Повышенный покупательский интерес к доходным квартирам возникает в периоды лихорадок в банковской и пенсионной сфере. Есть ли сегодня смысл приобретать «квартиру-кормилицу» для сдачи в аренду?

Время золотое

До начала нашего десятилетия рынок аренды жилья показывал доходность по мировым меркам просто фантастическую. Количество потенциальных съемщиков в разы превышало число арендодателей.

Зачастую, сдавая убитую однушку в панельном доме, бодрый пенсионер мог позволить себе покупку новой машины в кредит и регулярный отдых на демократичном тропическом курорте по горящей путевке.

А две доставшиеся в наследство квартиры (при естественной убыли населения это не редкость) позволяли собственнику вести беззаботную жизнь рантье, ничего в них не вкладывая, а только получая дивиденды. При этом коммунальные платежи были копеечными, а налогообложение – «нулевым».

Долго такое положение дел продолжаться не могло: рынок агрессивен, он всегда наказывает ленивых и беззаботных. В нашем десятилетии все изменилось и продолжает меняться.

Однако, как показывают опросы в социальных сетях, российские граждане по-прежнему стремятся при любой возможности вложить свободные средства в недвижимость. А самый близкий и понятный предмет инвестиций – арендопригодные квартиры.

 

Ценовые реалии

Рынок аренды консервативен. В течение последних лет арендные ставки сохраняют почти твердую стабильность. Спрос подвержен сезонным колебаниям: всплески приходятся на начало учебного года, спады – на конец весны.

За обманчивой картиной внешней стабильности скрываются поистине тектонические сдвиги. Многолетние наблюдения, которые ведут аналитики, показывают, что объемы предложения жилья в аренду год от года увеличивались, спрос был стабилен, а качественный состав арендаторов менялся.

Еще в начале текущего десятилетия арендодатели могли выбирать между аккуратной студенткой или средневозрастной парой без детей и животных (две самые желанные категории съемщиков); потом, когда в городе развернулось освоение новых территорий, основными интересантами стали угрюмые брюнеты из ближнего зарубежья.

Пока предложение не доминировало над спросом, все это было не столь заметно, и на любую выставленную в листинг квартиру в считанные часы находился арендатор. Зато когда кривые графиков спроса и предложения в аналитических отчетах все-таки пересеклись (зимой 2014-2015 годов), на рынке оказалось множество свободных квартир.

Да, ставки остались прежними, но за съемщиков теперь надо бороться. Жилье с продавленными диванами, ждановскими шкафами и колченогими стульями оказалось ненужным.

Чтобы сдать «бабушкину квартиру» по прежней цене, ее надо отремонтировать и обеспечить бытовой техникой.

 

Есть ли перспективы у рантье

Какие перспективы у владельцев «пенсионных» квартир сегодня? Прямо скажем, не блестящие, но и не безнадежные. Конкуренты, желающие сдать жилье, у них множатся в геометрической прогрессии: на рынок аренды поступают квартиры-студии в новостройках на окраинах.

К тому же у тех, кто раньше мог рассчитывать только на съемное жилье, сегодня есть альтернатива – относительно доступная ипотека и своя квартира-студия в новом районе.

Рост тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных платежей (в настоящее время около 5% в год), растущие налоги с кадастровой стоимости (льготы положены только за единственное жилье) также будут подъедать выгоду. Примем во внимание, что в ближайшие три года нас ждет демографический провал.

Но есть и другая сторона медали. Она в том, что в случае банкротств и задержек сроков сдачи объектов застройщиками у наймодателей появятся новые клиенты (поэтому возможен кратковременный всплеск).

Также растет поколение «вечных арендаторов» – оно не ориентировано становиться собственниками, предпочитает свободно передвигаться по миру на арендованных машинах и жить в съемных квартирах. Но это уже не клиенты пенсионеров-рантье.

Что будет с арендными ставками? Для депрессивных районов возможен и крайний вариант – «почти даром, только за оплату коммуналки». Что касается среднего уровня, то он в первую очередь будет зависеть от доходов населения. И здесь вот какой ограничитель. Если говорить о долгосрочной аренде, при любом раскладе арендаторы редко готовы тратить на съем жилья больше трети дохода. Это тот условный максимум, который может выжать арендодатель.

 

В сфере гостеприимства

Другие популярные сегодня сегменты – краткосрочная и посуточная аренда жилья. Здесь ставки выше. Основные клиенты, снимающие жилье на срок до года, – специалисты, приезжающие в город для работы по срочным трудовым контрактам. В прежние, «досанкционные» годы в их числе было немало зарубежных.

Разумеется, таким арендаторам нужно удобное, качественное жилье в пешеходной доступности от метро, а также множество сопутствующих услуг – уборка, готовка, няня. И на этом собственнику можно заработать.

Посуточная аренда сегодня также на волне популярности. В этом сегменте также возможны дополнительные услуги: встретить гостей, организовать для них экскурсию и т. п. Но, по сути, речь не о получении пассивного дохода, а о предпринимательской деятельности в сфере услуг.

А где предпринимательство – там всегда конкуренция. Сегодня к услугам гостей широкая линейка предложений: от хостелов с двухъярусными кроватями до новых апартаментов бизнес-класса.

Есть и другие сложности. Миграция высокооплачиваемых специалистов-интеллектуалов – уже в прошлом: сегодня у них все больше возможностей для дистанционной работы. К тому же государство (и не только наше) предпринимательство в сфере краткосрочной аренды, мягко говоря, не поощряет. И в России, и в Европе использование жилых помещений в качестве гостиниц пытаются ограничивать на законодательном уровне.

Сказанное, впрочем, не означает, что частникам нет места на этом рынке. Просто это рынок, где удача уже не будет улыбаться ленивым.

Тенденция такова: недвижимость, к которой не приложен пакет сопутствующих услуг, не стоит почти ничего. Хочешь зарабатывать – стань гостеприимным хозяином.

 

Чего не делать: купить в кредит – сдать в аренду

Покупка жилья в кредит с целью сдачи его в аренду при сегодняшних ценах, арендных ставках и процентах для ипотечных заемщиков – решение сомнительное. Проиллюстрируем это на примере, взяв многолетний хит рынка аренды – однокомнатную квартиру в брежневке у метро.

Средняя цена предложения такой квартиры 3,13 млн руб. (цены здесь и далее – по Санкт-Петербургу – прим. редакции). Актуальная арендная ставка – 18,7 тыс. руб. в месяц. Воспользовавшись ипотечным калькулятором «банка друзей», предлагающего при 20-летней рассрочке и собственных средствах в 1 млн руб. гуманную на сегодняшний день ставку в 11% годовых, мы получим ежемесячный платеж в 22 тыс. руб.

Таким образом, даже при условии, что квартира ни месяца не пустует, и ежемесячно добавляя к доходу от аренды не меньше 9 тыс. руб. (включены коммунальные услуги), мы подарим миллион рублей собственных средств банку и еще два – выплатим в виде ежемесячных доплат.

Повторив «лабораторную работу» с учетом своих возможностей и запросов (цена, ставка, собственные средства, срок кредитования), вы, скорее всего, убедитесь, что это уравнение, не имеющее для вас выгодного решения.

 

Что делать: оптимизировать то, что есть

Если свободная жилплощадь у вас уже есть, избавляться от нее не надо. Мы вступаем в новую экономическую реальность: никто не знает, что будет с банковской системой, ставками по депозитам или криптовалютами через пять-десять лет.

Однако можно уверенно сказать, что жилая недвижимость будет востребованным товаром и при продаже, и при аренде. Правда, это хоть и надежный, но скромный с точки зрения доходности актив.

Что делать, если пенсия не за горами? Очевидно, имеет смысл заняться оптимизацией. Например, за счет встречных покупок и относительно небольших ипотечных займов поменять неперспективные с точки зрения аренды объекты на более ликвидные и «арендопригодные».

 

Филипп Урбан, «Бюллетень недвижимости»

 

фото: pixabay.com

Похожие статьи

Последние статьи