Рынок недвижимости надеется на ипотеку и чудо

26.06.2009 14:41
Рынок недвижимости и вся строительная индустрия в целом оказались одним из наиболее пострадавших сегментов в период экономического кризиса. Мы пытались разобраться, насколько снизилось жилье в Казани, и что управляет ценами на жилую недвижимость

Продавцы готовы скидывать от указанных в объявлении цен не менее 100 тысяч рублей, а при наличии интереса в глазах покупателя рассматривают и его варианты цены. Например, первоначально цена на двухкомнатную квартиру (65 кв.м.) в сданном новом доме была указана в размере 1900 тыс.руб., при встрече хозяин выразил готовность отдать свою недвижимость за 1750 тыс.руб., спустя две недели «созрел» для рассмотрения и других вариантов цены.

Однако не все продавцы настроены на угоду интересов покупателя. Если нет срочной нужды, то они и вовсе отказываются от продажи квартиры: «На товар всегда найдётся покупатель, дело времени. Зачем занижать цену на продажу жилья, если люди реально готовы были купить и за эти деньги?» &"151; мыслят они. Поэтому о каких-то общих тенденциях к глобальному снижению пока говорить рано, потому как выбор действительно хороших квартир не велик: либо дом не сдан, либо недвижимость в ипотеке и находится в залоге у банка.

Но если продавец «горит», то скидывает цену ниже рынка – так теперь можно встретить однокомнатную квартиру (44 кв.м.) в новом доме за 1400 тыс.руб., хотя в этом же доме продается однушка (35 кв.м.) за 1630 тыс.руб. Но есть на рынке недвижимости продавцы, пытающиеся продать однокомнатные квартиры с черновой отделкой по докризисным ценам &"151; свыше 2 миллионов рублей.

Основная стереотипная мысль всех продавцов недвижимости &"151; надежда на то, что только собственная квартира уникальная и найдутся тысячи желающих купить ее по цене выше рыночной. Конечно, бывают исключения, когда, например, необходима квартира только в определенном доме и покупатель готов переплатить, но это скорее исключения.

Реальность такова, что ипотеку не дают (или дают под высокие проценты) &"151; а это минус покупатели без денег, которые бы и рады купить квартиру, но не могут. Покупатели с наличными средствами &"151; пока придерживают свои накопления, ждут-надеются, что цены еще снизятся. Инвесторов, вкладывающих деньги в жилье практически нет, да и они берут в основном однушки по бросовым ценам (1-1,3 миллиона рублей). Альтернативщики (которые хотят продать свое и взять взамен другое жилье) пока тоже в состоянии ожидания &"151; либо решили временно переждать, либо установили высокие цены на свои квартиры, потому как не хватает средств для приобретения другого жилья.

Ипотека не стала спасательным кругом

Однако говорить о том, что спроса на недвижимость вообще нет &"151; не верно. У людей есть деньги, есть необходимость купить квартиру. Но покупатели настойчиво ждут, что цены ещё снизятся. Часть покупателей жилой недвижимости (а именно порядка 40% по данным УФРС по РТ) приобретали ее в ипотеку, которой сейчас реально нет. Некоторые банки все же пытаются работать активнее в этом направлении, но сами граждане уже не так активно рискуют стать «ипотечниками» &"151; т.к. нет уверенности в заработной плате и стабильности рабочего места.

Но в целом долгосрочные ипотечные кредиты сейчас вообще не популярны среди банков.

Потому как если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в ЦБ, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно.

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка оценивает перспективы активизации ипотеки в 2009г. крайне сомнительно: «Есть все основания прогнозировать дальнейшее существенное снижение объемов предоставления ипотечных кредитов в 2009 году. Статистика выдачи ипотечных кредитов в начале года подтверждает этот прогноз. По предварительным оценкам, в первом квартале 2009 г. банками на территории России было выдано ипотечных кредитов на 27-30 миллиардов рублей (из них за первых два месяца года на 15 миллиардов рублей). Для сравнения: в первом квартале 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов. Можно прогнозировать, что, если не будет поддержки рынка государством, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит 130-150 миллиардов рублей, или 20-25 процентов от аналогичного показателя 2008 года».

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в мае 2009 г., по данным компании «Кредитмарт» увеличилась на 0,13% и составила 19,92%, что по сравнению с 4-5% ставками ипотеки за рубежом и 9-10%, к которым стремилась Россия, выглядит совсем неподъемно.

В целом ипотека из спасательного круга стала механизмом, способствующим увеличению спроса на жилье, а следовательно и повышению цены. Цена недвижимости впала в зависимость от доступности кредита – чем выше была возможность взять ипотечный кредит, тем выше поднимались цены, при удорожании кредитного продукта цена недвижимости начала снижаться. Однако кроме доступности кредитов стоимость недвижимости критически зависит от ожиданий этой цены в будущем, от оптимизма или пессимизма покупателей и продавцов.
Это свойство рынка Джордж Сорос когда-то диагностировал так: «Торговля акциями — это торговля мечтой». Цены на жилье — такая же мечта: сорок тысяч за квадрат (при прочих равных условиях) не были завышенными, когда мы ожидали, что через год будет пятьдесят. И наоборот, тридцать пять тысячи за «квадрат» будут считаться безумно высокими, если у инвесторов возникла надежда, что совсем скоро будет двадцать.

Айрат Хабибуллин, директор Агентства недвижимости «Домус»:

- В последнее время количество покупателей увеличилось, с мая прекратилось снижение цен. Лето особых изменений не принесет, ожидается стабилизация на рынке, что будет осенью – продолжится спад или начнется новый виток роста – пока не ясно. Сейчас на вторичном рынке однокомнатные «ленинградки» предлагаются по 1400-1450 тыс.руб., реально продаются по 1250-1300 тыс.руб. Двухкомнатные «ленинградки» выставляются по 1750-1800 тыс.руб., трехкомнатные по 2100-2200 тыс.руб., но особым спросом такие квартиры не пользуются. Покупатели желают приобрести такие квартиры на 150-200 тыс. руб. дешевле от заявленной цены, но не все продавцы идут на это. На первичном рынке строительные компании устанавливают самые разные цены, увеличилось число бартерных участников (подрядчиков, поставщиков), с которыми строители рассчитывались квадратными метрами, снижающие цены в зависимости от потребности в деньгах. Так на рынке появляются объекты по 30-33 тыс.руб. за кв.м. в домах высокой степени готовности или уже сданных, а 35 тыс.руб. за кв.м. считается уже высокой ценой.

Эдуард Шамсеев, директор оценочной компании «МЭЛТ»:

- Сейчас продаются в основном недорогие квартиры – если цена ниже рынка, то объект пользуется спросом. В целом установились следующие цены: в домах «хрущевского» типа 1-комнатная – 960-1050 тыс.руб., 2-комнатная 1300-1450 тыс.руб., 3-комнатные особым спросом не пользуются. «Ленинградский» проект: 1-комнатная – 1300-1400 тыс.руб., 2-комнатная 1650-1900 тыс.руб., 3-комнатные 2100-2200 тыс.руб.. На первичном рынке установилась цена в 35 тыс.руб. за кв.м., когда год назад средней ценой было 40-41 тыс.руб. за квадрат.

В целом жилая недвижимость по сравнению с прошлым годом снизилась на 200 тыс.руб., покупатели просят снижение еще на 150-200 тыс.руб., но на это идут не все, а только те продавцы, кому срочно нужны средства или есть необходимость в приобретении другого жилья. Владельцы не желают дешево продавать, потому что знают, что сейчас сокращаются объемы ввода коммерческого жилья и скоро возникнет его дефицит. На сегодняшний день действительно ряд строительных компаний или приостановили строительство новых проектов, или снизили объемы ввода, или перенесли сроки окончания строительства. Покупатели часто уповают на сводки из Москвы, где пишут, что квартиры подешевели на 40-50%, но не стоит забывать, что там рассчитывались цены в долларах и не мудрено, что при росте доллара, рублевые показатели недвижимости снижаются. В Казани дефицит жилья, на мой взгляд, покупатели ощутят уже осенью, и если рынок за лето скинет еще 100 тыс.руб. с установившихся цен, то с наступлением сентября эта разница отыграется.

Нк, Гузель Вагапова

26 июня 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


4 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
5 дней назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
5 дней назад