Итоги первичного рынка жилья 2011 г. Мнение риэлтора.

12.12.2011 14:17
Жить в новом доме мечтают многие. Одни предпочитают уже построенное жилье, другие участвуют в долевом строительстве. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», более 15-ти лет специализируется на продаже квартир в новостройках, и предлагает свое мнение о ситуации на первичном рынке г. Казани к концу 2011 года.

Анализируя итоги развития рынка первичного жилья в Казани к концу 2011 года, я не могу обойтись без сравнения с ситуацией в кризисные 2008-2010 годы. После резкого падения, а потом затяжного затишья первичного ранка в эти годы положительные тенденции начали проявляться к концу 2010 года. Возобновились работы на большинстве строительных площадок, начали появляться новые проекты. Все это стало возможно благодаря улучшению экономической ситуации в целом, возвращению на рынок отложенного спроса и стабилизации финансирования строительной отрасли.

Однако, на мой взгляд риэлтора, основной итог первичного рынка к концу 2011 года таков - большой интерес покупателей к жилью в новостройках, который далеко не в каждом случае выливается в реальную сделку. Парадокс заключается в том, что на этом фоне в продажу выставлено достаточно большое количество квартир в новостройках, которые с трудом находят своего покупателя. Попробуем разобраться в причинах.

На рынке новостроек основной спрос в настоящее время сконцентрировался на готовых домах, введенных в эксплуатацию. Наиболее ликвидный сегмент – квартиры небольшого метража, рациональных планировочных решений, в районах с развитой транспортной, социальной и торговой инфраструктурой. Однако после кризиса доля таких предложений значительно сократилась.

Объекты, строительство которых было начато до кризиса, в своем ликвидном сегменте достроены и распроданы. Я регулярно анализирую предложения по новостройкам и удивляюсь тому, что большинство застройщиков считают правильным строить дома повышенной комфортности, тогда как основной спрос остается стабильным на жилье эконом-класса, которое раскупается даже на стадии начала строительства, не смотря на риски.

Да, сегодня городские и республиканские власти предъявляют повышенные требования к внешнему облику жилых домов. Но почему при затратах на презентабельный фасад нужно проектировать квартиры огромных площадей, которые из-за дороговизны не пользуются спросом? Можно обвинить меня в незнании законов экономики, соотношении расходов и доходности проекта, но я имею опыт участия в согласовании проектов и знаю, что можно совместить в одном проекте и красивый фасад, и востребованные планировочные решения.

Что сегодня предлагает рынок первичного жилья?

Первый сегмент. Квартиры в сданных домах, которые я называю «вымученными». Заложены они были в докризисные времена. Многие застройщики этих домов здорово «просели» в кризис. Объекты замораживались, что не могло не сказаться на конструктивных особенностях здания. Многократно менялись генподрядчики, а некоторые из объектов меняли и заказчиков. При отсутствии стабильного финансирования на все вводился режим строгой экономии. С целью удешевления вносились и изменения в проект. Плюс ко всему – непрозрачные схемы продажи.

Отсюда результат: безликие здания с безобразным качеством строительства и, как следствие, низкий спрос на квартиры в таких домах. Некоторые из них построены, но до сих пор не введены в эксплуатацию по причине отсутствия зарегистрированных прав на землю, согласования проекта и пр. Таких объектов по городу я насчитала более 25-ти.

Второй сегмент. Квартиры в сданных «благополучных» домах, в основном расположенных в Вахитовском районе. Застройщики позиционируют их как дома класса «элит» (что часто не соответствует действительности) и продают по цене от 65 тыс. до 120 тыс. руб. за кв.м. Планировочные решения оставшихся в продаже квартир чаще всего определяют их как неликвидные.

Плюс у квартир большие площади, что еще больше влияет на низкий спрос в связи с дороговизной. Кроме того, я считаю, что альтернативой покупки квартиры повышенной комфортности или «элит» с черновой отделкой в новом доме является покупка такой же квартиры в доме, сданном 3-5 лет назад. Преимущества неоспоримы: выбор большой, дом не старый, не придется жить на стройке еще 2-3 года, пока большинство не сделает отделку. Даже если нужно сделать косметический ремонт, не нужно тратить время и силы на трудоемкие черновые работы. Можно узнать, как обслуживается дом, каков статус жильцов и микроклимат в нем.

Третий сегмент. Квартиры в строящихся домах, со сдачей в 2012-2014 годах. Строительство этих домов начато соответственно в 2010-2011 годах. Учитывая, что к этому времени свободной земли в районах с развитой инфраструктурой уже не осталось, возведение многих ведется на окраинах города: Салмачи, Осиново, Залесный.

Радует то обстоятельство, что к концу 2011 года практически все застройщики стали работать и продавать свои новостройки в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что гарантирует, хотя бы формально, возведение объекта на законной земле, с утвержденным проектом, на основании законно выданного разрешения на строительство.

Цена на такие предложения варьируется от 35 тыс. до 60 тыс. руб., в престижных районах до 90 тыс. руб. Есть и более дешевые предложения, но это или схема продажи не прозрачна (в обход закона), или срок сдачи слишком далек, или имеются другие «подводные» камни.

Четвертый сегмент. В этом сегменте мне нравится работать больше всего. Важным показателем для текущего развития рынка жилья является тот факт, что сегодня все-таки выросла доля проектов со стабильными темпами строительства. Это в первую очередь относится к проектам строительства жилых комплексов, в которых запроектировано до 10-15-ти домов на одной территории.

Преимуществом продажи является то, что на фоне строящихся домов, в этих жилых комплексах есть уже сданные и заселенные дома, сети коммуникаций, как правило, проложены по всему комплексу, что не затягивает сроки сдачи всех последующих домов, частично благоустроена территория. Параллельно с жильем возводятся школы, детские сады, торговая и социальная инфраструктура.

Как правило, реализацией таких проектов занимаются крупные, стабильные застройщики, которым можно доверять. Им по силам предложить своим клиентам различные льготные условия покупки: рассрочки, скидки и пр. Но, лучшее не бывает дешевым. Цены на такие квартиры держатся сегодня на уровне 50-60 тыс. руб. (не считая центра города).

Здесь я подхожу к самой, на мой взгляд, важной проблеме: почему на фоне достаточного количества предложений, нереализованный спрос на квартиры в новостройках остается высоким.

Новостройку в ипотеку?

В последнее время все больше разговоров ведется на тему активизации и развитии ипотечного кредитования. Все больше банков предлагают все больше ипотечных программ. Снижаются процентные ставки и расходы на обслуживание кредитов, отменен мораторий на досрочное погашение, сокращаются сроки рассмотрения заявки и список документов для получения кредита. Большинство аналитиков согласны с тем, что рынок недвижимости в России в 2011 году поддерживает система жилищного кредитования.

Работая и на вторичном рынке тоже, не могу с этим не согласиться. Две трети сделок на вторичном рынке заключаются сегодня с участием ипотеки. Что касается первичного рынка, на практике ситуация совсем другая. Большинство банков выдают кредиты только на квартиры в сданных домах, более того, с зарегистрированным правом собственности. Но, право собственности, в конечном итоге, регистрирует на себя инвестор, а не застройщик. У застройщика, правда, есть возможность аккредитовать свой объект в банке, или привлечь банк в качестве соинвестора проекта и тогда банк будет предоставлять кредиты под это строящееся жилье. Подобных объектов крайне мало. Даже у такого крупного банка как ОАО «Сбербанк России» в Казани аккредитовано всего 9 объектов. При том, что в продажу выставлены квартиры в более чем 120 новых домах! Мы, риэлторы, каждый день сталкиваемся с тем, что к нам обращаются потенциальные покупатели жилья в новостройках с желанием купить его в ипотеку, а мы мало что можем предложить. Многие вынуждены покупать «вторичное» жилье.

Ситуацию можно исправить, если застройщики более ответственно будут подходить к планированию результата реализации проекта и в качестве обязательного условия работать над привлечением какого-либо банка в качестве партнера.

Я знаю случаи, когда после аккредитации объекта в банке квартиры «уходили» по ипотеке, как горячие пирожки, хотя до этого продаж практически не было. Кроме этого, развитие рынка первичной жилой недвижимости и ипотеки во многом будет зависеть от действий региональных властей по стимулированию застройщиков и банков, созданию льготных программ кредитования. Уже сегодня в Казани имеются положительные примеры тандема застройщика и банка.

Застройщика финансирует банк на всем этапе строительства, и только после сдачи дома начинается продажа квартир с участием того же банка в части ипотечного кредитования покупателей. Достигаются две цели: и дом вовремя сдается, и покупатели ограждены от возможности стать «обманутыми» дольщиками. Остается открытым только вопрос о достаточно высокой цене на такую недвижимость.

Есть еще один небольшой сегмент предложений о продаже новых квартир инвесторами, которые уже зарегистрировали право собственности. Эти предложения в основном остались от докризисного времени, когда значительная часть недвижимости покупалась в инвестиционных целях. Казалось бы, вот их и можно купить в ипотеку. Но, эти квартиры находятся в собственности продавца, как правило, менее 3-х лет. Зная о необходимости заплатить в этом случае налог с продажи, многие продавцы настаивают на заниженной цене в договоре купли-продажи, что так же является препятствием для продажи такой квартиры в ипотеку.

Что касается прогноза роста или снижения цены на первичную недвижимость, то здесь нужно учитывать два варианта изменения цены - непосредственно рыночный, который определяется спросом, и рост цен, связанный с этапами строительства.

То, что цена к моменту завершения строительства дома вырастает до 20-35% - доказанный практикой факт. Другое дело, что необходимо тщательно анализировать каждое предложение. А вот как будет изменяться рыночная цена на тот или иной объект будет зависеть от политики застройщиков в частности и от динамики развития строительной отрасли в ближайшей перспективе.

Софья Добрынина, АН «Галерея Сити»

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад