«Чайник» на рынке недвижимости: как самому составить ценовой прогноз

29.04.2009 12:54

Покупателю и продавцу недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации как никогда важно иметь точное знание и видение того, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Однако сделать точные выводы исходя из аналитических прогнозов не так то и просто – сейчас нет единого мнения, касающегося дальнейшей судьбы рынка недвижимости. Но есть некие знаковые показатели, на которые ориентируются эксперты. Ими может воспользоваться и «сам себе аналитик» &"151; обычный потребитель, пытающийся разобраться в хитросплетении тенденций и трендов.

Нынешняя обстановка на рынке недвижимости такова, что практически все эксперты признают: дать точный прогноз, конкретнее &"151; «вычислить» дно рынка, а тем более предугадать, будет ли у него «второе дно», &"151; тяжело даже многомудрым аналитикам, а для обычного покупателя это и вовсе невероятный подвиг.

В средствах массовой информации на этот счет представлена самая разнообразная, иногда диаметрально противоположная информация. Есть утверждения, что до дна рынка уже рукой подать, и вот-вот начнется очередной рост цен. С ними спорят сторонники дальнейшего снижения и даже обвала цен. Между ними фигурируют десятки промежуточных сценариев. Все спикеры приводят доводы в поддержку своей точки зрения. Неспециалиста такой противоречивый информационный поток только окончательно запутает.

Так что для начала надо научиться отслеживать объективные тенденции рынка, а это под силу практически каждому грамотному человеку. Потом уже на этой основе и попытаться анализировать.

За какими показателями надо следить

Существуют некие признаки состояния рынка недвижимости, на которые специалисты всегда обращают внимание. Обычно аналитики риэлторских агентств выстраивают эти показатели, основываясь на статистике звонков и сделок, которые совершались в их компании. Однако есть конкретные признаки «приближения рынка ко дну». Первая группа признаков, которые были названы, касаются баланса спроса и предложения:

- увеличение числа обращений в агентства недвижимости;

- уменьшение числа предложений объектов на рынке;

- сокращение сроков экспозиции квартир;

- сокращение времени принятия решений по сделкам;

- увеличение количества реальных сделок.

Кроме того, очень важно следить за ценовыми показателями рынка недвижимости и их динамикой. О приближении стагнации свидетельствуют:

- замедление темпов падения стоимости квадратных метров;

- информация о нежелании продавцов делать скидки и идти на уступки.

Однако замедление темпов падения цен само по себе не является свидетельством их скорой стабилизации. Например, зарубежные аналитики делают прогнозы относительно начала стабильности и роста рынка жилья исходя из анализа трех среднестатистических показателей &"151; стоимости жилого объекта, величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту при покупке такого объекта, а так же среднего дохода домохозяйства. Как только цены на жилье и ставки по ипотеке снижаются настолько, что домохозяйства способны получать после выплат по кредиту т.н. «избыточный доход» в размере 20-30% от среднемесячного заработка &"151; это верный признак грядущего роста рынка. Сейчас же на российском рынке недвижимости налицо только снижение средних цен на жилье. Ни роста доходов населения, ни снижения ставок по ипотечным кредитам не наблюдается.

Где искать информацию

Где же найти информацию об индексах рынка недвижимости, количестве сделок и прочих, чисто профессиональных вещах? Информацию можно черпать в СМИ &"151; наблюдать за последними новостями, читать аналитические исследования основных игроков рынка, смотреть тематические репортажи. Почерпнуть информацию можно и из интервью с представителями рынка недвижимости и обзоров с использованием комментариев экспертов.

Отследить наиболее благоприятный момент для покупки помогут аналитические отчеты, которые выпускают некоторые компании и агентства недвижимости. Отчеты выпускаются еженедельные, ежемесячные и ежеквартальные, их можно найти в Интернете и бесплатно воспользоваться приводимыми данными. Однако при отборе информации следует учитывать и региональный фактор – не все данные о состоянии рынка недвижимости, например, Москвы и Московской области, будут соответствовать рынку Казани. Но общие тенденции проглядеть возможно.

Полезно изучать информацию, размещенную в разных источниках. Так можно отследить, как изменяется ситуация, а также какие точки зрения на развитие рынка недвижимости существуют.

На что не надо «покупаться»

Если неподготовленный человек решит проанализировать рынок по базам объявлений (которые можно найти как в специализированных СМИ, так и в специализированных сайтах о недвижимости), то здесь его ждут подводные камни. Дело в том, что в этих базах встречаются несуществующие предложения, некоторая информация дублируется, какие-то данные устарели. Опытный пользователь в состоянии отсекать неточную информацию, а вот неспециалиста она введет в заблуждение.

Кроме того, надо критически относиться к ценовым характеристикам &"151; они не помогут вычислить наиболее благоприятный период для покупки. Отслеживания изменений цен ничего не дают &"151; покупатель отследит дно только тогда, когда оно будет уже благополучно достигнуто, и цены начнут ползти вверх. Просто потому что «рекламные» цены не соответствуют истинным – продавец недвижимости указывает желаемую цену сделки, которая может расходиться с реальной ценой продажи недвижимости.

Хотите следить за метрами &"151; наблюдайте за экономикой

Следует помнить, что рынок жилья &"151; не отрезанный ломоть, и не остров в океане, а неотъемлемая часть экономики. Поэтому мы сейчас пойдем от частного (непосредственно показателей рынка недвижимости) к общему (экономическим материям). Итак, вот на какие вещи нас призвали обратить особое внимание:

- поведение цен на нефть;

- уровень зарплат;

- уровень ставок по кредитам;

- индексы фондового рынка;

- обороты розничной торговли;

- динамика ВВП.

Понятно, что если эти показатели идут в рост (за исключением ставок по кредитам, конечно, &"151; они-то должны пойти в минус!), то скоро следует ожидать и стабилизации рынка недвижимости.

Для того чтобы быть в курсе экономических проблем, эксперты рекомендуют читать ежедневные деловые газеты, заходить на специализированные экономические и финансовые порталы. Добавим сюда также тематические радио- и телеканалы.

Нк, подготовила Гузель Вагапова с использованием материалов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

29 апреля 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
12 часов назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
1 день назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
1 день назад