.) привлекателен для потребителя, как в лице населения, так и властей.
- Поскольку девелопер отвечает за конечный рыночный продукт, то каковы именно его функции на стадии реализации проекта?
- Функции девелопера заключаются в формировании идеи проекта, организации проектно-изыскательских работ, производства, строительства и эксплуатации недвижимости, привлекая финансирование для всех стадий осуществляемого инвестиционно-строительного проекта.
- В таком случае, раз и финансовая сторона вопроса тоже касается девелоперов, можете ли вы назвать некоторые общие схемы финансирования девелоперских проектов?
- Как правило, девелоперские проекты финансируются банками и инвесторами в период экономического роста. При спаде экономики девелоперские проекты финансируются хуже, потому что снижается объем корпоративных кредитов, а их стоимость растет, что отрицательно сказывается на затратной части инвестиционно-строительного проекта.  В девелопменте жилищной недвижимости в период спада экономики это также отрицательно сказывается на объеме и стоимости ипотечного кредитования населения.
- Что же является основой для рассмотрения вопросов финансирования?
- Основой для рассмотрения вопросов финансирования девелоперского проекта является бизнес-план и технико-экономическое обоснование проекта. В этих документах излагается идея проекта, его экономические и финансовые показатели и если они для инвестора привлекательны, то дальнейшая работа направлена на изучение компании, осуществляющей этот проект. Рассматриваются всевозможные риски, связанные с реализацией проекта, и при положительном заключении специалистов кредитора или инвестора принимается решение о финансировании проекта. Схем финансирования может быть достаточно много, но все они связаны с наличием у девелопера своего собственного начального капитала. Для различных финансовых партнеров девелопера размер собственного стартового капитала девелопера может колебаться от 10% до 40%. Наличие собственного капитала у девелопера обязательно, поскольку снижает риски инвестора.
- Какие требования предъявляют инвесторы к предлагаемым им девелоперским проектам?
- На самом деле требований очень много, и все они направлены только на реализацию одной цели – возвратность средств, инвестированных в проект и получение запланированной инвестором прибыли.
- Кто оценивает ликвидность будущего проекта? Специально созданные компании, профессионалы девелоперских компаний или же фирмы-инвесторы?
- Оценка проекта осуществляется специалистами в области проектного финансирования, которые как, правило, есть у инвесторов. Если таковых нет, то привлекаются эксперты со стороны. Контроль реализации проекта осуществляется со стороны инвестора по всем разделам бизнес-плана. В процессе осуществления проекта инвестор проводит разносторонний мониторинг проекта с целью идентификации рисков, их управления и минимизации.
- Как осуществляется развитие и контроль проекта инвесторами при его реализации?
- Прежде всего, контролируется целевое использование средств, полученных инвестором для финансирования проекта. Нецелевое использование средств не допускается. Для этого в рамках подписания договоров финансирования проекта на девелопера накладывается целый ряд ограничений, которые обеспечивают инвестору «прозрачность» использования средств на всех этапах финансирования проекта. Существует целый арсенал ограничений самостоятельности девелопера, которые не направлены на уменьшение скорости и качества исполнения проекта. Все эти ограничения обсуждаются девелопером и инвестором до подписания договора финансирования и, если стороны приходят к договоренности, то проект получает финансовое развитие.
- А чем в этой области занимается конкретно ваша компания?
- Наша девелоперская корпорация «Антей» занимается реальным девелопментом в области малоэтажной недвижимости, строя и эксплуатируя малоэтажные жилые комплексы в Московской области и Республике Татарстан. В своей деятельности мы используем эффективные деревянно-каркасные и металло-каркасные домостроительные технологии, обеспечивая минимальный уровень затрат при строительстве жилья «эконом-класса» для населения с невысоким уровнем доходов.
- Существует также понятие редевелопмент. Что это такое?
- Редевелопмент характерен в большей степени для городов со сложившейся городской застройкой. Дело в том, что рыночная экономика имеет свойство развиваться в соответствии с определенными циклами. За периодом бурного роста всегда следует стагнация, а за ней спад, который через некоторое время заменяет сначала слабый, а за тем увеличивающийся по темпам рост. В городской недвижимости также происходят процессы, когда недвижимость физически и морально устаревает, жизненный цикл которой завершен, и она не отвечает современным требованиям экономики города. Поэтому приходят девелоперы, которые на городских территориях, предназначенных для реконструкции, начинают возводить новые объекты городской недвижимости, придавая новое назначение с целью более эффективного их использования – это и есть редевелопмент.
- И в заключительной части нашего разговора мне бы хотелось узнать, какого типа бизнес-проекты сегодня в России наиболее востребованы?
- Очень трудно говорить о востребованности бизнес-проектов  вообще. Если же говорить о востребованности бизнес-проектов в области девелопмента, то всегда будут востребованы бизнес-проекты в области строительства жилья эконом-класса. К сожалению, в настоящее время в большинстве своем российский строительный комплекс не в полной мере обладает технологическими возможностями по обеспечению строительства недорогого, доступного, качественного жилья для массового потребителя – представителей среднего класса. Кроме этого не решены проблемы с обеспечением инженерной инфраструктурой строящихся объектов для массового потребителя. Однако в этом направлении много делается и есть надежда, что и в России наступит время для массового строительства жилья эконом-класса.

НК, Инна Силантьева

Похожие статьи

Последние статьи

Эксперты поделились мыслями об инвестиционной привлекательности первичного и вторичного жилья, а также о других их сравнительных характеристиках.
2 дня назад
Каждый, кто продал недвижимость, должен заплатить налог на доходы (НДФЛ). Однако всякий раз после продажи жилья можно воспользоваться правом на налоговый вычет. Для этого необходимо в следующем году после сделки (до 30 апреля) обратиться в налоговую инспекцию.
3 дня назад
Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
4 дня назад