Проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве

07.05.2009 11:49

Проведенный анализ приостановлений и отказов в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве показал следующее. Как правило, приостанавливается государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве заключенных с первым участником долевого строительства.

Данное обстоятельство обусловлено, тем, что в соответствии со ст.25.1Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

В результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности сделки выявляются несоответствия вышеперечисленных документов действующему законодательству, что в свою очередь приводит к необходимости доработки документов.

Анализируя причины приостановлений и отказов в государственной регистрации при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав собственности участников долевого строительства можно выделить следующие моменты.

- со вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), требования и порядок предоставления застройщиком документов на государственную регистрацию значительно изменились. Проблемы возникают чаще всего из-за того, что документы застройщиком оформляются задним числом, то есть, дом фактически достроен, но не зарегистрировано в установленном порядке право на землю и т.д.

- замечания, выявленные в процессе правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права собственности дольщиков на основании договоров, заключенных до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, как правило, легко устранимы, при условии предоставления застройщиком всей необходимой документации – правоустанавливающего документа на землю, разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию (установленной формы) и т.д.

- некоторые застройщики представляют документы в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, хотя на самом деле отношения с дольщиками возникли у них до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве и на них распространяется действие Федерального закона №39-ФЗ от 25.02.1999г «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Отчасти этому способствуют банки, для которых представляется более стабильной выдача кредитов заемщикам, имеющим на руках зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Исходя из вышеизложенного, хотелось бы подробнее остановиться на вопросе правового регулирования долевого участия в строительстве.

Законом об участие в долевом строительстве решена проблема квалификации договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства денежными средствами

Данный закон:

- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

- устанавливает основания и условия возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства;

- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:

1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;

2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП;

3) имеет разрешение на строительство;

При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании договора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.

Объектами строительства являются многоквартирные дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Участие в строительстве физических и юридических лиц путем внесения инвестиций в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т.п. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Хузин И.М., И.о. заместителя начальника Центрального отдела УФРС по РТ

7 апреля 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Древние крепости мира служили защитой при нападении врагов, жильем для знати, безопасным хранилищем. Неприступные форты строились на вновь завоеванных территориях, чтоб укрепить власть и продемонстрировать свое могущество.
4 дня назад
Накопительно-ипотечная система в минувшем году была наполнена сомнениями и вопросами.
5 дней назад
В Министерстве экономического развития предлагают ускорить и удешевить процедуру банкротства для граждан.

6 дней назад