Загородная недвижимость. Итоги года

29.12.2008 16:30
Малоэтажное строительство занимает большую нишу среди возводимого жилья в республике – так в 2007 году из введенных 2 миллиона 41 тысяча квадратных метров жилья практически половина — 1 миллион 13 тысяч квадратных метров приходится на долю малоэтажного. Предварительные показатели 2008 года сохраняют ту же тенденцию — по данным на 1 декабря из введенных в республике 1 929 064 кв.м. жилья 931 781 кв.м. – малоэтажное индивидуальное жилье.

Активизироваться малоэтажное строительство и загородная недвижимость вблизи Казани начала еще в 2007 году – тогда было заявлено большое количество разнообразных коттеджных комплексов, пользовались популярностью и земельные участки, и индивидуальные коттеджи. Эти темпы сохранились и в первой половине 2008 года. Весной этого года Дмитрий Медведев, Президент РФ говорил о том, что Нацпроект «Доступное жилье» следует изменить в пользу малоэтажного строительства. Медведев предложил стимулировать индивидуальное строительство, ориентируясь на ежегодное возведение от 500 тыс. до 1 млн частных домов. Общая жилая площадь, вводимая за год за счет этого проекта, должна составлять порядка 85 млн кв. м, что на 40% больше, чем построили в России за 2007 год, который стал рекордным по этому параметру. Дмитрий Медведев отмечал, что новые города должны состоять из «низкобюджетных домов» с себестоимостью в районе 20 тыс. руб. за квадратный метр (более подробно об этом «Казанская Недвижимость» писала в №33 от 8-11 мая 2008г.).
В рамках развития малоэтажного строительства были определены основные географические направления освоения пригородных территорий крупных городов республики. Это – Зеленодольское, Лаишевское, Верхнеуслонское, Высокогорское и Пестречинское направления развития пригорода Казани, земли Тукаевского и Елабужского районов. В 2007-первой половине 2008 г.г. началось строительство порядка 12 коттеджных комплексов вблизи Казани. Два из комплекса – первая очередь «Загородного клуба» и «Западная Ореховка» уже завершены.
Кризис меняет планы
Если в середине 2008 года эксперты положительно оценивали динамику развития рынка загородной недвижимости, то после усиления кризисных настроений и с приходом осени энтузиазма в оценках поубавилось. Некоторые проекты, которые были на нулевом цикле или в процессе подготовке документации из-за отсутствия инвесторов приостановились, некоторые – начали распродавать землю внутри комплексов по кускам.
Как же будет развиваться рынок загородной недвижимости в следующем году? На этот вопрос отвечают наши эксперты.
Лариса Гатауллина, заместитель генерального директора ЗЖК «Радужный»:
- Ряд проектов загородных комплексов, которые были еще только в планах реализации, в 2008 году приостановлены. Наша компания также будет завершать продажи уже достроенного комплекса, не начиная новую очередь (что мы при других условиях рынка планировали ранее). Более того, приостанавливается ряд уже начатых достаточно крупных проектов загородного жилья. Цены на дома в загородных комплексах в течение 2008 года росли, причем достаточно динамично, например, наша компания с момента начала реализации проекта «Радужный» (2007г.) подняла цены в полтора раза. Я считаю, что и дальше цены на рынке загородной недвижимости будут расти, а случаи снижения цены будут единичны. Спрос со стороны покупателей в течение года оставался устойчивым, но в последние 2-3 месяца увеличилось число покупателей, которые с одной стороны желают приобрести дом в коттеджном комплексе, а с другой – боятся, что цены упадут и они прогадают.
Александр Шамов, аналитик риэлторского агентства «Дорогой дом»:
- Начало 2008 года было отмечено стабильным ростом предложений по коттеджным поселкам. Казалось, что их развитие затмит точечную застройку. Ипотека способствовала оживлению рынка покупателя, что сделало активными и физических лиц, желающих продать свои дома, коттеджи и земельные участки. Было впечатление, что продать можно все. На рынке выросло количество «частников», которые сами находили участки, строили и продавали дома без участия агентств недвижимости. В июле мы почувствовали, что ситуация меняется, рынок стал плавно смещаться в сторону продавца. В сентябре банки стали неохотно выдавать ипотеку под дома, и туман окончательно рассеялся. Рынок затормозился.
