Ипотека. Итоги года

29.12.2008 16:06

2008 год был неоднозначным для всех секторов рынка недвижимости Казани, но, пожалуй, больше всего сложностей возникло в ипотеке. Условно его можно разделить на две неравные части – первые 9 месяцев, когда шел активный рост объемов ипотечного кредитования, и следующие 3 месяца, в течение которых этот вид кредитования буквально замер встал из-за мирового финансового кризиса. Подробнее о том, как развивалось ипотечное кредитование в течение всего года и что следует ожидать в 2009 году, мы говорим с нашими экспертами.

Развитие ипотеки в первых кварталах года

Начало 2008 года ознаменовалось подъемом ипотечного кредитования, и как следствие, увеличением количества сделок на рынке недвижимости. Ипотечные программы активно развивали практически все банки города, действовала также практика рефинансирования кредитов.

Ринат Габдрахманов, руководитель кредитно-кассового офиса в Казани ООО «Городской Ипотечный Банк»:

- В течение первого полугодия в нашем банке наблюдалась достаточно стабильная динамика по увеличению кредитного портфеля. Это было следствием уверенного спроса на ипотеку. Конечно, в течение года происходили некоторые корректировки по изменению процентных ставок в ту или иную сторону.

Гульшат Фахруллина, директор кредитного брокера «Финтайм»:

- С начала года в нашей компании наблюдался устойчивый рост количества одобренных и выданных ипотечных кредитов. Первые проблемы начались в октябре, когда банки, одобрившие заемщиков, отказались выдавать деньги. Пришлось срочно подавать документы этих заемщиков в другие банки. Часть ипотечных сделок все же сорвалась.

Хотя ипотека в России и развивалась по американской модели, но эксперты в один голос утверждали, что кризис ей не грозит, поскольку в России нет перенасыщения рынка жильем.

Что касается условий банков, то они были достаточно лояльны к потенциальным заемщикам &"151; процентная ставка составляла 11-13% в зависимости от выбранной программы, кредит можно было взять без первоначального взноса. Сроки возврата кредита составляли от 15 до 20 лет, но, например, ВТБ-24 предлагал своим клиентам продукты на срок до 45-50 лет, рассчитывая, что после выхода на пенсию заемщика, его потомки будут гасить кредит.

Надежда Винтер, руководитель проектов департамент маркетинговых исследований ГК «РОСТА»:

- По данным Банка России за 9 месяцев 2008 года в Татарстане населению выдано ипотечных кредитов на сумму 10,03 млрд. рублей, за аналогичный период 2007 года объем выданных физическим лицам ипотечных кредитов составлял 8,2 млрд. рублей, т.е. в 2008 году за 9 месяцев прирост объема выдачи ипотечных кредитов составил 1,83 млрд. рублей, в то время, как в 2007 году по сравнению с аналогичным периодом в 2006 года прирост объема выдачи ипотечных кредитов составлял 4,98 млрд. рублей (с 3,22 млрд. руб. за 9 мес. 2006 г. до 8,2 млрд. руб. за 9 мес. 2007 г.). Исходя из этого, можно констатировать, что за 9 месяцев в 2008 году по сравнению с тем же периодом 2007 года темп прироста объемов выдачи ипотечных кредитов снизился на 3,15 млрд. рублей (на 63,25%). Следовательно, можно справедливо ожидать снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в целом по 2008 году в сравнении с 2007.

Ринат Габдрахманов:

- Можно полагать, что общий прирост ипотечного кредитования за 2008 год составит порядка 50-60% от уровня прошлого года (для сравнения в 2006-2007 гг. этот показатель составлял 110-120%).

Неожиданно наступил кризис

Осенью мировой финансовый кризис, получивший название «ипотечный» пришел и в Россию, что в первую очередь сказалось на всех участниках ипотечного рынка – и некоторые банки постепенно стали повышать свои процентные ставки.

Ринат Габдрахманов:

- По мнению аналитиков, финансовый кризис, который произошел сейчас в мире, один из самых серьезных мировых кризисов за последние десятилетия. Некоторые банки были вынуждены свернуть свои ипотечные программы, остальные &"151; изменили условия предоставления кредитов и ввели дополнительные требования при оценке заемщиков.

Вследствие этого многие банки приостановили на время выдачу кредитов вообще, а затем ужесточили свои требования к заемщикам, увеличили первоначальный взнос, а также подняли проценты. Срок возврата кредита снизился до 10-15 лет. Не осталось банков, которые бы кредитовали строящиеся объекты, хотя до кризиса услуга предоставлялась всеми игроками ипотечного рынка.

Ринат Габдрахманов:

- Те банки, которые еще продолжают работать на ипотечном рынке, стараются максимально сократить свою рисковую составляющую. Некоторые из них вообще прекратили выдавать кредиты в рублях, а те, кто выдавал их под залог загородной недвижимости, был вынужден отказаться от этой услуги или значительно поднять тарифы на её использование.

Изменение ставок и ужесточение требований к заемщикам должно повысить качество кредитных портфелей банков. Сегодня кредиторы предпочитают заемщиков только категории PRIME: наемные сотрудники с документально подтвержденными доходами, имеющие положительную кредитную историю, передающие в залог качественную, ликвидную недвижимость, имеющие первоначальный взнос не менее 20-30%. Поэтому гораздо меньше число людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может претендовать на банковские кредиты.

Надежда Винтер:

- Результатом кризиса стало повышение банками процентных ставок по предлагаемым населению ипотечным кредитам, минимальный размер которых на сегодняшний день составляет 13,5% в рублях (по Стандартам АИЖК) и 13% в валюте (долларах США и Евро). Все банки повысили размеры первоначальных взносов (минимальный размер первоначального взноса по ипотечному кредиту на сегодняшний день составляет 25%), некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, часть банков сократили программы ипотечного кредитования, исключив из них «ломбардные кредиты» и «под залог имеющегося жилья», с подтверждением дохода по форме Банка.

Ситуация в сфере ипотечного кредитования не устраивает ни заемщиков, ни брокеров. По словам Гульшат Фахруллиной ставка 10% 2007 года выросла до 15,35%-28% (для заемщиков с подтвержденным доходом) в 2008-м, а ставка 13%, на которую еще в марте могли рассчитывать заемщики с неподтвержденным доходом, уже неприменима.

В ряде банков ставки для заемщиков с подтвержденным доходом колеблются от 18% до 28% годовых. Кредитов без первоначального взноса больше не существует. Минимальный первоначальный взнос 20%, в большинстве банков – 30%-40%.

Создается впечатление, что ипотека возвращается к тем процентам, требованиям к заемщику и сроку возврата денег, какие были в самом начале появления этого кредитного продукта в России. Тогда «пилотный» проект банков давал возможность части населения со стабильным высоким доходом купить квартиру, не имея наличных средств. Но по-настоящему ипотека завоевала популярность у населения, когда условия выдачи кредита, процентов по нему и времени возврата были смягчены. Для многих жителей страны это оказалось единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Надежда Винтер:

- Нынешнюю ситуацию на рынке ипотечного кредитования Татарстана, так и в целом России, можно сравнить с 2003 годом, когда ипотечные кредиты выдавались с первоначальным взносом не менее 30%, а ставки составляли от 15% годовых. Отличием является только то, что средняя сумма ипотечного кредита сейчас выше и составляет порядка 800 тыс. рублей. Следовательно, сегодня в Татарстане на ипотечный кредит может претендовать семья из 3 человек, имеющая накопления на первоначальный взнос от 30%, ежемесячный совокупный доход от 40 тыс. рублей при сроке кредита от 15 лет – это востребованные на рынке труда специалисты, руководители среднего и высшего звена, предприниматели со стабильным и «прозрачным» доходом.

Ринат Габдрахманов:

- На сегодняшний день в нашем банке наблюдается снижение объемов кредитования, что напрямую связано с ситуацией на рынке. Пока мы выдаем рублевые кредиты только по ранее одобренным заявкам, а принимаем от потенциальных заемщиков заявки только на долларовые продукты. Для заемщика, документально подтверждающего свой доход и желающего приобрести квартиру на вторичном рынке, мы можем предоставить кредит на срок до 25 лет на сумму не превышающую 60% от рыночной стоимости квартиры по ставке от 10% годовых в долларах США. Для той же категории заемщиков, кредит под залог имеющейся квартиры, может быть предоставлен на срок до 15 лет на сумму, не превышающую 50% от ее рыночной стоимости по ставке от 13,5% годовых в долларах США. Процентная ставка зависит от условий досрочного погашения и соотношения кредит/залог.

Тем не менее, жизнь продолжается, о чем свидетельствуют следующие факты: в самый разгар кризиса в октябре месяце в Казани открылся еще один филиал КМБ Банка, который после процесса полного ребрендинга стал универсальным банком, и готов выдавать своим клиентам ипотечные кредит. А «АК БАРС Банк» выдает специальные кредиты на покупку новых квартир в жилом комплексе «Казань XXI век».

Отдельно о процентах

Один из самых волнительных вопросов для ипотечных брокеров и потенциальных заемщиков &"151; будут ли расти проценты по кредитам? Если да, то насколько сильным будет это повышение в 2009 году. В нынешних условиях рынка говорить о каких-либо точных прогнозах невозможно, но, опираясь на опыт предыдущего финансового кризиса в России и общемировой ситуации в целом, наши эксперты все же решились поразмышлять о будущем ипотеки.

Ринат Габдрахманов:

- Что касается изменения процентных ставок в 2009 году и прогнозов на будущее ипотеки, покажет время. Ситуация будет восстанавливаться по мере стабилизации на мировых финансовых рынках.

Гульшат Фахруллина:

- Скорее всего, в будущем году стоит ждать увеличения процентных ставок. В первой половине 90-х годов банки кредитовали под 120% годовых, так что, если вспомнить теорию о том, что в экономике многое циклично, самое интересное еще впереди. А если серьезно, давать точные прогнозы, насколько поднимутся ставки по кредитам, сейчас очень сложно. Но снижаться они в 2009 году вряд ли будут.

Надежда Винтер:

- С уверенностью можно ожидать увеличение ставок в 2009 году на 1,5-2% годовых на ипотечные кредиты, оформляемые по Стандартам АИЖК, что касается остальных программ кредитования, то коммерческие банки, имеющие собственные программы уже внесли корректировки в них. При этом дальнейший рост процентных ставок в 2009 году прекратится. Причиной тому послужит ориентация зарубежных инвесторов на российский рынок, поскольку доля ипотеки в России не превышала 5% от ВВП, российский рынок и активы (в т.ч. ипотечные) в сравнение с западными являются более надежными. Так как свои средства инвесторам все равно необходимо куда-то вкладывать, получается, что ипотечный кризис, начавшийся в США, станет предпосылкой развития российской ипотеки.

Туманное будущее ипотеки

Каково же будущее ипотеки в нашей стране? Не остановится ли этот вид кредитования в связи с изменением процентных ставок и повышением требований к заемщикам, и как следствие, из-за недоступности основному числу населения страны?

Ринат Габдрахманов:

- Недвижимость была и остается понятым и доходным инструментом инвестирования, так как имеет свойство сохранения и восстановления своей рыночной стоимости даже после периода стагнации или рецессии. Таким образом, для рядового инвестора не остается ничего более понятного и стабильного для вложения средств, чем недвижимость. К тому же потребность в жилье в нашей стране по-прежнему высока. Следовательно, ипотечное кредитование не остановится. Кроме того, кредитный рынок в России пока строится в основном на заемщиках категории PRIME c достаточно высоким уровнем платежеспособности и хорошим качеством объекта залога. Это позволяет предполагать, что влияние американского кризиса на российскую экономику не так масштабно в отличие от ряда западных стран.

Надежда Винтер:

- Российский банковский сектор извлек уроки, поняв, что необходимо ясно представлять и понимать, кому следует выдавать ипотечный кредит, а кому нет. Скорее всего, в 2009 году будет произведена корректировка кредитной политики – большое внимание будет уделяться качеству формирующихся кредитных портфелей. Это значит, что за ипотечным кредитом будут обращаться те, кто имеет реальную потребность в  улучшении своих жилищных условий и необходимые для этого денежные средства.

Гульшат Фахруллина:

- Ипотека – практически универсальный инструмент для покупки жилья при отсутствии необходимой суммы денег, поэтому рано или поздно ипотечный рынок вернется к тому уровню, на котором был в 2006-2008 годах и будет развиваться дальше. Вопрос лишь в том, сколько должно пройти времени и как будет развиваться экономика страны в целом.

Нк, Инна Силантьева

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


10 часов назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
1 день назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
1 день назад