Так, в случае спора по заключенному договору купли-продажи недвижимости, в соответствии с одними и теми же нормами Закона суд может признать право потерпевшей стороны (в нашем случае – продавца) как на расторжение договора купли-продажи с возвратом проданного имущества, так и на взыскание денежных средств с учетом неустоек, но без возврата проданного имущества.
Наглядным примером такой разницы в позициях судов, рассматривающих гражданские дела по исковым заявлениям о расторжении договоров купли-продажи в связи с неисполнением покупателем своих обязательств по своевременной оплате проданного имущества, может послужить позиция Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года по делу № 78-КГ17-21, где обсуждался вопрос об основаниях расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Гражданин Дружинин Н.Ф. обратился с исковым заявлением к гражданину Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.
Основанием для подачи искового заявления послужило то обстоятельство, что после регистрации права ответчика на недвижимое имущество, переданное ему по договору купли-продажи, обязательства по оплате этого имущества исполнены не были. Тем самым ответчиком были нарушены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Судом первой инстанции исковые требования Дружинина Н.Ф. были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что «в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости, Дружинин Н.Ф. в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора». Такое нарушение условий было истолковано судом как существенное.
По жалобе ответчика на такое решение, проверяя его законность, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения и принятии нового: в удовлетворении исковых требований Дружинина Н.Ф. было отказано.
Такая позиция суда была обоснована неправильным применением норм судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции счел, что истцом не было предоставлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в кассационном определении: «данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора».
Действительно, учитывая, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество - он очевидно лишился того, на что вправе был рассчитывать.
Из вышеуказанного можно сделать вывод, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества, продавец имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть проданное имущество.
При этом чтобы избежать спорных ситуаций, желательно определять права сторон на расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества непосредственно в самом договоре. К примеру, в договоре можно прописать условие о праве продавца на расторжение договора в случае неисполнения обязательства покупателя по внесению оплаты за объекты недвижимости.
Также не лишним будет внести в договор купли-продажи условие о залоге недвижимости у продавца до исполнения покупателем обязанности по оплате суммы по договору.
Внимательно продумывайте (при самостоятельном составлении) условия договора, либо в случае, если вам предоставляют уже готовый договор, изучайте все нюансы и условия.