Соотношение спрос – предложение на данный момент 5 : 95. Цены на земельные участки в городе упали в среднем на 10%, за городом цены менее спекулятивны и снизились примерно на 5%. По домам в наиболее популярной категории 3,5 миллиона рублей цены упали неощутимо, в категории 5-8 миллионов рублей на 10-20%.
Дорогая загородная недвижимость всегда была индивидуальна, и по рынку можно сказать, что она осталась на прежнем уровне, о реальной цене сделки знают только ее участники и некоторые агенты. Коттеджные комплексы и их рекламные кампании у всех на виду, но нет ипотеки, у людей пропал аппетит, нет и продаж, и достраивать комплексы, скорее всего уже не на что. Покупатель об этом догадывается, и скидками его здесь не заманишь. При коттеджных комплексах работают свои отделы продаж и, в принципе, для агентств недвижимости эта информация закрыта. Сильно скидывать цены им не выгодно, ведь прибыль заложена в цену и объявлена инвестору, что отражено в бизнес-плане. Проще замораживать строительство и пытаться распродать активы (в основном с помощью рекламы), не вступая в новые обязательства. Здесь мы уже наблюдаем последствия финансового кризиса. Продаж нет, банки не кредитуют. Строительство встало &"151; продажи встали у всех – у коттеджных поселков, у физических лиц, у инвесторов.
Когда меня спрашивают о прогнозах, я люблю рассказывать свой любимый анекдот: «Есть только один способ рассмешить Бога. Знаете какой? Рассказать ему о своих планах». Но вопрос это без сомнения интересный, важный и неоднозначный. Скажу лишь о некоторых его сторонах. Первое, и что очень правильно, начнется сегментация рынка по классам. Не отдельно по классу строительства или месту расположения, а комплексно. И по архитектуре, и по материалам, и по вопросу обслуживания/ эксплуатации, социальной среде. Покупатель будет прогнозировать свое будущее, состав семьи, образ жизни, доходы/ расходы… И второе, уверен, количество сделок на рынке загородной недвижимости сократится. Те, у кого есть жилье, задумаются над тем, как его усовершенствовать и облагородить. Это будет естественнее и более оправданно, чем продавать его и покупать более «лучшее». Возможно даже, кризис сделает нашу загородную недвижимость красивее и интереснее, хотя бы с точки зрения экстерьера. И эти факторы, в свою очередь, приведут к сегментации и, соответственно, к изменению цен. Когда, как и насколько – это зависит не только от микро- и макроэкономики, от ситуации в мире, но и от …риэлторов и политики наших агентств недвижимости. Ясно одно – период быстрых и легких денег прошел для всех.
Айрат Хабибуллин, директор Агентства недвижимости «Домус»:
- Направление загородной недвижимости очень активно развивалось в 2006-2007 годах. На это повлияло несколько тенденций: во-первых, появилась мода на загородную жизнь в близости к природе, во-вторых, в 2006 году значительно выросли цены на вторичном и первичном рынке жилья, и достойной альтернативой покупки квартиры в многоэтажном доме стала покупка земельного участка и строительство частного коттеджа. Еще один толчок этому рынку дала «дачная амнистия», позволявшая в упрощенном порядке зарегистрировать права на землю и дома. Большое количество людей загорелось идеей построить свой дом, поэтому цены на земельном рынке значительно выросли в 2007 году, а к лету 2008 года достигли своего пика. Они стали настолько высокими, что спрос ко второй половине года снизился. Цены начали снижаться позже, с наступлением поздней осени, когда на рынке загородной недвижимости завершается активный сезон продаж. Снижение составило порядка 20%. На мой взгляд, такие цены сохранятся и в будущем году, и продавцы участков с наступлением весны не станут поднимать цены.
Если говорить о стоимости частных домов и коттеджей, то здесь какие-либо точные прогнозы и оценки давать сложно – каждый дом уникален и его цена формируется индивидуально.
Что касается коттеджных комплексов и поселков, застраиваемых вблизи Казани, то их количество также в 2006-2007 годах росло. Сейчас в стадии строительства находятся большинство из них. Однако здесь стоит понимать, что покупка коттеджа в таком комплексе, как в принципе и сам комплекс не может быть эконом-класса, потому что стоимость обслуживания и проживания в таком доме остается достаточно высокой.
Поэтому в целом могу отметить, что на рынке загородной недвижимости сейчас те же настроения, что и на вторичном и первичном рынке жилья, с той разницей, что на него повлиял не только мировой финансовый кризис, но и тот факт, что цены достигли своего потолка.

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад