Очень часто при выборе недвижимости у продавцов и покупателей возникает вопрос: подходящий вариант найден - что же делать дальше?

Если у покупателя на руках уже имеется сумма, достаточная для приобретения недвижимости, и продавец готов выйти на сделку в любое время - вроде бы все понятно: следующий этап - это заключение договора купли-продажи. Но зачастую для того, чтобы заключить такой договор, необходимо собрать и подготовить определенный перечень документов (при приобретении недвижимости по ипотеке; при нотариальной сделке; в случае, если один из собственников является несовершеннолетним и/или недееспособным). В таком случае, чтобы собрать необходимые документы и при этом не упустить выбранную недвижимость, между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи заключается, чтобы в прописанные в договоре сроки и при указанных условиях заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом, согласно указанной статье, предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора.

В случае продажи недвижимости, которая находится в долевой собственности граждан, и/или когда одним из собственников является несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин, договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариусом, согласно внесенным поправкам в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые в дальнейшем были перенесены в новый закон ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме.

На сегодняшний день при сделках купли-продажи составление предварительного договора считается недостаточным. Для гарантии выхода на сделку необходимо внести сумму обеспечительного платежа в виде задатка или аванса. 

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора.

Следует отличать от задатка аванс. Аванс - это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. В случае не совершения сделки аванс всегда подлежит возврату. Сторона, виновная в не заключении договора купли-продажи, не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда сторонами в предварительном договоре был предусмотрен штраф.

С задатком – иное: в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если сделка не произошла по вине продавца – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере. Это правило определяет самые существенные отличия между авансом и задатком.

Исходя из выше изложенного, можно сделать следующий вывод: сделка купли-продажи — это довольно длительный и непростой процесс, который состоит из нескольких этапов. В сделке важно уметь не только договариваться, но и контролировать весь процесс полностью, чтобы не упустить, на первый взгляд, незначительную деталь, но которая в дальнейшем может существенно повлиять на исход сделки купли-продажи. Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.

 

ООО БПУ «Недвижимость и Закон»

фото: pixabay.com

Похожие статьи

Последние статьи