Преимущества и недостатки приобретения недвижимости в лизинг

24.11.2008 10:08

(Окончание. Начало материала в № 89 от 20 ноября 2008г.) Недостатки лизинговой схемы в условиях российского законодательства Перечень проблем, мешающих продвигать данную услугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре.

При продаже недвижимости по рыночной стоимости продавец обязан выплатить достаточную сумму налогов (налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.
Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Договор финансовой аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации на общих основаниях, а в отсутствие такой регистрации считается незаключенным (ст. 625, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако обязательным условием лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга лизингодателем по заказу лизингополучателя (п. 2 и п. 4 ст. 15 Закона N 164-ФЗ). Такой, по своей сути, вторичный договор лизингодатель заключает лишь при условии вступления в силу договора лизинга, т.е. после государственной регистрации договора лизинга. Но зарегистрировать сделку аренды, в том числе финансовой, сможет лишь собственник здания (ст. 608 ГК РФ). В свою очередь, покупка здания также сопряжена с государственной регистрацией прав (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пункт 14 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 разъясняет, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Возникает замкнутый круг. Выход из него возможен лишь в том случае, если даты государственной регистрации договоров лизинга и купли-продажи здания совпадут. Но на практике это требование трудновыполнимо (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 марта 2007 г. по делу N Ф04-787/2007(31760-А27-24)).
Кроме того, в законе о лизинге сказано, что земля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходится отдельно заниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правом выкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки.
Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он не предполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий.
Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями – путем продажи долей в компании – владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинговой сделки.
Далеко не все лизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то, нерыночной услугой. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет.
Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услуг не сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит имеющиеся проблемы отступить на второй план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.
Также лизинговая схема опасна в условиях российского законодательства применением штрафных санкций, так как налоговые органы по-своему понимают нормы гл. 25 НК РФ, которые регулируют налогообложение лизинговых операций.
Основанная проблема заключается в том, что ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве нет точного определения понятия «выкупная стоимость». В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга (лизинговый платеж) включает выкупную цену имущества (если имущество по договору лизинга переходит в собственность лизингополучателя).
Глава 25 НК РФ разрешает относить на расходы весь лизинговый платеж без каких-либо изъятий. Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Лизингополучателю выгодно в договоре, а также в учете и налогообложении не разделять выкупную стоимость и лизинговые платежи, учитывая их как единое целое в составе текущих расходов, связанных с производством и реализацией. Однако чиновники настаивают на обратном: выкупная стоимость и лизинговые платежи &"151; это разные вещи, поэтому и учитывать их следует раздельно.


Арбитражная практика показывает, что нередко суды встают на сторону налогоплательщика, основываясь на том, что лизинговые платежи за принятое в лизинг имущество относятся согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. А лизинговый платеж, в общую сумму которого может включаться выкупная цена предмета лизинга, является единым платежом, производимым в рамках данного договора, несмотря на наличие в его составе нескольких видов самостоятельных платежей.
Таким образом, с первого взгляда все кажется простым и ясным: Налоговый кодекс гарантирует право лизингополучателя относить на расходы лизинговые платежи, включающие выкупную стоимость имущества, а многочисленные решения арбитражных судов в пользу лизингополучателей подтверждают это. Между тем мнение налоговиков по данному вопросу неизменно, то есть в случае налоговой проверки лизингополучателям придется отстаивать свою позицию в судебном порядке.
Однако арбитражная практика показывает, что иногда арбитражные суды не поддерживают позицию налоговых органов. Для целей налогообложения прибыли расходы лизингополучателя в виде выкупной цены предмета лизинга при переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю являются расходами на приобретение амортизируемого имущества и на основании п. 5 ст. 270 НК РФ не учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Отнесение стоимости амортизируемого имущества к расходам организации для целей налогообложения осуществляется посредством механизма амортизации в соответствии со ст. ст. 256 &"151; 259 НК РФ.
Отнесение выкупной стоимости имущества к расходам на приобретение амортизируемого имущества приводит к невозможности для лизингополучателя принять для целей налогообложения прибыли всю сумму лизинговых платежей, если в договоре не установлена выкупная стоимость имущества (только после завершения договора и получения права собственности на лизинговое имущество). Таким образом, экономический эффект от возможности включения всей суммы лизинговых платежей в расходы уменьшается.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от разбирательства с налоговыми органами в суде? Прежде всего, при заключении лизингового договора, предусматривающего переход права собственности, следует четко оговаривать сумму выкупной стоимости, которая не будет учитываться в составе расходов при расчете налога на прибыль. Можно также предусмотреть в договоре пункт, согласно которому последний лизинговый платеж является выкупной суммой, тогда до последнего месяца все лизинговые платежи можно будет относить на затраты целиком.
В ситуации, когда договор лизинга был заключен ранее без выделения выкупной стоимости имущества и право собственности на лизинговое имущество переходит после внесения лизингополучателем всех лизинговых платежей, предлагаем подписать дополнительное соглашение к договору лизинга. В дополнительном соглашении может быть выделена небольшая выкупная стоимость либо прописано, что последний лизинговый платеж является выкупной стоимостью.
Оптимальным вариантом может стать и такой договор лизинга, в котором вообще не будет каких-либо упоминаний о выкупной стоимости и выкупных платежах. Вместо этого можно предусмотреть, что право собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю переходит на основании договора купли-продажи, который стороны обязуются заключить на следующий день после внесения лизингополучателем последнего лизингового платежа. Применительно к такому договору можно утверждать, что подобное условие о переходе права собственности без указания выкупной стоимости соответствует действующему гражданскому законодательству и, по нашему мнению, дает лизингополучателю возможность включать расходы по уплате лизинговых платежей в текущие расходы.
Количество людей, способных купить недвижимость сокращается, особенно в условиях мирового финансового кризиса. Кроме того, выплаты лизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами «платить и не иметь» и «платить и иметь», бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.
Наконец, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. А сочетание рассрочки платежа с ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей на себестоимость делает этот механизм достаточно привлекательным. Так что можно с уверенностью утверждать, что в будущем многие компании перейдут к лизингу как средству приобретения коммерческой недвижимости.

Лилия Юсупова, главный бухгалтер Казанского юридического центра

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
4 часа назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
1 день назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

2 дня назад