Итоги года на рынке аренды

23.12.2008 11:34
2008 год оказался сложным и неоднозначным для всего рынка недвижимости Казани. Изменения коснулись не только цен на жилье, но и арендных ставок. Какие тенденции превалировали на протяжении 2008 года в сегменте аренды, и чего стоит ожидать в будущем году, мы выясняем с нашими экспертами.

Основные факторы, влияющие на рынок аренды
Аренда квартиры является альтернативным способом решения жилищных проблем и приближает человека к мечте иметь свой собственный дом. Вполне закономерно, что между динамикой роста цен на продажу жилья и его аренду существует связь. Стоимость аренды изначально складывается из нескольких параметров – один из которых стоимость обслуживания квартиры, т.е. квартплаты. С каждым новым её повышением, цены на аренду поднимаются вверх. Но самую важную роль играет желание хозяина получить прибыль, а арендатора готовность заплатить за квартиру назначенную сумму. Не стоит забывать об общем состоянии рынка, ведь в конце концов именно по его показателям определяются арендные ставки.
Руслан Хабибрахманов, директор ООО АН «ФЛЭТ»:
-  К основным факторам, влияющим на стоимость аренды квартир, я бы все-таки отнес сезонность, общеэкономическую ситуацию в регионе, инфляцию, изменение цен рынке продаж недвижимости.
Марсель Идиатуллин, начальник отдела аренды АН «МЕГАЛИТ»:
- Стоимости продажи и аренды квартир растут не синхронно, а в противофазе! То есть стоит начаться новому росту цен на жилье, как стоимость аренды притормаживает, и наоборот, стоит ценам на квартиры остановиться, как начинает заметно дорожать аренда.
Пока цена квартир заметно растет, арендодатели не сильно заботятся о доходах от аренды. Но стоит росту цен на жилье остановиться и возникнуть угрозе отката цен назад, как настроение арендодателей меняется в худшую сторону и возникает естественное желание «отжать» побольше от аренды.
Еще одна особенность рынка аренды в том, что если начало подорожания жилья сопровождается, в том числе, оттоком квартиросъемщиков на рынок купли-продажи квартир, намеренных купить дорожающее жилье хотя бы в ипотеку, то окончание подорожания, напротив, возвратом «не сложившихся» покупателей в сторону аренды квартиры. Поэтому всплески рынков продажи квартир и их аренды сменяют друг друга и движутся в противофазе.
Скачки активности на рынке аренды
Рынок аренды, прежде всего, подвержен сезонным изменениям цен. Осенью с началом учебного сезона и возвращением из отпусков интерес к аренде повышается. О том, какие еще изменения происходили в течение года, рассказывает Руслан Хабибрахманов:
- По сравнению с относительно спокойным, на мой взгляд, 2007 годом, когда в секторе аренды жилья не было резких скачков цен, начало 2008 года проходило под эгидой поднятия цен. И, если мы посмотрим на динамику спроса и предложения, то увидим, что в этот период начался резкий подъем предложения и рост цен на аренду. Затем долгое время, цены оставались примерно на одном уровне. С мая 2008 года, в период, связанный с повышением ставок, в некоторых случаях отказом банков от ипотечного кредитования, спрос на аренду постепенно начал подниматься вверх.
После того, как многие банки увеличили проценты и сумму первоначального взноса по ипотечным кредитам, а также ужесточили андеррайтинг заемщиков, наблюдался отток потенциальных покупателей на рынок аренды. Следовательно, людей, которые имели бы реальные деньги и желание купить жилье, становилось еще меньше. А срок экспозиции квартир увеличился с 1-3-х месяцев до года. Это повлекло за собой ситуацию, когда некоторые хозяева квартир отказывались от продажи и сдавали свою недвижимость в аренду, ожидая в будущем благоприятной ситуации. Тем не менее, несмотря на увеличение количества сделок на рынке аренды, агентства недвижимости города не спешили менять свой вид деятельности &"151; лишь некоторые из них начали разработку этого сегмента рынка, не прекращая деятельности в сфере купли-продажи.
Руслан Хабибрахманов:
- Негативное влияние финансового кризиса, я считаю, ощутил на себе каждый, как крупные организации, так и физические лица. Ипотека стала дороже, и многим клиентам она стала недоступна, в связи с ожесточениям условий кредитования. В связи с этим наблюдается повышение спроса на аренду к IV кварталу 2008 года.
По сравнению с 2007 годом, когда стандартная цена за однокомнатную квартиру была равна 6 тысячам рублей в месяц, цены изменились существенно – и составляют в среднем 8-9 тысяч рублей. Пик спроса на аренду пришелся на конец лета 2008 года, сейчас же наблюдается спад потребительской активности.
Руслан Хабибрахманов:
- Цены на аренду квартиры зависит от места расположения, типа жилого дома (улучшенка, хрущевка, ленинградка и т.п.), ну и, конечно же, от общего состояния квартиры. Цены на однокомнатные варьируются от 7000 рублей в месяц за стандартную квартиру до 35 000 р. за элитное жилье, 2х комнатные &"151; от 10 т.р. до 25 т.р., 3х комнатные от 12 т.р. до 60 т.р.
Марсель Идиатуллин:
- Минимальные цены на аренду однокомнатной квартиры колеблются от 8 до 10 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной от 10 до 12 тысяч; трехкомнатные квартиры сдаются в аренду в среднем от 15 тысяч рублей в месяц. За эти деньги арендатор может рассчитывать на самую обычную квартиру с простым косметическим ремонтом или вообще без него, а также на минимальный набор мебели – холодильник, кухонный гарнитур, диван, телевизор.
Но изменились не только цены на аренду. Сама структура рынка начала меняться &"151; лидирующую роль заняли квартиры стандартных планировок со стандартным набором мебели.
Марсель Идиатуллин:
- За последний год ввиду значительного роста арендных ставок квартиры эконом &"151; класса в доли предложения увеличилась на 10% и в настоящее время составляет почти 60% от общего количество предлагаемых для найма квартир. Около 35% сдаваемого жилья – квартиры бизнес-класса, доля элитных объектов не превышает 5%.
Элитное жилье всегда отличалось устойчивостью цены на рынке аренды. Так было при «легких» стагнациях в 2004 и 2007 годах. Только нынешняя ситуация, куда более серьезная и носит общеэкономический характер. Значит, элитная недвижимость уже не застрахована от потерь. Основным критерием устойчивости является адекватное соотношение цены и качества объекта, как это и должно быть на нормальном сбалансированном рынке.
Прогнозы на 2009 год по развитию рынка аренды жилья
Марсель Идиатуллин:

- С наступлением осени недавняя волна подорожания квартир в Казани почти сошла на нет, и рынок купли-продажи казанской недвижимости, похоже, ожидает новая стагнация. При этом чистая доходность от аренды упала до минимума. В ближайшие два месяца – декабрь и январь – следует ожидать снижение статистических показателей на 15 %, эта коррекция уже сейчас имеет место быть. При этом, гораздо более медлительным в переходе на новые цены традиционно будет сегмент жилья бизнес-класса и элитных квартир.
Руслан Хабибрахманов:
- Предугадать развязки ситуации на рынке недвижимости в целом в связи с кризисом сложно, как сложно и сказать, что будет с арендой дальше, все это зависит от политической и экономической ситуации в нашей стране, а так же во всем мире.

Нк, Инна Силантьева

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

При покупке недвижимости с целью грамотного вложения средств потенциального инвестора в первую очередь интересует две вещи – размер инвестиций и срок их возврата.
7 часов назад
Долгожданные теплые дни начались. Горожане, особенно владельцы небольших квартир, озадачились, куда же деть всю зимнюю одежду и обувь, тяжелые одеяла и покрывала, а также спортивный инвентарь.
3 дня назад
Пожар, залив и квартирная кража – это самые распространенные риски, от которых люди страхуют свое жилье. Впрочем, о формировании полноценной культуры страхования – как на Западе – говорить пока рано.
4 дня назад