Агентство недвижимости «Галерея Сити».

15.01.2011 13:04
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает своим клиентам услуги по покупке, продаже квартир, домов, земельных участков. Ежедневно специалисты агентства помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», продолжает отвечать на наиболее частые вопросы из своей практики.

Вопрос: Я покупаю двухкомнатную квартиру, нашла очень хороший вариант по выгодной цене. Но кажется, у продавца не все в порядке с документами (продает по доверенности) и еще ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере 70 тыс.руб. Он просит заранее у меня деньги, обещая, что они пойдут в счет оплаты сделки купли-продажи. Также он просит при заключении сделки указать стоимость квартиры ниже 1 млн.руб. Стоит ли ему верить? Какие документы следует проверить при внесении денег, чтобы не обмануться?

Ответ:
Первое. Необходимо ознакомиться с подлинниками правоустанавливающих документов на квартиру. Самые распространенные из них: договор приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Затем свидетельство о регистрации права на квартиру, кадастровый паспорт (обратить внимание  на возможную самовольную перепланировку) и паспорт собственника квартиры, в том числе для ознакомления с его семейным положением. При необходимости или подозрениях запросить справку из органов ЗАГС (т.к. супруг имеет долю в совместно нажитом имуществе и требуется его нотариально удостоверенное согласие на продажу).
Второе. Избегайте сделок по доверенности. Когда другого варианта нет &"151; выясните место нахождения непосредственно собственника квартиры. Если он находится в этом же населенном пункте (болен, занят и пр.) -  встретьтесь с ним лично. Затем вместе с продавцом отправляйтесь в офис обслуживающей организации, заблаговременно сняв показания со счетчиков электричества и воды (предоставленные для расчетов показания могут не соответствовать действительности). Запросите у паспортистки развернутую выписку из домовой книги для выявления лиц, которые сняты с регистрационного учета, но сохраняют права на эту квартиру: отбывающие наказание, находящиеся на лечение, за границей, на службе в армии и пр. Получите справку о задолженности по квартплате (а также за газ, телефон, интернет, кабельное телевидение, охрану, сигнализацию – счета за эти услуги выставляются соответствующими организациями и оплачиваются отдельно).
Третье. Если задолженность по квартплате имеется  и покупатель хочет погасить ее из денег, причитающихся за квартиру, можно предложить ему оформить расписку на эти деньги (от руки, нотариального удостоверения не требуется), в которой указать на какие цели предоставляются деньги и что при заключении договора купли-продажи они будут зачтены в счет стоимости квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка заемщика будет приравнена к договору займа и в случае, если сделка не состоится, вы сможете истребовать эти деньги через суд. Расписку должен написать именно собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности, но только если в доверенности указаны полномочия по оплате коммунальных  услуг. В расписке укажите полные и точные координаты сторон.
Одновременно с распиской целесообразно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры со всеми существенными условиями основного договора. Это позволит в будущем через суд обязать продавца заключить основной договор купли-продажи, если его намерения по продаже изменятся.
Очень важно настаивать на указание в предварительном и основном договорах всей стоимости квартиры, хотя зачастую, во избежание уплаты налогов, продавцы предлагают указывать заниженную сумму. Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже квартиры по цене свыше одного миллиона рублей, продавец должен заплатить с разницы  налог 13%.
Не следует забывать, что при любом уклонении от уплаты налогов, появляются правовые риски, как у продавца, так и у покупателя.
Основной риск &"151; это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, когда покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд и покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец &"151; денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Бывают случаи, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы.
При продаже недвижимости практикуется передача продавцом, при получении им денег,  двух расписок: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую &"151; на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа и деньги, полученные по второй расписке,  покупатель также может истребовать от продавца.
Такой способ имеет несколько минусов. Во-первых, к сожалению, по данному вопросу не возможно предусмотреть, как поведет себя суд. Если в расписках будет указано, что передача денег связана с договором купли-продажи, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора:
1. Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке.
2. Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки.
3. Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру.
В практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации.
Во-вторых, схема с двумя расписками является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.
Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, с недавних пор служат покупатели. До января 2009 года покупателя, который получал налоговый вычет по НДФЛ, также как продавец максимум на 1 млн. рублей, устраивало указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн. рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года. И покупатели понесли в налоговые органы две расписки. Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках &"151; и можно начать задавать вопросы продавцу. При этом покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн. рублей. Налоговые органы имеют право предоставлять вычет только в сумме, указанной в договоре купли-продажи. Занижение дохода от проданной квартиры законом расценивается как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей &"151; до трех лет.
 И, самое главное. Если продавец окажется несговорчив, или какие-либо из документов вызовут у Вас сомнения, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной не казалась вам покупка.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
1 день назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад