Анализируя итоги развития рынка первичного жилья в Казани к концу 2011 года, я не могу обойтись без сравнения с ситуацией в кризисные 2008-2010 годы. После резкого падения, а потом затяжного затишья первичного ранка в эти годы положительные тенденции начали проявляться к концу 2010 года. Возобновились работы на большинстве строительных площадок, начали появляться новые проекты. Все это стало возможно благодаря улучшению экономической ситуации в целом, возвращению на рынок отложенного спроса и стабилизации финансирования строительной отрасли.

Однако, на мой взгляд риэлтора, основной итог первичного рынка к концу 2011 года таков - большой интерес покупателей к жилью в новостройках, который далеко не в каждом случае выливается в реальную сделку. Парадокс заключается в том, что на этом фоне в продажу выставлено достаточно большое количество квартир в новостройках, которые с трудом находят своего покупателя. Попробуем разобраться в причинах.

На рынке новостроек основной спрос в настоящее время сконцентрировался на готовых домах, введенных в эксплуатацию. Наиболее ликвидный сегмент – квартиры небольшого метража, рациональных планировочных решений, в районах с развитой транспортной, социальной и торговой инфраструктурой. Однако после кризиса доля таких предложений значительно сократилась.

Объекты, строительство которых было начато до кризиса, в своем ликвидном сегменте достроены и распроданы. Я регулярно анализирую предложения по новостройкам и удивляюсь тому, что большинство застройщиков считают правильным строить дома повышенной комфортности, тогда как основной спрос остается стабильным на жилье эконом-класса, которое раскупается даже на стадии начала строительства, не смотря на риски.

Да, сегодня городские и республиканские власти предъявляют повышенные требования к внешнему облику жилых домов. Но почему при затратах на презентабельный фасад нужно проектировать квартиры огромных площадей, которые из-за дороговизны не пользуются спросом? Можно обвинить меня в незнании законов экономики, соотношении расходов и доходности проекта, но я имею опыт участия в согласовании проектов и знаю, что можно совместить в одном проекте и красивый фасад, и востребованные планировочные решения.

Что сегодня предлагает рынок первичного жилья?

Первый сегмент. Квартиры в сданных домах, которые я называю «вымученными». Заложены они были в докризисные времена. Многие застройщики этих домов здорово «просели» в кризис. Объекты замораживались, что не могло не сказаться на конструктивных особенностях здания. Многократно менялись генподрядчики, а некоторые из объектов меняли и заказчиков. При отсутствии стабильного финансирования на все вводился режим строгой экономии. С целью удешевления вносились и изменения в проект. Плюс ко всему – непрозрачные схемы продажи.

Отсюда результат: безликие здания с безобразным качеством строительства и, как следствие, низкий спрос на квартиры в таких домах. Некоторые из них построены, но до сих пор не введены в эксплуатацию по причине отсутствия зарегистрированных прав на землю, согласования проекта и пр. Таких объектов по городу я насчитала более 25-ти.

Второй сегмент. Квартиры в сданных «благополучных» домах, в основном расположенных в Вахитовском районе. Застройщики позиционируют их как дома класса «элит» (что часто не соответствует действительности) и продают по цене от 65 тыс. до 120 тыс. руб. за кв.м. Планировочные решения оставшихся в продаже квартир чаще всего определяют их как неликвидные.

Плюс у квартир большие площади, что еще больше влияет на низкий спрос в связи с дороговизной. Кроме того, я считаю, что альтернативой покупки квартиры повышенной комфортности или «элит» с черновой отделкой в новом доме является покупка такой же квартиры в доме, сданном 3-5 лет назад. Преимущества неоспоримы: выбор большой, дом не старый, не придется жить на стройке еще 2-3 года, пока большинство не сделает отделку. Даже если нужно сделать косметический ремонт, не нужно тратить время и силы на трудоемкие черновые работы. Можно узнать, как обслуживается дом, каков статус жильцов и микроклимат в нем.

Третий сегмент. Квартиры в строящихся домах, со сдачей в 2012-2014 годах. Строительство этих домов начато соответственно в 2010-2011 годах. Учитывая, что к этому времени свободной земли в районах с развитой инфраструктурой уже не осталось, возведение многих ведется на окраинах города: Салмачи, Осиново, Залесный.

Радует то обстоятельство, что к концу 2011 года практически все застройщики стали работать и продавать свои новостройки в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что гарантирует, хотя бы формально, возведение объекта на законной земле, с утвержденным проектом, на основании законно выданного разрешения на строительство.

Цена на такие предложения варьируется от 35 тыс. до 60 тыс. руб., в престижных районах до 90 тыс. руб. Есть и более дешевые предложения, но это или схема продажи не прозрачна (в обход закона), или срок сдачи слишком далек, или имеются другие «подводные» камни.

Четвертый сегмент. В этом сегменте мне нравится работать больше всего. Важным показателем для текущего развития рынка жилья является тот факт, что сегодня все-таки выросла доля проектов со стабильными темпами строительства. Это в первую очередь относится к проектам строительства жилых комплексов, в которых запроектировано до 10-15-ти домов на одной территории.

Преимуществом продажи является то, что на фоне строящихся домов, в этих жилых комплексах есть уже сданные и заселенные дома, сети коммуникаций, как правило, проложены по всему комплексу, что не затягивает сроки сдачи всех последующих домов, частично благоустроена территория. Параллельно с жильем возводятся школы, детские сады, торговая и социальная инфраструктура.

Как правило, реализацией таких проектов занимаются крупные, стабильные застройщики, которым можно доверять. Им по силам предложить своим клиентам различные льготные условия покупки: рассрочки, скидки и пр. Но, лучшее не бывает дешевым. Цены на такие квартиры держатся сегодня на уровне 50-60 тыс. руб. (не считая центра города).

Здесь я подхожу к самой, на мой взгляд, важной проблеме: почему на фоне достаточного количества предложений, нереализованный спрос на квартиры в новостройках остается высоким.

Новостройку в ипотеку?

В последнее время все больше разговоров ведется на тему активизации и развитии ипотечного кредитования. Все больше банков предлагают все больше ипотечных программ. Снижаются процентные ставки и расходы на обслуживание кредитов, отменен мораторий на досрочное погашение, сокращаются сроки рассмотрения заявки и список документов для получения кредита. Большинство аналитиков согласны с тем, что рынок недвижимости в России в 2011 году поддерживает система жилищного кредитования.

Работая и на вторичном рынке тоже, не могу с этим не согласиться. Две трети сделок на вторичном рынке заключаются сегодня с участием ипотеки. Что касается первичного рынка, на практике ситуация совсем другая. Большинство банков выдают кредиты только на квартиры в сданных домах, более того, с зарегистрированным правом собственности. Но, право собственности, в конечном итоге, регистрирует на себя инвестор, а не застройщик. У застройщика, правда, есть возможность аккредитовать свой объект в банке, или привлечь банк в качестве соинвестора проекта и тогда банк будет предоставлять кредиты под это строящееся жилье. Подобных объектов крайне мало. Даже у такого крупного банка как ОАО «Сбербанк России» в Казани аккредитовано всего 9 объектов. При том, что в продажу выставлены квартиры в более чем 120 новых домах! Мы, риэлторы, каждый день сталкиваемся с тем, что к нам обращаются потенциальные покупатели жилья в новостройках с желанием купить его в ипотеку, а мы мало что можем предложить. Многие вынуждены покупать «вторичное» жилье.

Ситуацию можно исправить, если застройщики более ответственно будут подходить к планированию результата реализации проекта и в качестве обязательного условия работать над привлечением какого-либо банка в качестве партнера.

Я знаю случаи, когда после аккредитации объекта в банке квартиры «уходили» по ипотеке, как горячие пирожки, хотя до этого продаж практически не было. Кроме этого, развитие рынка первичной жилой недвижимости и ипотеки во многом будет зависеть от действий региональных властей по стимулированию застройщиков и банков, созданию льготных программ кредитования. Уже сегодня в Казани имеются положительные примеры тандема застройщика и банка.

Застройщика финансирует банк на всем этапе строительства, и только после сдачи дома начинается продажа квартир с участием того же банка в части ипотечного кредитования покупателей. Достигаются две цели: и дом вовремя сдается, и покупатели ограждены от возможности стать «обманутыми» дольщиками. Остается открытым только вопрос о достаточно высокой цене на такую недвижимость.

Есть еще один небольшой сегмент предложений о продаже новых квартир инвесторами, которые уже зарегистрировали право собственности. Эти предложения в основном остались от докризисного времени, когда значительная часть недвижимости покупалась в инвестиционных целях. Казалось бы, вот их и можно купить в ипотеку. Но, эти квартиры находятся в собственности продавца, как правило, менее 3-х лет. Зная о необходимости заплатить в этом случае налог с продажи, многие продавцы настаивают на заниженной цене в договоре купли-продажи, что так же является препятствием для продажи такой квартиры в ипотеку.

Что касается прогноза роста или снижения цены на первичную недвижимость, то здесь нужно учитывать два варианта изменения цены - непосредственно рыночный, который определяется спросом, и рост цен, связанный с этапами строительства.

То, что цена к моменту завершения строительства дома вырастает до 20-35% - доказанный практикой факт. Другое дело, что необходимо тщательно анализировать каждое предложение. А вот как будет изменяться рыночная цена на тот или иной объект будет зависеть от политики застройщиков в частности и от динамики развития строительной отрасли в ближайшей перспективе.