Спрос на недвижимость в «режиме ожидания»

03.04.2009 18:26

По данным «Татарстанстат» в 2008 году в Республике Татарстан введено 2 миллиона 222,5 тыс.кв.метров жилья. Из них введено предприятиями и организациями многоэтажного жилья – 1 миллион 235,7 тыс. кв. метров, населением за счет собственных и заемных средств индивидуального жилья – 986,8 тыс. кв. метров. По программе Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан введено 709 тыс.кв.метров жилья на 11042 квартиру. В 2009 году за январь-февраль введено 449,1 тыс.кв. метров жилья, что составляет 22,5% от годового задания. Из них введено предприятиями и организациями многоэтажного жилья – 320 тыс.кв. метров, населением индивидуального жилья – 128,7 тыс.кв. метров.

На рынке недвижимости Казани сейчас царят не самые радужные настроения. Спрос на недвижимость отложен до лучших времен, наступление которых неизвестно. Ранее оптимисты надеялись на весну: по данным некоторых аналитиков, в это время должны начать проявлять активность покупатели, дождавшиеся снижения цен &"151; потому что жилищный вопрос никто не отменял.

Изменения на рынке недвижимости начались еще в сентябре-октябре, когда из-за кризиса в банковской отрасли у застройщиков появились перебои с финансированием. При этом стало понятно, что на покупателей в условиях кризиса надежды мало: с рынка ушли как клиенты «без денег» &"151; то есть те, кто рассчитывал приобрести жилье с помощью ипотеки, так и покупатели «с деньгами», ожидающие снижения цен.

Тему влияния мирового финансового кризис на строительную отрасль затронул заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Андрей Ясько на специализированном семинаре, состоявшемся 24 марта в ГТРК «Корстон». Он отметил, что, несмотря на общую сложную экономическую ситуацию в стране и по Республике, в Татарстане не будет свернута программа социальной поддержки населения в вопросе обеспечения жильем. Однако в области строительства коммерческого жилья дела обстоят сложнее. «Связано это с тем, что население вошло в так называемый «режим ожидания», надеясь, что цены на недвижимость начнут снижаться. Однако, как отмечают специалисты, такое возможно только в крупных городах России, где себестоимость жилья значительно отличается от ее рыночной цены», &"151; подчеркнул замминистра.

Наряду со снижением спроса, в 2009 году вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости – об этом говорится и в планах Минстроя РТ на ближайший год. Согласно им ввод жилья составит порядка 2 млн. кв.м., из которых половина отводится на индивидуальное домостроение, а 800 тыс.кв.м. придется на программы госжилфонда. Таким образом, жилье, строимое и реализуемое коммерческими застройщиками, которое и выходит на рынок недвижимости в 2009 году уменьшится до 200 тыс. кв.м.

Строительные компании, работающие по модели «построить и продать», не смогут профинансировать запланированные проекты из-за отсутствия денег. Банки и инвесторы все в большей степени не хотят или просто не в состоянии предоставить дополнительное финансирование.

Еще один непосредственный участник рынка жилья &"151; гражданин &"151; оказался практически отрезанным и от финансов, и от рынка жилья. Банки не финансируют строителей, а люди не могут приобрести жилье, потому что сворачиваются или становятся более недоступными ипотечные программы. Круг замкнулся.

Министерство строительства архитектуры и ЖКХ РТ прогнозирует, что стабилизация ситуации наступит летом 2009 года, до которого рынок будет пребывать в состоянии неопределенности. Вот как описывает ситуацию Марат Хуснуллин, глава ведомства:

- В августе ожидается незначительное увеличение сделок купли – продажи недвижимости, при сохранении цены на уровне 34 тысяч рублей. Однако уже в августе проявится тенденция к увеличению стоимости квадратного метра.

К концу сентября 2009 года стоимость недвижимости в среднем по Казани может увеличиться на 8%, достигнув 37 тысяч рублей за квадратный метр.

После сентября прогнозируется бурный рост стоимости недвижимости, и к концу 2009 года стоимость 1 кв.метра может достигнуть 41 тысячи рублей, составив 17% роста по сравнению с августом. Это обстоятельство обуславливается маленьким объемом предложений на рынке жилья и возросшим спросом со стороны населения. К середине 2010 года стоимость квадратного метра недвижимости в среднем по Казани может достигнуть 50 тысяч рублей благодаря активизации отложенного спроса и стабилизации ипотечного рынка. Все это говорит о том, что реальных предпосылок к резкому снижению продажной цены 1 кв.метра не имеется.

Представители риэлторского сообщества о сроках стабилизации и повышения спроса говорят с осторожностью, связывая в первую очередь развитие ситуации на рынке недвижимости с динамикой экономического кризиса.

Айрат Хабибуллин, директор агентства недвижимости «Домус»:

- Прогнозировать развитие рынка недвижимости в Казани очень сложно. Все зависит от того, когда закончится экономический кризис в стране. А в датах окончания его не уверены ни аналитики, ни Правительство &"151; ранее назывались сроки весна-лето 2009г., сейчас говорят о том, что такое состояние затянется до конца 2009 года. Скорее всего с момента выхода страны из кризиса и начнется рост на рынке недвижимости.

В марте начало происходить небольшое оживление среди покупателей &"151; причиной я вижу и значительное произошедшее снижение цен, и снижение курса доллара в марте, и уверения властей, что цены на жилье снизились до предельного уровня и далее возможен лишь рост.

Если сравнивать нынешние цены с ценами осени 2008 года &"151; то произошло падение на 10-15%. Однако тут стоить отметить, что мы имеем в виду под снижением цен на рынке. Известно, что рыночную цену определяет не стоимость квартир, выставленных на продажу, а та стоимость квартир, на которую нашелся реальный покупатель. Если судить о ценах продавцов, то снижение незначительное &"151; в пределах 5%. Сделки в основном происходят по объектам, на которые цены снижены на 10-15% и более процентов. Например, в сентябре 2008 года средняя цена однокомнатных «ленинградок» составляла 1700-1600 тыс.руб. Сейчас аналогичные квартиры предлагаются уже за 1600-1500 тыс.руб., а в реальности продаются такие квартиры за 1400-1350 тыс.руб., то есть это и есть та цена, на которую находится покупатель.

Руслан Садреев, директор юридического агентства «Премьер»:

- Сейчас очень сложная ситуация как в целом в экономике страны, так и на рынке недвижимости в частности. Роста цен на жилье в ближайшее время не будет. Мне кажется это очевидным – в настоящее время низкий спрос и о каком-либо росте цен говорить нет смысла. Государственные органы регулируют цены по программе социальной ипотеки и могут обещать снижение или повышение цен в этом секторе. Реального инструмента, который мог бы регулировать рыночные цены, пока нет.

На рынке недвижимости определяют цены продавцы и покупатели. Сейчас последних мало, а продавцов много – и некоторым из них требуется срочно продать свою недвижимость (для погашения кредитов, долгов, из-за личных обстоятельств и прочее) поэтому они готовы идти на существенные скидки. Ряды покупателей недвижимости сократились – количество инвестирующих в недвижимость стремится к нулю, ипотечными заемщиками при нынешних ставках и нестабильности рискуют стать немногие. Есть желающие совершить альтернативные сделки (продать свою квартиру, чтобы купить другую), но и такие цепочки сейчас строить стало гораздо сложнее – нет покупателя на продаваемую недвижимость, нет «человека с деньгами», которому необходимо купить квартиру. Поэтому пока нет спроса цены будут либо стоять на месте, либо снижаться.

В целом с октября 2008 года цены снизились существенно &"151; на 15-20%. В феврале-марте опять можно наблюдать небольшое снижение 3-4%. Поэтому для того, чтобы быстро реализовать квартиру в условиях такого нестабильного рынка следует снижать цену, часть продавцов (у которых вопрос реализации квартиры не стоит остро) с такими условиями рынка соглашается с трудом, другая часть – не имеет иного выхода кроме снижения цены. Как будут развиваться в дальнейшем ситуация сказать не просто, однако такая нестабильность и пассивность спроса, безусловно, крайне негативно сказывается на рынке недвижимости.

Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери», Президент Гильдии риэлторов РТ:

- Ситуация на рынке недвижимости с вступлением в активную фазу экономического кризиса явно ухудшилась: спрос снижается, соответственно цены также корректируются. В основном сейчас спрос носит отложенный характер: большинство потенциальных покупателей недвижимости, у которых нет срочной надобности купить жилье, так и остаются в рядах потенциальных, а не реальных покупателей. Дело в том, что большинство участников рынка недвижимости – продавцы или покупатели – это неспециалисты, которым совсем непросто построить прогнозы и разобраться, в том, как в дальнейшем будет развиваться ситуация. Так, в среде отсутствия информации зарождаются мифы о том, что жилье снизится вдвое, что необходимо еще немного потерпеть и квартиры можно будет покупать почти даром – по ценам 2005-2006 года. Как эксперт я заявляю, что этого не случится – во-первых, с того времени произошла существенная инфляция (которая повлияла и на себестоимость строительства), во-вторых, доходы населения не остались на прежнем уровне.

Стабилизация ситуации на рынке недвижимости Казани возможна к осени этого года, однако все зависит от макроэкономической ситуации: курса доллара, цен на нефть и изменений объемов товарооборота в России.

Нк, Гузель Вагапова

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад