О том, как рынок недвижимости Казани заканчивает 2017 год, поднимутся ли цены на недвижимость и будут ли еще падать ипотечные ставки, мы поговорили с экспертами местного рынка и проанализировали мнения российских аналитиков.

Год 2017 рынку недвижимости Татарстана особо заметных потрясений не принес, отмечают все опрошенные «Казанской недвижимостью» эксперты. Хотя общие тенденции, наблюдающиеся в стране, характерны и для местного рынка: ипотечный бум на фоне снижения ставок,  повышение требований у покупателя к проектам и дефицит новых хороших предложений – всё это отмечается и в Казани, однако существенно на ценах квадратного метра пока не отражается, равно как и на покупательском ажиотаже не сказывается.

Тем не менее, имеющиеся движения на рынке оцениваются экспертами неоднозначно, поэтому прогнозов на долгосрочную перспективу аналитики стараются не давать. О ближайшем же предполагаемом развитии событий удалось узнать следующее.

 

Ипотека

Как отмечают все эксперты, главным трендом 2017 года стал рост ипотеки. Общий объем выдачи ипотеки за 10 месяцев этого года превысил итог всего 2016 года. Как рассказал на днях министр строительства России Михаил Мень, на 1 ноября 2017 года в стране выдано 813 342 ипотечных кредита на общую сумму 1,5 трлн рублей. Это на 20,5% выше в количественном и на 30% в денежном выражении аналогичного периода 2016 года. И связано это в первую очередь со снижением процентной ставки. Положительная ли это тенденция или есть в этом факте признаки зарождающегося ипотечного «пузыря» - поговорим об этом чуть ниже. Пока же сравним общие цифры по стране с казанскими показателями.

По данным Управления Росреестра по РТ, за 10 месяцев этого года в Казани было зарегистрировано  18,4 тыс. ипотечных сделок по жилым помещениям. Для сравнения – в прошлом году за аналогичный период эта цифра составляла около 12 тысяч. Так, на пример, за один только октябрь количество ипотек по кредитным сделкам в Казани зафиксировано 2 732. Из них количество сделок на жилые помещения – 1906, на земельные участки в Казани – 768. Всего же по Казани за 10 месяцев прошла 21,5 тыс. ипотечных сделок.

Как видим, ипотечные рекорды бьют и на местном рынке. При этом казанские эксперты отмечают: за всю историю ипотеки этот год стал самым рекордным. Так, если в 2016 г., по свидетельству местных риэлторов, около 50% их сделок проходило по ипотеке, то в 2017 г. эта доля составила уже порядка 70%.

Ипотечные рекорды растут на фоне снижения ставок. Сейчас в России ставки упали до исторического минимума — 9,95%. Для сравнения: в начале года они достигали 14%. В Татарстане цифры похожи на средние по стране: так, по данным ЦБ, на начало 2017 г. средневзвешенная ставка в республике составляла 11,5%, а к сентябрю она уже упала до 10,5%. Причем банки в сотрудничестве с застройщиками по спецпрограммам в определенных проектах предлагают и более низкий процент.

Между тем, как прогнозируют в Агентстве ипотечного жилищного кредитования, средняя ставка по ипотечным кредитам в России к концу 2018 года достигнет 7%. А это означает, что население еще активнее будет приобретать недвижимость. Уже сейчас наблюдаются признаки ипотечного бума, говорят федеральные аналитики. При этом проблемой остаются низкие реальные доходы россиян. Чем же это грозит?

В первую очередь – ростом задолженности по кредитам. Уже сегодня, по оценке главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, долги перед банками на сумму в 11 трлн рублей имеют 40 млн человек. Средний размер банковского долга оставляет 190 тыс. рублей. При этом совокупная просроченная задолженность (с учетом штрафов и пени) превышает 1,43 трлн рублей.

В самом ближайшем будущем, по мнению ряда аналитиков, может сложиться ситуация, когда граждане наберут ипотечных кредитов и не смогут по ним расплачиваться. В результате начнет расти просрочка, а рынок жилищных кредитов превратится в «пузырь».

Между тем, на местном рынке эксперты не склонны видеть картину настолько мрачной. Многие эксперты, опрошенные «Казанской недвижимостью», не видят в ближайшем будущем угрозу ипотечного «пузыря» в Татарстане, а снижение ставок считают лишней возможностью для татарстанцев решить свои жилищные проблемы.

 

Новостройки

Вторым главным трендом на татарстанском рынке недвижимости эксперты назвали ускорение продаж новостроек в 2017 г. Это, в частности, отмечают члены риэлторского сообщества, опираясь на собственный опыт проведения сделок в текущем году.

Что касается непосредственно сферы строительства, то показатели ввода жилья в этом году также показывают рост. С января по сентябрь 2017 г. в городе было введено 521,2 тыс. кв. метров, что на 9% больше прошлогодних цифр, отмечают в казанском исполкоме. Новоселами за это время стали почти 8 тыс. казанских семей - в многоквартирных домах сдано 7 857 квартир общей площадью 467,7 тыс. кв. метров. На сегодняшний день Казань занимает 3-е место по вводу жилья среди городов-миллионников после Ростова-на-Дону и Новосибирска.

Как рассказал «Казанской недвижимости» заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Владимир Кудряшев, строительная отрасль в 2017 г., как и в прежние года, достаточно стабильна, и объем строительного рынка по республике сохраняется. «Как известно, локомотивом строительной отрасли и основным показателем является ввод жилья, и наша республика уже на протяжении последних пяти лет держит планку  на уровне 2 млн 400 тыс. кв. метров», - рассказал он. - 2017 г. не стал исключением: планируется сдача 2 млн 406 тыс. кв. метров жилья, и есть полая уверенность, что этот показатель будет достигнут: еще 10 дней назад была пройдена отметка в 2 млн. 100 тыс. кв. метров».  

К слову, Татарстан в 2016 г. был единственным регионом в стране,  который ввел больше жилья, чем в предыдущем году.

Как видим, строят в республике и в ее столице много. Но как обстоят дела на текущий момент у самих застройщиков?

Для начала - бесстрастные цифры: согласно оценкам Минстроя РФ, 80% жилья в России строится с привлечением денег дольщиков. По данным Росреестра, число новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев этого года составило 483,6 тыс., что почти на 60 тыс. выше чем в прошлом году.

Росреестр по РТ  за 10 месяцев этого года  зарегистрировал 13079 договоров участия в долевом строительстве. Общее количество зарегистрированных прав участников долевого строительства и прав застройщика составило 13 183.

В Казани эксперты еще в начале года заговорили о кризисе доверия к застройщикам. В первую очередь это было связано с потрясениями на казанском рынке – крахом крупных строительных компаний, «заморозкой» нескольких проектов и последующими судебными разбирательствами и поиском путей решения проблем. На сегодняшний день казанцы, которые задумываются о покупке новостройки, идут в первую очередь к надежным застройщикам: у тех, кто подтвердил свою репутацию успешными проектами, сейчас сосредоточено порядка 80%  всех сделок, говорят аналитики казанского рынка.

При этом мнения экспертов о состоянии спроса на новостройки диаметрально разделились: часть из них говорит о затоваривании рынка «первички», другая часть – о дефиците новых проектов.

В пользу последнего мнения говорит следующий факт: новых жилых комплексов в Казани за последний год практически заложено не было (речь может идти буквально о единичных проектах, что выглядит  достаточно «бледно», особенно в сравнении с бумом в предкризисные годы). Поэтому хорошие квартиры в проектах предыдущих лет быстро раскупили. На сегодняшний день процентов 90 объема новостроек в Казани — это то, что начали строить в предыдущие годы.

Что касается затоваривания, то речь, скорее всего, может идти только о малометражных квартирах. Да и то с оговоркой – в ближайшей перспективе. В последние год-полтора эксперты отмечали растущую долю в предложении новостроек мини-квартир и квартир-студий.

Как итог: в среднесрочной перспективе имеется серьезный риск затоваривания рынка такими предложениями. При этом потребитель уже сильно «вырос»: человек сегодня покупает не просто квадратные метры «абы где, абы какие» - он покупает целую среду обитания, придирчиво выбирая и расположение, и инфраструктуру, и качество жизни.

Застройщики, решившиеся на проекты с малометражной квартирографией, должны быть готовы к высокой конкуренцией в данном сегменте. Соответственно, они будут вынуждены искать пути для увеличения спроса – например, снижать цены.

 

Цены

Как отмечают аналитики, в масштабах станы одним из трендов 2017 года стало снижение цен на жилую недвижимость. Основной причиной снижения цен эксперты называют последствия экономического кризиса - доходы населения упали, и в 2017 году пока еще не восстановились на докризисном уровне, спрос населения ограничен.

Но если брать пятилетний период, то по сравнению с 2012 г. в среднем по России квадратный метр жилья подорожал – по некоторым оценкам, на 14%. В частности, в  «Российской газете» опубликованы следующие исследования: в среднем по России, исходя из оценок риэлторских агентств и маркетологов, средняя цена «квадрата» на вторичном рынке к началу 4 квартала 2017 г. понизилась на 3.6% по сравнению с тем же периодом 2016 года. Сейчас в стране квадратный метр в среднем стоит около 60 тыс. рублей. Казань заняла пятую строчку в рейтинге городов-миллиоников по цене квартир на вторичном рынке с показателем 67 тысяч руб. за «квадрат».

По данным аналитического отдела сайта Kazned.ru, на середину декабря 2017 г. цена квадратного метра «вторички» в Казани составляет 63 749 руб. При этом самая высокая цена сегодня в 1-комнатных  вторичных квартирах Вахитовского района, традиционно самого дорогого в плане жилья – без малого 80 тыс. руб за «квадрат». 

Подешевело также и новое жилье. Средняя по России цена квадратного метра квартиры в новостройке составила около 55 тыс. рублей, снижение к прошлому году - около 11%.

По статистике Kazned.ru, на сегодняшний день стоимость «первички» в Казани составляет в среднем 52 153 руб. за кв. метр.

Эксперты, опрошенные «Казанской недвижимостью», не видят причин для дальнейшего снижения цен в Казани. Более того, в текущем году они отмечали интересное явление: спрос оставался приблизительно одинаковым на протяжении всего года, не демонстрируя резкого падения в традиционно «тихие» летние месяцы. А раз нет скачков спроса – нет мотивов для ценовых «качелей».

 

Перспективы

Как уже отмечалось, в своих прогнозах на долгосрочную перспективу осторожны как местные, так и федеральные эксперты. Но вот о продолжении в наступающем году тенденций, наметившихся в году текущем, специалисты готовы говорить уже сейчас, причем мнения их сходятся в основных точках.