В связи с наличием на рынке недвижимости большого количества мошенников, которые желают обогатиться за счет добросовестных покупателей, законодательные органы РФ работают над усовершенствованием российской правовой системы.

В 2015 г. вступил в силу ФЗ № 391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», согласно которому сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданам подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

На этом законодательные органы не остановились. И вскоре специалистов в сфере недвижимости и лиц, отчуждающих объект недвижимости, который находится в собственности более одного лица, взбудоражила новость о том, что подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Эти нормы устанавливает ФЗ № 172 от 02.06.2016 г. «О внесении изменений в отдельные законодательный акты РФ».

С одной стороны, покупателей объекта недвижимости эта новость обрадовала, ведь удостоверяя сделку у нотариуса, они могут не переживать, что недобросовестный продавец может их обмануть. Нотариус проверяет объект недвижимости на наличие обременений (арестов и прочих ограничений), также проверяет подлинность и достоверность предоставленных документов. Согласно ст. 17 ФЗ № 4462-1 от 11.02.1993 г. «О нотариате», нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.

Однако собственников недвижимости данная новость не привела в восторг, так как согласно п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ расходы по оформлению сделки купли-продажи у нотариуса составляют 0,5%, но не более 20 тысяч рублей от стоимости объекта (кадастровой или рыночной).

Как правило, нотариальные расходы ложатся на плечи продавцов и в редких случаях делятся между сторонами сделки.  Особенно это становится затратным, когда выстраивается целая «цепочка» сделок - например, при продаже, а затем последующей покупке квартиры, в которой одним из собственников является несовершеннолетний и/или ограниченно дееспособный гражданин.

К тому же у сторон сделки купли-продажи могут возникнуть дополнительные расходы, может понадобиться согласие супругов на продажу и/или покупку, которое в обязательном порядке должно быть нотариально удостоверено. Соответственно, возникают дополнительные расходы, а доходы нотариусов при этом, разумеется, увеличиваются.

Однако не все сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Так, согласно ст. 2 ФЗ № 351 от 03.07.2016 г. были внесены изменения в абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствие с которыми сделки с долями земельных участков из обязательного нотариального заверения исключены. Воспользоваться услугами нотариуса собственник доли может лишь по своему усмотрению.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. При регистрации в Росреестре сделки, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но по каким-либо причинам не оформлена согласно законодательству РФ, осуществить переход права собственности на покупателя будет не возможно. Соответственно, юридических прав у покупателя не возникнет.

Стоит учесть тот факт, что денежные средства, переданные продавцу, при этом подлежат возврату. Но, как правило, в сделке образуется «цепочка», и полученные продавцом средства передаются за приобретаемый им объект недвижимости. В связи с этим у покупателя могут возникнуть проблемы, связанные с истребованием у продавца переданных денежных средств. В случае не возврата в добровольном порядке, покупателю для разрешения спора придется обращаться в суд.

Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.

ООО БПУ «Недвижимость и Закон» специально для Kazned.ru

Похожие статьи

Последние статьи