Перепланировка: благая необходимость или неосознанная блажь?

24.02.2009 13:56

Долгое предисловие В выходные встретился со своей знакомой. Разговорились о детях. - А мой-то сынуля летом учудил! – говорит она. - Купил за десять тысяч старые «Жигули» и крышу у них срезал. Типа, кабриолет у него получился. Радостный и гордый собой несколько дней ездил. До первого гаишника. Инспектор ему подробно объяснил, что самовольное изменение конструкции влияет на вопросы безопасности и т.д. В общем, с тех пор «кабриолет» на штраф — стоянке, и забирать его смысла нет. Штраф вырос – больше стоимости машины. Теперь просит скутер, а я ему говорю, что с такими мозгами ему подходит только один транспорт – ролики!

Посмеялись. Что возьмёшь с 18-летних парнишек, сердца которых требуют перемен? Подъехал к дому и на двери подъезда прочитал вот такое объявление: «Прорезаем проемы. Ломаем стены. Выдалбливаем ниши». Это уже не детские дела, это вполне серьёзное предложение, рождённое спросом. Ну, а как же новый дом и новые квартиры обойдутся без перепланировок? Как не поломать стены, не выдолбить ниши под радиаторы, не объединить кухню с гостиной, а спальню с лоджией? Как не устроить арки и тёплые полы за счёт общедомовой системы отопления? Немодно ведь жить в квартире с обычными прямоугольными изолированными комнатами, каждая из которых используется по прямому назначению.

Невозможно вникнуть в психологию взрослых людей, которые относятся к приобретённой квартире как к детскому конструктору, на полном серьёзе полагая, что со своей недвижимостью в большом доме они могут делать всё, что заблагорассудится, на простом основании, что: «Все так делают!» По собственным подсчётам автора статьи от 45 до 60% квартир в многоквартирных жилых домах в течение 1-3 лет после ввода в эксплуатацию подвергаются существенной перепланировке, влияющей на безопасность здания и надёжность его инженерных систем в целом. В период тотальной покупки любых квадратных метров на ранних стадиях строительства в 2002-2008 годах широкое распространение получила система ввода объекта в эксплуатацию «с черновой отделкой». Это просторечное наименование недостроенного здания. Объект без выравнивающей стяжки полов, штукатурки внутренних поверхностей, установки и апробирования приборов и инженерных сетей не является завершённым. Однако такая система устраивала многих покупателей, ведь определяющим фактором решения о приобретении квартиры являлась необходимость вкладывания в недвижимость свободных средств, на втором месте в выборе находилось месторасположение дома, а уже в конце списка качество. А для застройщиков такой лихорадочный спрос был оправданием дефектов и недоделок: «Ведь покупают же и так! Даже просят без отделки – всё равно всё в квартире переломают и перестроят».

Экономические условия последних нескольких месяцев зримо замедлили движение рынка недвижимости. Возможно, исчезновение шальных денег изменит отношение людей к собственным квартирам в сторону осмысленности поступков?

Некоторые критические ошибки

Независимо от наличия или отсутствия отделки квартир и иных помещений, любой многоквартирный жилой дом через пару месяцев превращается в строительную площадку с кучами строительного мусора, беспорядочно сваленного песка и строительных смесей, битого кирпича.

Один из самых распространённых и противоправных элементов перепланировки – объединение комнаты с лоджией с выносом труб и радиатора отопления на лоджию. В данном случае происходит нарушение целостности ограждающей конструкции, ведь при объединении разрушается стена, демонтируются окна. Как бы собственник не утеплял стенки лоджии, какие бы тёплые окна не устанавливал – компенсировать нарушение теплового контура и увеличение теплопотребления не удастся. Помимо нарушения микроклимата, запотевающих окон (собственных проблем) такая квартира будет расходовать больше тепла и увеличивать количество тепла, которое потребляет дом в целом. Так что каприз одного собственника оборачивается излишними затратами для всех остальных жителей дома, ведь за тепло платят не по индивидуальным, а по общим счётчикам.

О том, что самовольное изменение конфигурации системы отопления не допустимо не стоит и говорить. Обычно перенос радиатора на лоджию, увеличение числа приборов и их секций, устройство тёплого пола за счёт подключения к системе теплоснабжения производится кустарными слесарями и сварщиками. Качество работы тут гарантировать не может никто, а любая авария приведёт к остановке подачи тепла в квартиры от первого по последний этаж. В зимнее время это почти катастрофа.

Нельзя сносить в квартире несущие стены и пробивать проёмы там, где заблагорассудится. Несущие стены являются составной частью системы, обеспечивающей надёжность и устойчивость всего дома. Снос такой стены или частичное разрушение (устройство проёма) могут привести к обрушению дома и гибели людей.

Нельзя самовольно возводить стены, устанавливать тяжёлое оборудование, где вздумается. Широко известен случай, когда в Москве в квартире на 5 этаже новый хозяин построил стационарный бассейн. При первом же испытании он вместе с бассейном, обломками перекрытия и осколками кирпича оказался на четвёртом этаже, а вода привела в негодное состояние квартиры на остальных нижележащих этажах. Подобные случаи нередки и потенциально возможны при установке тяжёлого тренажёрного оборудования, станков, возведении новых стен и иных конструкций. В многоквартирном доме предельная нагрузка на перекрытие обычно составляет не более 200кг/м2. Категорически запрещено пробивать в перекрытиях отверстия и проёмы.

Или вот пример из того же объявления: «Выдалбливаем ниши под батареи». Понимают ли люди, выдалбливающие в собственной квартире нишу в наружной стене и утапливающие в них радиаторы, что, во-первых, через оставшийся уменьшенный слой стены они начнут отапливать «улицу», а во-вторых – лишат окно омывающего восходящего потока тёплого воздуха?

Вообще квартира в большом жилом доме заведомо предполагает относительную индустриальность, схожесть с другими подобными квартирами, это нужно принимать как данность. При проектировании и строительстве специалистами в основном соблюдаются требования нормативных документов и предусматриваются заданные условия надёжности, безопасности, комфорта. СНиП «Здания жилые многоквартирные» предусматривает Инструкцию по эксплуатации, которую каждый застройщик обязан выдавать собственнику квартиры. А в случае, если собственник всё перестроил по своему усмотрению, он сам несёт ответственность за самовольство перед собой, своей семьёй и собственниками других квартир, которым он может нанести ущерб.

Квартиру, как и любой другой товар, необходимо выбирать в соответствии со своими возможностями, образом жизни и целями. Так же как автомобиль, компьютер, телевизор – в основном используются согласно заданным в инструкции условиям эксплуатации и областью применения. В крупных городах России, к которым относится и Казань, выбор квартир достаточно широк, можно подобрать на свой вкус завершённый продукт строительства, а собственные архитектурные и инженерные способности лучше проявлять при строительстве индивидуального жилого дома, дачи, теплицы на своём участке и т.д.

Чтобы не доставлять себе самому лишних технических и юридических проблем не стоит увлекаться перепланировкой квартиры, не стоит делать: «Как все». Иногда самовольные вмешательства в конструкции и инженерные системы квартиры приводят к таким же нелепым результатам, как желание мальчика превратить «Жигули» в суперкар.

Перепланировка всё же происходит

Случается, что в квартире всё же жизненно необходимо произвести некоторые изменения планировки. Например, устроить новый проход из кухни в комнату или объединить ванную с туалетом в совмещённый санузел. Нужно помнить, что основанием для регистрации права собственности на недвижимость является документ о технической инвентаризации – паспорт с планом помещений, указанием их площади и иных параметров. Чтобы не иметь проблем с согласованием произведённой перепланировки лучше всего на стадии строительства жилого дома обратиться к застройщику, у которого вы приобретаете квартиру. Хороший застройщик поручит своему проектировщику рассмотреть пожелания покупателя и, если они не противоречат условиям надёжности и безопасности дома, внесёт соответствующие изменения в проект. Тогда вы получите документы на квартиру с учётом произведённых изменений, и вопрос будет исчерпан. Примерно так же целесообразно поступать и при покупке офиса, встроенного в многоквартирный жилой дом или пристроенного к нему – приспособление и перепланировку лучше заранее оговорить с застройщиком и его проектной организацией. Но это идеальные варианты, ограниченные временем ввода объекта в эксплуатацию.

Подавляющее количество перепланировок производятся на стадии, когда дом построен и в эксплуатацию сдан. Стены ломаются и перестраиваются в дополнение к евроремонту.

