Итоги года на рынке аренды

23.12.2008 11:34
2008 год оказался сложным и неоднозначным для всего рынка недвижимости Казани. Изменения коснулись не только цен на жилье, но и арендных ставок. Какие тенденции превалировали на протяжении 2008 года в сегменте аренды, и чего стоит ожидать в будущем году, мы выясняем с нашими экспертами.

Основные факторы, влияющие на рынок аренды
Аренда квартиры является альтернативным способом решения жилищных проблем и приближает человека к мечте иметь свой собственный дом. Вполне закономерно, что между динамикой роста цен на продажу жилья и его аренду существует связь. Стоимость аренды изначально складывается из нескольких параметров – один из которых стоимость обслуживания квартиры, т.е. квартплаты. С каждым новым её повышением, цены на аренду поднимаются вверх. Но самую важную роль играет желание хозяина получить прибыль, а арендатора готовность заплатить за квартиру назначенную сумму. Не стоит забывать об общем состоянии рынка, ведь в конце концов именно по его показателям определяются арендные ставки.
Руслан Хабибрахманов, директор ООО АН «ФЛЭТ»:
-  К основным факторам, влияющим на стоимость аренды квартир, я бы все-таки отнес сезонность, общеэкономическую ситуацию в регионе, инфляцию, изменение цен рынке продаж недвижимости.
Марсель Идиатуллин, начальник отдела аренды АН «МЕГАЛИТ»:
- Стоимости продажи и аренды квартир растут не синхронно, а в противофазе! То есть стоит начаться новому росту цен на жилье, как стоимость аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.
Пока цена квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону и возникает естественное желание «отжать» побольше от аренды.
Еще одна особенность рынка аренды в том, что если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи квартир, намеренных купить дорожающее жилье хотя бы в ипотеку, то окончание подорожания, напротив, возвратом «не сложившихся» покупателей в сторону аренды квартиры. Поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе.
Скачки активности на рынке аренды
Рынок аренды, прежде всего, подвержен сезонным изменениям цен. Осенью с началом учебного сезона и возвращением из отпусков интерес к аренде повышается. О том, какие еще изменения происходили в течение года, рассказывает Руслан Хабибрахманов:
- По сравнению с относительно спокойным, на мой взгляд, 2007 годом, когда в секторе аренды жилья не было резких скачков цен, начало 2008 года проходило под эгидой поднятия цен. И, если мы посмотрим на динамику спроса и предложения, то увидим, что в этот период начался резкий подъем предложения и рост цен на аренду. Затем долгое время, цены оставались примерно на одном уровне. С мая 2008 года, в период, связанный с повышением ставок, в некоторых случаях отказом банков от ипотечного кредитования, спрос на аренду постепенно начал подниматься вверх.
После того, как многие банки увеличили проценты и сумму первоначального взноса по ипотечным кредитам, а также ужесточили андеррайтинг заемщиков, наблюдался отток потенциальных покупателей на рынок аренды. Следовательно, людей, которые имели бы реальные деньги и желание купить жилье, становилось еще меньше. А срок экспозиции квартир увеличился с 1-3-х месяцев до года. Это повлекло за собой ситуацию, когда некоторые хозяева квартир отказывались от продажи и сдавали свою недвижимость в аренду, ожидая в будущем благоприятной ситуации. Тем не менее, несмотря на увеличение количества сделок на рынке аренды, агентства недвижимости города не спешили менять свой вид деятельности &"151; лишь некоторые из них начали разработку этого сегмента рынка, не прекращая деятельности в сфере купли-продажи.
Руслан Хабибрахманов:
- Негативное влияние финансового кризиса, я считаю, ощутил на себе каждый, как крупные организации, так и физические лица. Ипотека стала дороже, и многим клиентам она стала недоступна, в связи с ожесточениям условий кредитования. В связи с этим наблюдается повышение спроса на аренду к IV кварталу 2008 года.
По сравнению с 2007 годом, когда стандартная цена за однокомнатную квартиру была равна 6 тысячам рублей в месяц, цены изменились существенно – и составляют в среднем 8-9 тысяч рублей. Пик спроса на аренду пришелся на конец лета 2008 года, сейчас же наблюдается спад потребительской активности.
Руслан Хабибрахманов:
- Цены на аренду квартиры зависит от места расположения, типа жилого дома (улучшенка, хрущевка, ленинградка и т.п.), ну и, конечно же, от общего состояния квартиры. Цены на однокомнатные варьируются от 7000 рублей в месяц за стандартную квартиру до 35 000 р. за элитное жилье, 2х комнатные &"151; от 10 т.р. до 25 т.р., 3х комнатные от 12 т.р. до 60 т.р.
Марсель Идиатуллин:
- Минимальные цены на аренду однокомнатной квартиры колеблются от 8 до 10 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной от 10 до 12 тысяч; трехкомнатные квартиры сдаются в аренду в среднем от 15 тысяч рублей в месяц. За эти деньги арендатор может рассчитывать на самую обычную квартиру с простым косметическим ремонтом или вообще без него, а также на минимальный набор мебели – холодильник, кухонный гарнитур, диван, телевизор.
Но изменились не только цены на аренду. Сама структура рынка начала меняться &"151; лидирующую роль заняли квартиры стандартных планировок со стандартным набором мебели.
Марсель Идиатуллин:
- За последний год ввиду значительного роста арендных ставок квартиры эконом &"151; класса в доли предложения увеличилась на 10% и в настоящее время составляет почти 60% от общего количество предлагаемых для найма квартир. Около 35% сдаваемого жилья – квартиры бизнес-класса, доля элитных объектов не превышает 5%.
Элитное жилье всегда отличалось устойчивостью цены на рынке аренды. Так было при «легких» стагнациях в 2004 и 2007 годах. Только нынешняя ситуация, куда более серьезная и носит общеэкономический характер. Значит, элитная недвижимость уже не застрахована от потерь. Основным критерием устойчивости является адекватное соотношение цены и качества объекта, как это и должно быть на нормальном сбалансированном рынке.
Прогнозы на 2009 год по развитию рынка аренды жилья
Марсель Идиатуллин:

- С наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в Казани почти сошла на нет, и рынок купли-продажи казанской недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом чистая доходность от аренды упала до минимума. В ближайшие два месяца – декабрь и январь – следует ожидать снижение статистических показателей на 15 %, эта коррекция уже сейчас имеет место быть. При этом, гораздо более медлительным в переходе на новые цены традиционно будет сегмент жилья бизнес-класса и элитных квартир.
Руслан Хабибрахманов:
- Предугадать развязки ситуации на рынке недвижимости в целом в связи с кризисом сложно, как сложно и сказать, что будет с арендой дальше, все это зависит от политической и экономической ситуации в нашей стране, а так же во всем мире.

Нк, Инна Силантьева

Похожие статьи

Последние статьи

Росреестр Татарстана опубликовал итоги проведенного накануне Единого дня горячей линии.
19 часов назад
Тот, кто не может позволить себе снять квартиру, даже однокомнатную, ищет комнату. К такому варианту прибегают студенты, мигранты и рабочие, а также просто малооплачиваемые работники. При этом аренда комнаты имеет свою специфику.
22 часа назад
«Замануха», «утка», «фейк», «виртуалка», «пустышка», «рекламный вариант», «муляж» – на слэнге риэлторов означает идеальную квартиру-витрину, якобы сдающуюся или продаваемую по привлекательной цене, но не существующую в реальности.
1 день назад