О взыскании заложенной недвижимости

29.04.2009 12:43
Федеральный закон №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» вступил в силу 11 января 2009 года. Одновременно начали действовать существенные изменения в законодательные акты, регулирующие залог движимого и недвижимого имущества, порядок заключения договоров залога, порядок обращения взыскания на заложенное имущество, порядок выпуска, учета и обращения закладных, порядок осуществления и

Остановимся подробнее на изменениях, которые имеют отношение к порядку обращения взыскания на заложенную недвижимость. Согласно ранее действовавшему законодательству, обращение взыскания на недвижимое имущество было возможно преимущественно в судебном порядке, т. е. внесудебный порядок мог быть применен по соглашению между сторонами. Но в действительности он практически не применялся.

В соответствии с внесенными изменениями теперь взыскание может быть обращено следующими способами:

• по решению суда;

• во внесудебном порядке на основании соглашения между сторонами (добровольно);

• во внесудебном порядке на основании соглашения между сторонами по исполнительной надписи нотариуса (принудительно).

Остановимся на каждом из пунктов подробнее. Обращение взыскания по решению суда в обязательном порядке применяется в следующих случаях:

1) когда стороны не заключили соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания;

2) когда предметом ипотеки является:

• предприятие как имущественный комплекс;

• земельный участок сельскохозяйственного назначения;

• земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

• имущество, имеющее значительную художественную, историческую или культурную ценность;

• имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядок;

• имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Хотя внесудебный порядок обращения взыскания был предусмотрен и ранее, на практике он практически не применялся: для этого необходимо было нотариально удостоверенное соглашение между сторонами, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания, То есть уже после возникновения просрочки. Очевидно, что в таких обстоятельствах залогодатель не был заинтересован в заключении этого соглашения, а у залогодержателя по сути не было способов принудить или стимулировать залогодателя заключить такое соглашение.

Теперь для применения внесудебного порядка необходимы два момента:

1) наличие соответствующего условия в договоре об ипотеке или наличие отдельного соглашения, заключенного в любое время,

2) нотариально удостоверенное согласие залогодателя, которое может быть выдано в любое время, в том числе до заключения договора об ипотеке.

Очевидно, теперь такой способ получит широкое распространение и, скорее всего, заменит собой судебный порядок. В пользу такого прогноза тот факт, что залогодержатель отныне может вынудить залогодателя на дачу согласия, обусловив им, например, выдачу кредита или пролонгацию, реструктуризацию кредитного обязательства (например, при конвертации заемного обязательства из иностранной валюты в рубли, продлении срока возврата и т. д.).

Применение внесудебного порядка значительно упростит и ускорит обращение взыскания на заложенное имущество, что, безусловно, отвечает интересам кредиторов (в частности банков), особенно в условиях, когда цены на недвижимость снижаются.

Соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество могут быть предусмотрены:

• реализация имущества на публичных торгах, аукционе;

• приобретение залогодержателем имущества для себя или третьих лиц.

Важной статьей закона является и возможность принудительного исполнения соглашения о внесудебном порядке взыскания по исполнительной надписи нотариуса.

Реализация заложенного имущества может производиться либо на публичных торгах, либо по соглашению сторон на аукционе. Сумма вознаграждения организатора аукциона, возмещаемая из стоимости реализуемого имущества, ограничена 3% от стоимости имущества. Начальная продажная цена имущества на аукционе определяется в размере 80% от его стоимости в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

- двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, &"151; для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

- оставшиеся денежные средства &"151; для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

3. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть включено в договор о залоге.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.

4. Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.

5. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

6. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа (например, органов опеки и попечительства);

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

6) законом установлены иные случаи;

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

3. При обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) обращение взыскания на заложенное имущество не осуществляется при наличии одновременно следующих условий:

- на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев на момент проведения торгов.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после устранения указанных обстоятельств.

4. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.

Нк, Леонид Султанов

29 апреля 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
1 день назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
2 дня назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

3 дня назад