По закону для проведения таких работ собственнику необходимо заказать проект перепланировки у проектной организации, имеющей лицензию (допуск к работам). Потом обратиться в органы муниципальной власти или местного самоуправления за разрешением и после его получения приступать к работам. Так поступают далеко не все. Большинство производит перепланировку без всякого разрешения, и сталкиваются с проблемой только при проведении процессуальных действий. Например, появляется желание продать квартиру, а органы регистрации отказывают в оформлении документов, потому, что фактические параметры помещений (площадь, конфигурация) отличаются от первоначальных, проектных.

В таком случае собственнику нужно доказать, что произведённые изменения не оказывают негативного влияния на надёжность и безопасность многоквартирного дома в целом и не нарушают функционирования его инженерных систем. Для этого необходимо получить заключение независимой экспертной организации, которых в Татарстане много. Обращаться за экспертным заключением по перепланировке лучше в такую организацию, которая имеет обширную практику в этих вопросах. В предыдущих номерах «Казанская Недвижимость» уже рассказывала об одних из наиболее компетентных экспертных фирмах Татарстана: Институт негосударственной экспертизы, лаборатория ЦАЛЭСК и Бюро независимых экспертиз «ИНДЕКС». Вот и в случае необходимости экспертизы по результатам перепланировки квартиры или офиса я рекомендую обращаться к одной из этих фирм.

Почему именно эти компании? По двум причинам. Во-первых, они действительно компетентны и независимы, обладают инженерно-строительными познаниями, методикой обследований и составления заключений. Заключения, выполненные Институтом, ЦАЛЭСК и «ИНДЕКСОМ» принимаются судебными органами и службами государственной регистрации. В случае, если даже экспертное заключение будет кем-то оспорено (что случается крайне редко), эксперты этих трёх фирм обладают приёмами защиты своих выводов, отработанными многолетней практикой судебной экспертизы. Поэтому правоту свою смогут доказать и ваши планировочные решения защитить. Во-вторых, у Института негосударственной экспертизы, ЦАЛЭСК и «ИНДЕКСА» выработана чёткая ценовая политика. Стоимость такой экспертной работы по перепланировке начинается от 5-7 тыс. рублей (в случае, если дело касается одного – двух проёмов в стене) и увеличивается в зависимости от сложности объекта и объёма произведённых на нём работ. В любом случае, заказчик будет точно знать, за что он платит деньги и что получит в итоге.

Как отстоять свои права?

Компетентная строительная экспертиза требуется не только для узаконивания совершённой перепланировки, но и для защиты прав тех, кто мог от этой перепланировки пострадать, понести ущерб. Если вы считаете, что строительные фантазии соседей по дома нанесли вам ущерб или несут в себе опасность, то следует обращаться в суд. Допустим, сосед по подъезду подключил к общей системе теплоснабжения трубы, уложенные в пол, а заодно вытащил радиаторы в пространство, полученное после объединения комнаты с лоджией. И, естественно, при включении этого инженерного чуда, в других квартирах подъезда стало не хватать тепла. Или построил себе кладовую в местах общего пользования, закрыв стеной окно лестничной клетки, предназначенное для освещения пути эвакуации и обеспечения воздухообмена. Или при самовольных работах нарушил общую систему вентиляции. В подобных случаях нужно письменно обращаться с претензиями к лицу, допустившему эти нарушения и в управляющую компанию или ТСЖ. Если в течение месяца ответа на ваше обращение не последовало и меры по устранению нарушений не приняты, можно смело обращаться в суд.

Для того, чтобы принять объективное решение судья, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу, а истец может порекомендовать экспертную компанию. Перечисленные выше экспертные организации внесены в реестры и базы данных Арбитражного суда и районных судов Татарстана. Экспертизу можно заказать до начала судебного разбирательства и приложить заключение к заявлению, а можно заявить о необходимости назначения экспертизы и она будет проведена согласно определению суда.

В заключение этого рассуждения хочу пожелать читателям «Казанской Недвижимости» выбирать себе такие объекты недвижимости, которые изначально соответствовали бы их потребностям, а в случае необходимости перепланировки производить эти работы при помощи профессионалов на стадии проектирования, строительства и негосударственной экспертизы.

Сергей Соколов, заместитель начальника &"151; главный инженер Управления Госэкспертизы Республики Татарстан

Вопросы строительной экспертизы автор готов обсудить с читателями «Казанской Недвижимости» по электронной почте

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Мы проанализировали, во что на практике может вылиться ограничение оплаты наличными крупных покупок. Эксперты предсказали подорожание машин и «поломку» рынка недвижимости.
12 часов назад
Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
5 дней назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
6 дней назад