Залог права требования по договорам участия в долевом строительстве

09.12.2008 10:18
За последние годы заметно интенсивнее ведется строительство многоквартирных жилых домов, торговых комплексов и иных крупных объектов с привлечением инвестиционных средств. С 01.04.2004г. был введен в действие Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), регламентирующий правоотношения застройщиков и участников дол

Конечно, ввиду того, что Федеральный закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не отменен застройщик и вкладывающий свои средства участник строительства (дольщик) могут  заключать не договор участия в долевом строительстве а договор инвестирования. Но договор инвестирования не подлежит государственной регистрации, что лишает участников соглашения государственных гарантий, предусмотренных Законом о долевом участии.
Кроме того, в случае заключения договора инвестирования, а не договора участия в долевом строительстве у дольщика могут возникнуть сложности по привлечению кредитных средств для оплаты сумм по договору, поскольку он не сможет воспользоваться предложениями банковских организаций об ипотечном кредитовании под залог права требования.
Расскажем об этом подробнее.
С 01.01.2008г. правила ипотеки распространяются не только на залог недвижимого имущества и права аренды этого имущества, но и на залог права требования по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов.
До этой даты, если у дольщика не было достаточно средств для оплаты по договору участия в строительстве, он мог привлекать заемные средства либо в качестве потребительского кредита под более высокие проценты и, зачастую, с привлечением поручителей, либо под залог другого своего имущества (если таковое, конечно же, у дольщика имелось), то есть под дополнительные риски. С 01.01.2008г., ввиду изменений в законодательстве об ипотеке, если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке, то банки могут выдать кредит под залог права требования, вытекающего из данного договора, как правило, по более выгодным условиям кредитования, нежели потребительский кредит.
В целом показатели ипотечного кредитования в Республике Татарстан находятся на достаточно высоком уровне. За три последних квартала 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан зарегистрировано ипотеки на 37% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В г.Казани рост составил 58%. На приобретение либо строительство жилья было выделено 60,5 млрд. кредитных средств. Для сравнения за весь 2007 год эта цифра составила 66 млрд. Из-за нестабильности финансового рынка динамика увеличения ипотеки несколько снизилась: в 2006г., в 2007 годах рост ипотеки исчислялся не на проценты, а в разы. Но тем не менее количество ипотеки увеличивается.
Количество залогов права требования, о которых говорилось выше, составляют, к сожалению, только 1% от общего числа ипотеки. Анализ сложившегося положения показывает, что это происходит не из-за отсутствия желания участников долевого строительства получать кредиты под залог права требования и не из-за отсутствия предложений банков на рынке ипотечных программ. Такая ситуация складывается в связи с тем, что большинство застроек ведется без применения Закона о долевом участии.
Всего около 60 многоквартирных домов в г. Казани строятся с заключением договоров участия в долевом строительстве, что для столичного города с таким интенсивным строительством просто недопустимо.
Огромные жилые комплексы застраиваются, но квартиры в них можно приобрести только по «обходным» схемам, например, по предварительным договорам купли-продажи, по договорам инвестирования. Такие соглашения дают минимум гарантий лицам, инвестирующих строительство, а это в основном граждане, не позволяют им привлечь кредитные средства, поскольку такой договор не регистрируется.
Этот вопрос остро обсуждался 29.10.2008г. на совещании Управления федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан с участием представителей застройщиков в числе основных проблем, возникающих при применении Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По результатам обсуждения застройщикам многоквартирных домов и иных объектов, строящихся с привлечением средств других лиц, рекомендовано применять нормы Закона о долевом участии в договорных отношениях с участниками строительства.


К.А. Пашевич, начальник отдела государственной регистрации ипотеки УФРС по РТ

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
5 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад