Ипотека ждет наступления «дна» на рынке недвижимости

29.04.2009 12:40

«Ипотеки в том объеме, как она была ранее, сейчас не существует», – такое мнение высказал Алексей Дорош, директор по продажам компании «Кредитмарт». Что должно произойти, чтобы ипотека снова ожила, и когда это можно ожидать – своим видением событий поделились Алексей Дорош и Виктория Кочеткова, директор по маркетингу финансового супермаркета «Кредитмарт».

У нас есть свободные средства, которые так необходимы на рынке и которые позволяют нам свободно заниматься бизнесом. К ипотечному кредитованию мы вернемся, когда поймем, что пришли заинтересованные инвесторы. У нас была идея запустить совместный проект ипотечного кредитования с АИЖК, однако решение было отложено из-за снижения предмета залога, то есть снижения цен на недвижимость. Когда рынок поймет, что дно достигнуто – ипотечное кредитование вновь возобновится. «Нашей компании достаточно трех недель, чтобы наладить это направление в своей деятельности и предложить кредитный продукт, который будет иметь спрос», &"151; считает Алексей Дорош.

Виктория Кочеткова:

- Сейчас происходит спад спроса на ипотеку. Однако количество банков, которые реанимируют свои ипотечные продукты, постепенно увеличивается. Более того, с ипотекой сейчас работает большее количество банков, чем с потребительским кредитованием. На конец марта реально выдавали ипотечные кредиты в России 11 банков, из них в Казани 7 банков, по потребительскому кредитованию по России – 9 банков, в Казани &"151; 5 банков.

Жилье не должно дорожать

Важную роль играет снижение цен на рынке недвижимости &"151; отмечают эксперты. При увеличении процентных ставок по ипотеке снизились цены на недвижимость. В целом снижение цен играет положительную роль: и квартиры, и ипотека становятся доступнее. Более высокая процентная ставка, компенсируется снижением стоимости недвижимости. С другой стороны, банки видят, как снижаются цены на недвижимость, а значит и снижается стоимость залога, поэтому им становится невыгодно выдавать ипотеку.

Виктория Кочеткова:

- Проблема в том, что спрос на недвижимость и на ипотеку, в частности, сейчас очень низкий. Наступил ментальный кризис: при снизившихся ценах люди уже могут позволить себе взять ипотеку, но находятся в выжидательном состоянии – не торопятся брать долгосрочные кредиты.

Алексей Дорош:

- У людей впервые ушел безликий оптимизм, и это хорошо. В последние полгода ипотечное кредитование выглядело так: люди брали ипотеку на всю сумму своего дохода, не осознавая, что значит в течении 25 лет каждый месяц ограничивать себя и погашать кредит. Я понимаю, что разумно отдавать за квартиру 30-40% своего дохода, но не 60% и тем более не 70%! На мой вопрос: на чем основана уверенность в возможности выплаты таких платежей? – можно было проследить три ответа. Первый &"151; доллар вырастет или рубль упадет, и я одним платежом закрою этот кредит, второй – я скоро буду получать в 50 раз больше, и эти платежи будут занимать несущественную часть моего бюджета. И третий вариант – цены на недвижимость вырастут, и я всегда смогу продать квартиру и отдать долг банку и у меня еще останется часть. Большинство людей, решивших взять ипотеку с неподъемными платежами, рассуждали примерно так. Были среди ипотечников и спекулянты, которые полагались на мнение аналитиков, предрекающих недвижимости бурный рост и значительное увеличение стоимости недвижимости в ближайшей перспективе. Таким заемщикам пришло наказание в виде снижения стоимости недвижимости, а также просрочек и дефолтов. И лишь небольшая часть вступала в ипотеку, основываясь на трезвых и реальных оценках своих возможностей и потребности в жилье.

«Перегибы излишней оптимистичности и пессимистичности вредны. Сдвинуть эту ситуацию можно только фундаментальными факторами», &"151; отмечает Алексей Дорош. Этот период необходимо пройти и прийти к здоровой ипотеке.

Алексей Дорош:

- Жилье – это такой же продукт и оно не должно дорожать. От машины недвижимость ничем не отличается – она также стареет, нуждается в ремонте и обслуживании. Почему она должна стать инвестиционным инструментом? Мы же не покупаем машину и не продаем ее через десять лет втридорога. Недвижимость в последние 10 лет стала объектом для инвестиций, а до этого она всегда была просто жильем. Ипотека должна решать проблему улучшения жилищных условий, а не быть инструментом сбережения и накопления капитала. Сейчас этот пузырь инвестиционных сделок на рынке недвижимости лопнул. Ипотека оживет только тогда, когда станет реальным инструментом решения жилищных вопросов, а объемы ее будут расти только за счет увеличения доходов населения.

Кредитовать нельзя не кредитовать

Сейчас значительно изменился подход банков к андеррайтингу заемщиков, добавляет Алексей Дорош. Разобраться самому в кредитных продуктах, отмечает Виктория Кочеткова, &"151; не просто, вроде бы вывесок много, банки заявляют о своей возможности кредитовать, однако на деле есть доля заемщиков, которым отказывают:

- Сегодня основная проблема в том, что банк намеренно заявляет, что выдает кредиты. Человек собирает документы, подает их на рассмотрение, но ему отказывают, потому что в действительности банк не занимается кредитованием или занимается, но в очень малых объемах.

Кроме того, банк может отказать подходящим по всем параметрам заемщикам не потому, что они им не подходят, а потому что в банке нет денег. «Почему же тогда при отсутствии свободных средств банки рекламируют кредитные предложения?» – предвосхищает встречный вопрос Алексей Дорош. А потому что способность к кредитованию показывает наличие свободных денежных средств в банке, а значит и его надежность. Заявление о том, что кредитование в банке прекращено – это крайняя мера, свидетельствующая о сложной ситуации в банке со свободными средствами. Такие меры приводят обычно к уходу вкладчиков, что банк себе позволить не может. Так появляется большое количество предложений, среди которых сложно сориентироваться обычному человеку, а отказ в одном банке подрывает веру и возможность получения кредита в другом. Например, человеку могут отказать, потому что у него нет дома стационарного телефона – вроде бы мелочь, но в «Кредитмарте» об этом прекрасно знают. «Сегодня преимуществом Кредитмарта является то, что мы подбираем клиенту предложение на самых выгодных условиях и знаем, кто реально это предложение ему сможет предоставить», &"151; отмечает Алексей Дорош.

Изменения в развитии ипотеки будут происходить и в ближайшем будущем, считают эксперты – в марте «игры с валютой» на фоне снижения курса доллара и стабилизации рубля стали уже невыгодными. Сейчас такие операции закончены, банкам для получения дохода необходимо активизировать кредитование. Кредиты для бизнеса рискованны, автокредиты и потребительское кредитование также считаются рисковыми, ипотека более надежна, есть предмет залога, который можно реализовать, но, к сожалению, пока нет спроса на ипотечные продукты. Мешает и снижение цен на недвижимость, то есть на предмет залога – ведь в этом случае банки обязаны создавать дополнительные резервы. Когда же стоимость недвижимости зафиксируется, банки смогут более безопасно выдавать кредиты.

«Помимо повышения спроса на ипотеку и на недвижимость для возрождения ипотеки как таковой должно быть еще два фактора – стабилизация цен на недвижимость, а также стабилизация на рынке труда», &"151; полагает Алексей Дорош.

Не просто брокер, а финансовый супермаркет

Тот факт, что в Казани некоторые кредитные брокеры начали сворачивать свою деятельность, не смущает «Кредитмарт».

«Мы стали не просто кредитным брокером, а финансовым супермаркетом», &"151; отмечает Виктория Кочеткова. Поэтому «Кредитмарт», который ранее специализировался в основном на ипотечных кредитных продуктах, диверсифицировал свои предложения, что позволило расширить услуги по трем направлениям &"151; потребительское кредитование, автокредитование, страховые и сберегательно-инвестиционные продукты.

Алексей Дорош:

- В условиях кризиса люди стали экономить на страховых продуктах, в частности на КАСКО, поэтому мы помогаем нашим клиентам сориентироваться в огромном количестве предложений.

Есть много оснований для того, чтобы сфокусироваться на Казани. Это крупный промышленный город, с большим количеством торговых площадей, постоянно развивающийся. К тому же сфера услуг по кредитным предложениям становится более востребованной в условиях кризиса – теперь людям необходимы взвешенные решения, которые могут предоставить наши специалисты.

Каждый человек, обращающийся в «Кредитмарт», получает три наиболее оптимальных решения для своей проблемы – из которых может выбрать самое выгодное индивидуальное решение. «Вероятность получения кредита нашими клиентами очень высока», &"151; заявляет Алексей Дорош.

Нк, Гузель Вагапова

29 апреля 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Программа капремонта многоквартирных домов с момента появления подвергается постоянной критике. То взносы слишком высоки, то льготы слишком малы, то цели не вполне ясны...
1 день назад
53,4 процента россиян хотят иметь квартиру в собственности, в том числе, чтобы продемонстрировать более высокий социальный статус.
1 день назад
Способ возведения советских пятиэтажек остается востребованным и 60 лет спустя — в мире продолжают строить здания по стандартам типового жилья СССР
1 день назад