Когда ипотека не в радость

06.02.2009 16:52

Если всего год назад купить квартиру в ипотеку было шагом, ведущим к повышению благополучия семьи, то нынешние реалии таковы, что не все заемщики остаются также рады ипотечному бремени. Что делать заемщику, если не хватает средств для погашения ипотеки?

В общем, заемщик должен принять самое главное решение: быть или не быть ему ипотечным заемщиком. Продолжать, договорившись с банком, и дальше оплачивать в ограниченных размерах ипотечные платежи или все же продать квартиру, заложенную банку.

Случай первый

Первый вариант подходит тем заемщикам, у которых доходы сократились несущественно (либо есть другие члены семьи, оказывающие поддержку), а также тем, кто приобрел недвижимость в ипотеку с большим первоначальным взносом и под выгодные проценты.

Итак, ипотечный заемщик, ранее регулярно плативший по кредиту, лишился основного места работы (источника дохода) и не может временно (или в неполном объеме) выполнять свои обязательства. Какие шаги ему необходимо предпринять, чтобы договориться с банком? Какие способы решения этой проблемы существуют? Были ли в практике подобные случаи и как они решаются?

Как признаются сами банкиры, первое, что необходимо сделать оповестить банк о своих проблемах, тогда вполне возможно, что банк пойдет вам навстречу. Более того, государство уже заранее позаботилось о затруднениях заемщиков, разработав спецпрограммы.

Ринат Габдрахманов, руководитель кредитно-кассового офиса в Казани ООО «Городской Ипотечный Банк»:

- Способов разрешения ситуации на сегодня несколько. Во-первых, с января 2009 года начала действовать федеральная программа финансовой помощи ипотечным должникам. Согласно утвержденным стандартам, при определенных условиях заемщик может обратиться с заявлением на реструктуризацию кредита, причем как напрямую в банк-кредитор, так и в АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). Эта организация создана специально для реализации механизмов поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию.

В наш банк обращения заемщиков с просьбой о реструктуризации периодически поступают. В настоящий момент мы рассматриваем каждый случай индивидуально. Сейчас мы создаем комплекс процедур по работе с такими заявлениями. Цель &"151; разработка разных вариантов помощи заемщикам в зависимости от их ситуации.

Если заемщик, попавший в сложную финансовую ситуацию, не соответствует стандартам программы реструктуризации, то ему, прежде всего, нужно обратиться в банк. Возможно, что кредитор, предложит ему какие-либо варианты выхода из положения, которые устроят обе стороны (отсрочку платежей, удлинение срока кредита, освобождение от штрафных санкций и т.д.).

Если пути решения проблемы найти не удается, то заемщику может быть предложено реализовать заложенную недвижимость в досудебном порядке и полностью погасить кредит. Такая процедура гораздо выгоднее и дешевле, чем отчуждение объекта через суд как для заемщика, так и для кредитора.

Как правило, судебное разбирательство является для банка самым нежелательным способом решения ситуации, так как, во-первых, это процесс долговременный и получение причитающихся средств может очень затянуться, а во-вторых, это отрицательно сказывается на качестве кредитного портфеля банка. Поэтому «мирный», досудебный порядок решения вопроса всегда выгоден как кредитору, так и заемщику.

Гульшат Фахруллина, директор «Финтайм»:

- С 1 января 2009 года начала действовать программа помощи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заемщикам, потерявшим работу. Документ называется «Правила реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Заемщик должен соответствовать строгим критериям, но если он «проходит», то может рассчитывать на финансовую поддержку государства.

Итак: ежемесячный доход Вашей семьи за вычетом платежей по кредиту должен быть ниже прожиточного минимума, жилье, которое Вы приобрели по ипотеке, должно быть единственным (т.е. у вас и у членов вашей семьи в собственности не должно быть другой жилой недвижимости, в том числе и долей), у вас в собственности не должно быть другого налогооблагаемого имущества (автомобиль, гараж и т.д.), а также банковских депозитов или ценных бумаг. Площадь квартиры, которая является единственным жильем, также строго оговорена в «Правилах…» АИЖК. Квартира обязательно должна быть «вторичным» жильем, а у заемщика должна быть положительная кредитная история.

Понятно, что мало кто может соответствовать всем этим критериям, поэтому некоторые банки самостоятельно начали разрабатывать программы поддержки заемщиков и предлагают, например, рефинансировать долларовые кредиты в рублевые (как Банк ВТБ-24) либо увеличить срок кредита или на определенный срок выплачивать только процентную часть платежа, не гася сумму основного долга.

Если же все эти меры не помогут, остается только реализация недвижимости. Если квартиру продает банк с аукциона, она в любом случае будет реализована намного дешевле, поэтому если появляется необходимость продать квартиру, лучше искать варианты самостоятельно.

В любом случае, проблема каждого заемщика решается индивидуально, и начать следует с письменного обращения в банк, после чего совместно с представителем банка рассмотреть варианты.

Многие из тех, кто сумел оформить ипотечный кредит, соблазняются мыслью: почему бы не сдать новую квартиру в аренду, а полученным доходом гасить ипотечные платежи? В этом случае желательно все-таки поставить банк в известность.

Ринат Габдрахманов:

- По условиям большинства банков сдавать в аренду заложенную квартиру можно, уведомив об этом банк и страховую компанию. Состав лиц, проживающих в заложенном объекте недвижимости, может быть проверен.

Гульшат Фахруллина:

- В кредитном договоре данные условия бывают указаны. Если в договоре прямо написано, что заемщик должен поставить в известность банк, следовательно, у него есть такая обязанность, а если нет, то, соответственно, нет. На практике представители банка крайне редко проверяют состав проживающих, если платежи по кредиту в банк поступают вовремя.

Случай второй

Решение продать квартиру, купленную в ипотеку, пока не так популярно в России. Но если обстоятельства складываются таким образом, что платить по кредиту нет никакой возможности, остается последний вариант: продать купленную в кредит квартиру. Если первоначальный взнос очень маленький (либо нулевой), то может оказаться так, что стоимость квартиры равна сумме кредита или даже меньше. Даже несмотря на то, что определенный период (полгода, год или два) вы оплачивали кредит, структура платежей (особенно аннунитентных) распределялись таким образом, что в первую очередь покрывались проценты за пользование кредитом, и лишь небольшая часть шла на погашение суммы кредита. Поэтому фактически почти вся сумма кредита требует возврата, а проценты за пользование кредитом не возвращаются.

Первый вопрос, который должен уяснить для себя заемщик – указан ли в его договоре мораторий на досрочное погашение кредита? Дело в том, что программы кредитования некоторых банков предполагали достаточно длительный период «моратория на досрочное погашение», в течение которого заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов. Но большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно не большой срок: полгода – год, после которого заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с Кредитным договором.

Гульшат Фахруллина:

- В первую очередь нужно поставить банк в известность о решении продать квартиру. После того, как покупатель найден, удобнее проводить расчеты с помощью банковской ячейки или через аккредитив. Покупатель вносит в банк две суммы: остаток долга по кредиту и разницу между ценой квартиры и остатком долга по кредиту. Банк дает разрешение на снятие обременения, и документы по сделке сдаются в ГУ ФРС. Условием доступа к этим деньгам является новое свидетельство из Управления Федеральной Регистрационной службы, где собственником указан покупатель. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и задолженностью по кредиту, а банк – остаток задолженности. Такова схема в общих чертах. Она может отличаться в каждом конкретном случае.

Ринат Габдрахманов:

- В целом возможно несколько вариантов:

- продажа объекта с внесением покупателем суммы в погашение кредита по авансовому договору, прекращение залога и передача права собственности на нового покупателя.

- продажа объекта с переходом к покупателю прав и обязанностей залогодателя, с последующим прекращением залога по факту погашения кредита

- использование аккредитива, расчеты по которым производятся после смены собственника и прекращения залога. Каждый из этих вариантов имеет «плюсы» и «минусы» как для банка, так и для продавца и покупателя.

Изначально заемщику необходимо найти покупателя, готового на схему продажи из-под залога с учетом ее вариативности. Здесь вполне нелишними будут услуги специалиста-риэлтора.

Далее заемщику необходимо обратиться в банк и с учетом обсуждаемого варианта схемы с покупателем проговорить последовательность действий с банком. Кроме того, необходимо уведомить банк о планируемом досрочном погашении кредита. После уведомления банка и окончательного согласования порядка проведения сделки и технологии расчетов оформляются необходимые договоры: кредитный, купли-продажи, открытия аккредитива (при необходимости), требуется письмо банка о согласии на продажу. Все документы подаются на госрегистрацию. Дальнейшие расчеты осуществляются с учетом выбранной схемы.

Итак, при продаже квартиры, заложенной банку можно выделить несколько способов. Первый вариант &"151; назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично &"151; банку для погашения оставшейся части кредита.

Второй вариант – теоретически тоже возможен – это смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу, а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она не нравится банкам: так как появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять... И кредит &"151; даже если он будет выдан &"151; окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние проценты.

Третий вариант &"151; погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения, но где же взять необходимые деньги? Здесь возможно два варианта: либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу найти деньги самому – тогда продаваться квартира будет уже как свободная, а это повышает цену.

Четвертый вариант для тех, кто ранее продал свою квартиру для того, чтобы купить в ипотеку более комфортабельное жилье. До кризиса такие сделки были распространены. И если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг &"151; банк, конечно, возражать не станет.

Конечно, можно просто перестать платить по кредиту. В таком случае все заботы на себя берет банк. Минусы у такого бездействия окажутся весьма существенными: квартира будет продана с торгов, а незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и прочее. Более того, будет испорчена кредитная история и в дальнейшем рассчитывать на ипотеку и доверие банков (которые, между прочим, обмениваются данными о «злостных неплательщиках») будет уже нельзя.

Ринат Габдрахманов:

- В Законе об ипотеке сказано, что кредитор имеет право подать в суд на заемщика, если тот допустил 3 и более просрочки по платежам в течение 1 года. Период времени, который проходит с момента просрочки до обращения кредитором в суд, зависит от условий каждого конкретного банка и прописывается в кредитном договоре.

В среднем этот период составляет 2-3 месяца.

Гульшат Фахруллина:

- Как правило, от первой просрочки до реализации квартиры проходит довольно много времени. Многое зависит от того, насколько перспективной банк считает возможность погашения долга самим заемщиком, от суммы задолженности, от того, скрывается заемщик от банка или идет на переговоры.

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

Последние статьи

Государство предусматривает механизмы снижения процентов, а также возможность продавать недвижимость без уплаты налогов при владении объектом определенное количество времени.
15 часов назад
Должен ли агент покупателя квартиры предварительно посмотреть объект сам, а только потом вести туда клиента? Мнения экспертов о том, какая тактика наиболее рациональна и этична по отношению к покупателю, расходятся.
1 день назад
Все начнется с отзыва лицензии у банка. Большого банка. Из первой десятки…
1 день назад