Увеличение площади жилья за счет балкона – мечта многих собственников квартир в многоквартирном доме. Специалисты ООО БПУ «Недвижимость и Закон» рассказывают о подводных камнях законодательства, о которые может споткнуться неопытный «сам себе дизайнер».

- История предпочтений граждан в перепланировке балконов меняется в соответствии с требованиями законодательства.  Например, одно время было популярным объединять балкон с комнатой или кухней. И такую перепланировку узаконивали. В настоящее время такое больше невозможно, чем возможно. Расскажем, почему.

Специалисты нашей компании изучают судебную практику как в нашей республике, так и по всей Российской Федерации. И вот – свежий пример: ситуация, о которой мы расскажем, разбиралась в Верховном Суде РФ.

Собственница квартиры в многоквартирном доме сделала перепланировку, объединив балкон с кухней и увеличив его размеры. При этом еще был установлен козырек, который перекрыл вид другим соседям. Дело дошло до суда: с иском обратились жильцы дома, которые посчитали, что установлением козырька нарушены их права как собственников общего домового имущества. Кроме того, они настаивали на том, что перепланировка была произведена без согласования с компетентными органами и без согласования с соседями. И вообще: козырек портит общий вид дома и портит обзор.

Соседка, которая совершила перепланировку,  обратилась со встречным иском, где ссылалась на то, что под согласием имеются подписи 49 соседей и подпись владельца нежилого помещения в доме. Кроме того, с документами по согласованию с санитарно-эпидемиологической  и противопожарной службами все в порядке, несущие конструкции дома не затронуты.

Районные суды поддержали встречный иск о том, что перепланировка проведена в соответствии с нормами законодательства, не нарушает ничьих прав.

Отметим: такое решение суда не назовешь обычным - практика говорит об обратном. Категорически запрещается объединение балконов, лоджий с жилыми комнатами, вынос отопления на балконы, лоджии.

В последнее время дома строятся с панорамными окнами на лоджии или балконе, и остается только посочувствовать владельцам квартир, которым хочется, чтобы такой шикарный вид был прямо из комнаты - получить разрешение на такую перепланировку очень, очень сложно.

Вот что по этому поводу говорит Верховный суд РФ.

Всем жильцам многоквартирного дома принадлежит общее имущество. Балконные плиты входят в его списки, и, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Обратимся непосредственно к букве закона. В пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ говорится, что именно является общей собственностью: в состав общего имущества входят  крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

В  «Правилах  содержания общего имущества в многоквартирном доме", которые  утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491, упоминается  о том, что балконные плиты также являются общим имуществом. Вот что дословно написано в п.2 раздела I "Определение состава общего имущества": «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)".

В разбираемой ситуации судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда подчеркнула, что  балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям.

В заключении суда разъясняется: да, собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в этом доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса: «Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

И это лишь одна ситуация, которая дошла до разбирательства в высшей судебной инстанции. На самом деле таких случаев огромное количество: многие проводят такую перепланировку, живут и никуда не обращаются для ее узаконения. Видимо, считают: если на них не поступает жалоб от соседей, не будет проверки от управляющей компании или ТСЖ, значит, все «хорошо» - никто не узнает и не заставит вернуть в первоначальное состояние квартиру.

Отметим: очень много звонков поступает в нашу компанию с вопросами: возможно ли объединить балкон, пристроить балкон или комнату к дому? - и т. д.

В самую первую очередь, доводим до сведения обращающихся по таким вопросам: необходимо согласие всех собственников дома -  не подъезда, а именно дома! И это является самым сложным в таких историях. Только после согласия соседей можно готовить техническую и проектную документацию для дальнейшего согласования.

Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.

фото: Stroychik.ru

Похожие статьи

Последние статьи