Обзор законодательства Российской Федерации

11.08.2009 14:14

В июле 2009 года в законодательстве РФ принят ряд поправок и изменений, касающихся ипотеки, сделок с недвижимостью, прав на недвижимость, разъяснен порядок уплаты налогов. Рассмотрим некоторые из них.

Определены особенности ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств либо средств целевого займа

Установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.

В соответствии с другими изменениями, внесенными в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», уточнены положения этого Закона, касающиеся страхования заложенного имущества и оценки заложенного имущества при обращении взыскания на него (Федеральный закон от 17.07.2009 N 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (Залоге недвижимости)».

Внесены изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» в пункте об обращении взыскания на заложенную недвижимость

Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

- сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств;

При обращении взыскания на имущество, заложенное в соответствии с данным законом, оно приобретается залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Результаты проведения оценки заложенного имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

До 1 марта 2015 года продлен срок упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества («дачная амнистия»)

Изменения, связанные с переносом указанного срока с 1 января 2010 года на 1 марта 2015 года, внесены в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (Федеральный закон от 17.07.2009 N 174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Установлен порядок определения размера платы за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации

Утвержденными «Правилами определения размера арендной платы...» установлено, в частности, что размер арендной платы определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Установлены случаи, при которых применяется тот или иной из указанных способов определения размера арендной платы, и основные правила ее расчета. Определены случаи, при которых в договоре необходимо предусматривать возможность изменения размера арендной платы.

Постановлением утверждены также основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К ним отнесены, в частности, принципы экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности (Постановление Правительства РФ ОТ 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Управляющие рынками компании должны использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения для организации деятельности по продаже товаров на рынках не с 1 января 2010 года, как было установлено ранее, а с 1 января 2013 года

Внесены изменения в Федеральный закон «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» N 271-ФЗ от 30 декабря 2006 года. В частности, установлено, что с 1 января 2013 года (ранее &"151; с 1 января 2010 года) для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках управляющие рынками компании должны использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. В отношении сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков указанные требования применяются не с 1 января 2012 года, а с 1 января 2015 года. Данные положения не распространяются на иные розничные рынки, находящиеся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, городов с численностью населения более 500 тысяч человек, являющихся столицами или административными центрами субъектов РФ (Федеральный закон от 17.07.2009 N 156-ФЗ «О внесении изменений в Статью 24 федерального закона «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой Кодекс Российской Федерации»).

Уточнен порядок наделения органов местного самоуправления полномочиями по опеке и попечительству

В соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ «Об опеке и попечительству», органы местного самоуправления муниципальных образований (в том числе органы местного самоуправления поселений), на территориях которых отсутствуют органы по опеке и попечительству, законом субъекта РФ могут наделяться полномочиями по опеке и попечительству. Органы местного самоуправления наделяются указанными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (Федеральный закон от 18.07.2009 N 178-ФЗ

«О внесении изменений в Статью 6 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Определены размеры субсидий, предоставляемых субъектам РФ в 2009 году в рамках федеральной целевой программы «Жилище»

Минрегион РФ утвердил распределение субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ (всего 4 млрд. 697 млн. рублей) на реализацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 &"151; 2010 годы в 2009 году (Приказ Минрегиона РФ от 01.07.2009 N 250 «О распределении субсидий из Федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 &"151; 2010 годы в 2009 году». Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.07.2009 N 14364).

Уточнен порядок продажи субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества субъектов РФ и муниципального недвижимого имущества

Снижен с трех до двух лет срок нахождения объекта государственного (субъектов РФ) и муниципального недвижимого имущества на праве аренды у субъекта малого или среднего предпринимательства, по истечении которого он приобретает преимущественное право на выкуп этого имущества. Установлено также, что условием предоставления преимущественного права на выкуп имущества является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества либо, в случае инициативы субъекта малого и среднего предпринимательства по приобретению арендованного имущества &"151; на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества. В случае оплаты выкупаемого имущества в рассрочку это имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты; при этом заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется.

Установлены также особенности применения указанных положений данного Закона в отношении отдельных случаев, в частности, в отношении случаев приобретения арендуемого имущества до вступления Закона в силу (Закон вступает в силу со дня его официального опубликования) по результатам аукциона, специализированного аукциона или конкурса (Федеральный закон от 17.07.2009 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

С 13 июля 2009 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 11 процентов годовых

До этой даты размер ставки рефинансирования был на 0,5 процента больше и составлял 11,5 процентов годовых. Напомним, что ставка рефинансирования в указанном размере была установлена с 5 июня 2009 года (Указание ЦБ РФ от 10.07.2009 N 2259-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»).

Оспариваемые заявителем законоположения, касающиеся порядка реализации военнослужащими права на получение жилого помещения в избранном после их увольнения с военной службы месте жительства посредством получения жилищного сертификата, признаны Судом соответствующими Конституции РФ

В Конституционном Суде РФ оспаривались также положения абзацев второго и третьего пункта 1 статьи 23 Федерального закона «О статусе военнослужащих», поскольку, по мнению заявителя, по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, являются дискриминационными, позволяют увольнять военнослужащих, достигших предельного возраста пребывания на военной службе, без их согласия и без обеспечения жильем по избранному ими месту жительства и тем самым нарушают конституционное право этих граждан на жилище. Суд указал, что Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.04.2007 N 5-П, сохраняющим свою силу, положения, в частности, пункта 14 статьи 15 Закона были признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере в какой на их основании возможность обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 года, в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 года, ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет. Касательно положений абзацев второго и третьего пункта 1 статьи 23 Закона «О статусе военнослужащих» Суд указал, что сами по себе эти положения не могут рассматриваться как нарушающие конституционно закрепленное право граждан на жилище. Проверка же правомерности действий компетентных органов и должностных лиц по обеспечению военнослужащих жильем, а также оценка обоснованности судебных решений по делу с участием заявителя не относятся к полномочиям Конституционного Суда РФ. (Определение Конституционного суда РФ от 02.04.2009 N 436-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лучкина Владимира Николаевича на нарушение его конституционных прав положениями абзаца первого пункта 14 статьи 15, абзацев второго и третьего пункта 1 статьи 23 Федерального закона «О статусе военнослужащих»).

Разъяснен порядок предоставления имущественного налогового вычета в сумме, направленной на погашение процентов по кредитам (займам), израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого помещения

По мнению ФНС РФ, при расчете размера полагающегося налогоплательщику имущественного налогового вычета учитываются расходы на погашение процентов исключительно по целевым займам (кредитам), условиями предоставления которых является расходование средств на строительство либо приобретение жилья. Если кредит получен на цели личного потребления, а впоследствии направлен на оплату стоимости квартиры, то суммы, направленные на погашение процентов по такому кредиту, учитываться в составе налогового вычета не могут (Письмо ФНС РФ ОТ 17.04.2009 N 3-5-03/452 «О предоставлении имущественного налогового вычета»).

Разъяснен порядок предоставления с 1 января 2009 года имущественного налогового вычета по расходам на приобретение или строительство жилых помещений

Согласно позиции Минфина РФ на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн. рублей (ранее &"151; 1 млн. рублей), может быть предоставлен налогоплательщику, если право на вычет возникло начиная с 1 января 2008 года. С учетом этого ФНС РФ пояснила, что при приобретении прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик для подтверждения права на налоговый вычет в размере 2 млн. рублей предоставляет договор долевого участия в строительстве, заключенный в любом периоде, а также акт о передаче квартиры (доли в ней), оформленный после 1 января 2008 года. При этом отмечено, что расходы на приобретение (строительство) жилья могли быть понесены как до, так и после этой даты. Данные налогоплательщики, обратившиеся за получением налогового вычета до 1 января 2009 года, могут реализовать свое право на получение налогового вычета с учетом его увеличенного размера путем дополнительного обращения в налоговый орган по месту жительства (Письмо ФНС РФ ОТ 21.04.2009 N 3-5-04/472 «Об имущественном налоговом вычете по налогу на доходы физических лиц»).

Разъяснен порядок предоставления имущественного налогового вычета в отношении жилого помещения, приобретенного одним из супругов в личную собственность

По мнению ФНС РФ, в случае если жилой объект оформлен в личную собственность только одного супруга, то у другого супруга права на получение имущественного налогового вычета в отношении такого объекта не возникает. Между тем следует отметить, что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07 указано, что право на имущественный налоговый вычет в случае приобретения квартиры в собственность имеет любой из супругов по их выбору вне зависимости от того, кто из супругов является стороной договора на приобретение квартиры, а также на чье из супругов имя оформлены платежные документы на квартиру, если иное не установлено брачным или иным соглашением (Письмо ФНС РФ ОТ 22.04.2009 N 3-5-04/482 «Об имущественном налоговом вычете»).

Нк, подготовил Леонид Султанов

11 августа 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
3 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад