«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»

12.01.2018 18:42
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала, когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и как BIM-технологии и блокчейн произведут революцию на рынке недвижимости.

- Сегодня власти очень многие процедуры для застройщиков переводят в электронный вид. С чем это связано, на ваш взгляд? Почему некоторые услуги уже нельзя получить офлайн, а только онлайн? Это правильно?

- Человечество движется к четвертой промышленной революции, частью которой станет тотальная оцифровка всех данных. Любая рыночная сделка и бюрократическая процедура – это, по сути, передача и фиксация информации о сторонах сделки, результатах соглашения, размере уплаченной суммы. Сейчас этот процесс протекает с участием большого числа посредников и преимущественно в документальном виде. К примеру, чтобы получить разрешение на строительство, девелопер собирает необходимый пакет документов, согласовывает его со всеми структурными подразделениями собственной компании, затем вручает чиновнику, который запускает схожий процесс уже в административных органах. Все это сопровождается работой не одного десятка людей, фиксацией данных на бумажных носителях или в разрозненных электронных базах, после чего выносится решение и выдается разрешение. В итоге мы имеем большие затраты временных и трудовых ресурсов, которые с помощью онлайн-технологий (а в перспективе – через блокчейн) можно свести к нулю. В этом контексте перевод отдельных административных услуг в режим онлайн – это первые закономерные шаги на пути к полной оцифровке взаимодействия хозяйствующих субъектов, органов власти, физических лиц.

 

- Сегодня уже можно оплатить покупку квартиры банковской картой (вроде бы даже такие прецеденты были на рынке), электронная регистрация ДДУ тоже никого не удивляет, свидетельство о праве собственности больше не выдают в бумажном виде. Какой этап «цифра» затронет следующим?

- Нашей отрасли еще предстоит пройти путь к полной оцифровке операций с недвижимостью, но пока что она в самом его начале. К примеру, приобретение квартиры с помощью банковской карты технически возможно, но еще не распространено на рынке. Банки берут комиссию за перевод – 1-2%, что немало, учитывая стоимость квартиры. Брать на себя эти расходы невыгодно ни продавцу жилья, ни покупателю. Поэтому наиболее распространенный способ оплаты квартиры на первичном рынке – безналичный перевод на счет после прохождения регистрации сделки.

 

При этом электронная регистрация ДДУ уже стала реальностью, но, скорее всего, в силу относительной простоты процедуры. Впереди – перевод в онлайн-режим всего процесса регистрации сделки, а также фиксации права собственности. На этом направлении уже есть достижения. К примеру, в прошлом году был создан Единый электронный реестр прав собственности, куда заносится информация обо всех владельцах недвижимости.

В конечном итоге приобретение дома или квартиры будет проходить полностью онлайн и не потребует выезда покупателя на объект – в этом, кстати, помогут технологии виртуальной и дополненной реальности, которые также уже внедряются застройщиками. Вся транзакция, её учет и регистрация будут проходить мгновенно, как и получение права собственности. Проще говоря, в будущем квартиру можно приобрести так же просто, как песню в онлайн-магазине.

 

- На рынке недвижимости уже активно применяются BIM-технологии. Как вы полагаете, перейдут ли все застройщики на BIM в будущем?

- Тотальное моделирование технологических процессов – это будущее всех отраслей, не только строительства. По сути, речь идет о создании цифровой модели строительного проекта – от его бумажной разработки до эксплуатации и утилизации здания. Причем создаваемая компьютерная модель «живая», то есть в нее можно вносить любые изменения и сразу видеть, как они влияют на стройку и эксплуатацию здания. С применением BIM-технологии разработка строительного проекта ускоряется на 20-50%. Если сейчас данный этап занимает от года до полутора лет, то в перспективе он сократится до нескольких месяцев. Те застройщики, которые не сумеют воспринять эту инновацию, будут вытеснены конкурентами. Экономия очевидна, и ее уже осознали в США, Европе, Азии, где правительства активно стимулируют девелоперов внедрять BIM. На постсоветском пространстве особенно успешно этим занимаются в Белоруссии, где еще раньше, чем в России, была принята госпрограмма внедрения BIM в строительстве.

Тем не менее, есть ряд серьезных проблем: требуется полный пересмотр технических нормативов (а также, собственно, их оцифровка), изменение правовых норм, подготовка и переподготовка соответствующих специалистов в образовательных учреждениях. Кроме того, как и всякая новая технология, BIM – это недешевое удовольствие, поэтому пионерами в ее применении станут преимущественно крупные девелоперы с большим опытом, производственным ресурсом и значительными финансовыми резервами.

 

- АИЖК сегодня тоже активно внедряет электронные сервисы, например, можно удаленно оформить ипотечный кредит. Существенно экономятся время и деньги. Станет ли ипотечный рынок вскоре полностью электронным?

 

- Ипотечный рынок сегодня, пожалуй, самая активно развивающаяся сфера в направлении онлайн-маркетинга. Через АИЖК в финансовые технологии внедряются и крупнейшие коммерческие банки. Перевод ипотечного кредитования в режим онлайн обоюдно выгоден как банкам, так и заемщикам. Кредитор получает возможность сократить расходы на персонал (процессинговые центры, кол-центры, ипотечных агентов). Сокращается необходимость в разветвленной сети отделений, которые нередко убыточны.

В свою очередь клиент экономит время, деньги и, что немаловажно для ипотечных сделок, нервы. Уже сейчас покупатели жилья выбирают программу, подают заявку, прикладывают к ней необходимые документы и получают одобрение, не выходя из дома. Однако все еще требуется лично посетить офис и подписать документы. Впоследствии и этот этап выведут в онлайн, когда все госучреждения, банки и клиенты будут связаны сетью блокчейн.

 

- В последнее время всё чаще говорят о системе блокчейн. Глава Минкомсвязи Николай Никифоров сказал, что в России блокчейн будет использоваться при покупке квартир по ДДУ. Как вы считаете, это необходимо рынку? Как это изменит рынок новостроек в нашей стране?

- Технология блокчейн изменит саму процедуру купли-продажи, в том числе и на первичном рынке жилья. Блокчейн поможет совершить прорыв в трех главных аспектах сделки на рынке жилья: в проверке «чистоты» объекта сделки, подлинности средств покупателей и гарантированности их получения, а также в сокращении затраченного времени и числа посредников.

Юридическая чистота квартиры сейчас проверяется получением справок из государственных органов. После внедрения блокчейна в Росреестре данные сведения можно будет получить мгновенно, а вероятность их подделки сведется к нулю.

Кроме того, технология распределенной сети гарантированно подтверждает как сам факт оплаты, так и подлинность средств. Для этого можно использовать криптовалюты, работающие на базе блокчейна. Между прочим, операции с жильем, оплаченные биткоинами, уже были проведены за рубежом, а в мае один из отечественных девелоперов анонсировал продажу загородных домов за криптовалюту (компания М9 Development - прим.ред.). Наконец отпадет необходимость в услугах посредников: страховщиков, банков, нотариусов, так как все действия – проверка, оплата, регистрация – будут проходить исключительно между продавцом и покупателем.

 

- Эксперт Никита Маликов (архитектор) полагает, что блокчейн кардинально изменит рынок недвижимости и сделает его прозрачным и для покупателя, и для каждого участника рынка (smart-контракты). Как вы считаете, это фантазии или грядущая реальность? Действительно ли благодаря блокчейну можно будет удешевить строительство?

- Блокчейн снизит риски в долевом строительстве. Прежде всего, это станет возможным благодаря переводу всей системы закупок строительных материалов, оплаты услуг подрядчиков в распределенную сеть, за транзакциями которой будут наблюдать как надзорные органы, так и клиенты. Таким образом, вывод средств дольщиков на непредусмотренные законом статьи расходов будет исключен. Кроме того, можно усовершенствовать механизм эскроу-счетов, которые сейчас фактически не используются на рынке долевого строительства. Сочетая BIM-технологию и блокчейн, можно полностью автоматизировать платежи дольщиков, поставив их в прямую зависимость от успешности завершения каждого этапа строительства.

 

- В целом цифровая экономика и девелопмент совместимы? Что тормозит оцифровывание девелопмента сейчас?

- На мой взгляд, главное препятствие на пути внедрения инноваций в строительство – это невысокая доходность бизнеса и отсутствие государственной поддержки научно-технического процесса. Любые новые технологии – это дорого и долго. Имплементация какой-либо инновации ведет к высоким издержкам в течение определенного времени. В условиях нестабильности в экономике у застройщиков и так хватает поводов для беспокойства – низкая платежеспособность клиента, постоянно меняющаяся нормативно-правовая среда их деятельности, острая конкуренция. В таких условиях обременять себя дополнительными рисками никто не хочет. Соответственно, нужна государственная поддержка, но внятной программы инноваций в строительной сфере в нашей стране вообще не существует.

 

- Не опережает ли развитие технологий реальное положение вещей? Готов ли бизнес к массовой оцифровке в девелопменте? Готово ли население? Замечу также, что в отношении всех этих инноваций совершенно нет нормативной базы.

- К новым технологиям по-настоящему никто и никогда не был готов, поэтому и появилось понятие научно-технической революции, которая предполагает элемент неожиданности.

Крупные игроки отрасли, которые гипотетически могли бы вложиться, скажем, в BIM-технологии, не спешат этого делать не только по экономическим соображениям. Они руководствуются логикой: «Зачем менять старую систему на новую, если старая работает?». Это значит, что экономические предпосылки, которые в будущем заставят их заняться инновациями, пока не дозрели.

Государство также не готово, причем не только в части формулирования стратегии, но и в более конкретных мерах. Для внедрения любой инновации требуется переподготовка старых и подготовка новых специалистов, а это в свою очередь требует написания новых образовательных стандартов. В строительной отрасли катастрофически не хватает профессионалов (причем разной квалификации), которые могли бы внедрить новые технологии. В такой ситуации, пожалуй, наиболее подготовленным к изменениям становится покупатель, который активно осваивает новые интернет-сервисы и онлайн-торговлю.

 

- Плюсы глобальной оцифровки понятны – это экономия времени и денег, прозрачность схем работы. А какие минусы вы видите – и в целом, и в девелопменте, если они есть?

- Каждая техническая революция сопровождалась высвобождением огромного числа рабочей силы. Промышленная революция лишила работы многих крестьян, механизация обернулась массовыми увольнениями рабочих, занятых ручным трудом, а информатизация сделала ненужными многочисленных счетоводов, телефонистов, курьеров и т.п. Нечто подобное ожидает и отрасль недвижимости в рамках четвертой промышленной революции, это и станет главной проблемой. Полагаю, исчезнет профессия ипотечного брокера, агента по страхованию. Прекратится участие в сделках нотариуса. Заметно изменятся услуги риэлторов. Конечно, они не исчезнут, так как главная задача агента – это экспертная консультация покупателя о ситуации на рынке, помощь в поиске объекта или клиента. Однако, скорее всего, риэлторы больше не будут оказывать услуги, связанные с техническим сопровождением и оформлением сделки. В этом и кроется главная опасность инноваций – к ним нужно адаптироваться заранее, чтобы выжить.

 

- Какой прогноз вы бы дали развитию «цифры» на рынке недвижимости, учитывая планомерный спад в отрасли и санкции?

- К сожалению, ситуация в экономике и в отрасли сегодня такова, что перед всеми участниками рынка остро стоят куда более прозаические вопросы выживания, поиска клиентов, повышения доходности. Отчасти именно эти процессы способствуют внедрению электронных сделок, онлайн-кредитования, удаленной оплаты и регистрации недвижимости. Однако для появления более принципиальных технических решений требуется «тепличная» экономическая среда – стабильная и прогнозируемая доходность, низкая стоимость кредита. Этих условий сегодня нет, поэтому Россия, скорее всего, не будет первопроходцем в некоторых инновациях на рынке недвижимости, и ей придется постепенно перенимать готовые решения из развитых стран.

Novostroy-M.ru

 

фото: pixabay.com

Похожие статьи

Комментарии для сайта Cackle

Последние статьи