Агентство недвижимости «Галерея Сити».

15.01.2011 13:04
Агентство недвижимости «Галерея Сити» оказывает своим клиентам услуги по покупке, продаже квартир, домов, земельных участков. Ежедневно специалисты агентства помогают своим клиентам разобраться в сложных ситуациях, связанных с заключением сделок с недвижимым имуществом. Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити», продолжает отвечать на наиболее частые вопросы из своей практики.

Вопрос: Я покупаю двухкомнатную квартиру, нашла очень хороший вариант по выгодной цене. Но кажется, у продавца не все в порядке с документами (продает по доверенности) и еще ему необходимо оплатить задолженность за коммунальные услуги в размере 70 тыс.руб. Он просит заранее у меня деньги, обещая, что они пойдут в счет оплаты сделки купли-продажи. Также он просит при заключении сделки указать стоимость квартиры ниже 1 млн.руб. Стоит ли ему верить? Какие документы следует проверить при внесении денег, чтобы не обмануться?

Ответ:
Первое. Необходимо ознакомиться с подлинниками правоустанавливающих документов на квартиру. Самые распространенные из них: договор приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство. Затем свидетельство о регистрации права на квартиру, кадастровый паспорт (обратить внимание  на возможную самовольную перепланировку) и паспорт собственника квартиры, в том числе для ознакомления с его семейным положением. При необходимости или подозрениях запросить справку из органов ЗАГС (т.к. супруг имеет долю в совместно нажитом имуществе и требуется его нотариально удостоверенное согласие на продажу).
Второе. Избегайте сделок по доверенности. Когда другого варианта нет &"151; выясните место нахождения непосредственно собственника квартиры. Если он находится в этом же населенном пункте (болен, занят и пр.) -  встретьтесь с ним лично. Затем вместе с продавцом отправляйтесь в офис обслуживающей организации, заблаговременно сняв показания со счетчиков электричества и воды (предоставленные для расчетов показания могут не соответствовать действительности). Запросите у паспортистки развернутую выписку из домовой книги для выявления лиц, которые сняты с регистрационного учета, но сохраняют права на эту квартиру: отбывающие наказание, находящиеся на лечение, за границей, на службе в армии и пр. Получите справку о задолженности по квартплате (а также за газ, телефон, интернет, кабельное телевидение, охрану, сигнализацию – счета за эти услуги выставляются соответствующими организациями и оплачиваются отдельно).
Третье. Если задолженность по квартплате имеется  и покупатель хочет погасить ее из денег, причитающихся за квартиру, можно предложить ему оформить расписку на эти деньги (от руки, нотариального удостоверения не требуется), в которой указать на какие цели предоставляются деньги и что при заключении договора купли-продажи они будут зачтены в счет стоимости квартиры. В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ расписка заемщика будет приравнена к договору займа и в случае, если сделка не состоится, вы сможете истребовать эти деньги через суд. Расписку должен написать именно собственник квартиры или лицо, действующее по доверенности, но только если в доверенности указаны полномочия по оплате коммунальных  услуг. В расписке укажите полные и точные координаты сторон.
Одновременно с распиской целесообразно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры со всеми существенными условиями основного договора. Это позволит в будущем через суд обязать продавца заключить основной договор купли-продажи, если его намерения по продаже изменятся.
Очень важно настаивать на указание в предварительном и основном договорах всей стоимости квартиры, хотя зачастую, во избежание уплаты налогов, продавцы предлагают указывать заниженную сумму. Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже квартиры по цене свыше одного миллиона рублей, продавец должен заплатить с разницы  налог 13%.
Не следует забывать, что при любом уклонении от уплаты налогов, появляются правовые риски, как у продавца, так и у покупателя.
Основной риск &"151; это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, когда покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд и покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец &"151; денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Бывают случаи, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы.
При продаже недвижимости практикуется передача продавцом, при получении им денег,  двух расписок: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую &"151; на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа и деньги, полученные по второй расписке,  покупатель также может истребовать от продавца.
Такой способ имеет несколько минусов. Во-первых, к сожалению, по данному вопросу не возможно предусмотреть, как поведет себя суд. Если в расписках будет указано, что передача денег связана с договором купли-продажи, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора:
1. Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке.
2. Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки.
3. Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру.
В практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации.
Во-вторых, схема с двумя расписками является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности.
Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, с недавних пор служат покупатели. До января 2009 года покупателя, который получал налоговый вычет по НДФЛ, также как продавец максимум на 1 млн. рублей, устраивало указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн. рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года. И покупатели понесли в налоговые органы две расписки. Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках &"151; и можно начать задавать вопросы продавцу. При этом покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн. рублей. Налоговые органы имеют право предоставлять вычет только в сумме, указанной в договоре купли-продажи. Занижение дохода от проданной квартиры законом расценивается как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей &"151; до трех лет.
 И, самое главное. Если продавец окажется несговорчив, или какие-либо из документов вызовут у Вас сомнения, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной не казалась вам покупка.

Похожие статьи

Последние статьи

Существует большая каста людей, очарованных чопорными лондонскими таунхаусами из фильмов. Теперь такое жилье есть и в российских городах, но не всем оно придется по вкусу. Мы расскажем, кому действительно стоит купить таунхаус и почему.
Невзирая на то, что имущественный вычет введен в 2013 году, и мы о нем регулярно говорим, до сих пор остается много вопросов.
Очень часто при выборе недвижимости у продавцов и покупателей возникает вопрос: подходящий вариант найден - что же делать дальше?