Вторичная недвижимость: без проверки не покупать!

27.10.2009 15:36
Приобретение квартиры на вторичном рынке подразумевает, что у жилья уже имелся как минимум один собственник. Осматривая варианты своего будущего жилья, покупатели изучают каждый уголок квартиры. Однако, чтобы избежать неприятных сюрпризов, вместо гигиенической чистоты помещения, больше внимания следует уделить чистоте юридической.

Основные источники информации для проверки юридической чистоты квартиры &"151; паспортный стол милиции, ТСЖ или управляющая компания, а также Регистрационная служба.

Главная неприятность, которая может ожидать в случае покупки &"151; неожиданное появление не учтенных при сделке хозяев, интересы которых были проигнорированы. Например, в приватизацию (особенно раннюю) квартиры могли быть не включены несовершеннолетние, граждане, отбывавшие наказание или находившиеся в длительной командировке и т.д. Эти люди по прошествии времени могут на вполне законных основаниях оспаривать права на жилплощадь. Другая опасность &"151; если кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, впоследствии он может требовать расторгнуть сделку в суде, заявив, что в момент совершения сделки плохо понимал что делает, или находился в состоянии алкогольного или наркологического опьянения. На квартиру может быть наложено обременение в виде ареста, залога, договора ренты и т.д. Список «подводных камней» можно продолжить.

Чтобы избежать проблем, не остаться не только без квартиры, но и без денег, перед покупкой необходимо обязательно убедиться в юридической чистоте квартиры. Что же включает в себя это понятие? Такая «чистота» подразумевает, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, право собственности не ограничено никакими запретами или обременениями и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Для этого нужно проверить следующие моменты:

1. регистрацию объекта недвижимости в Управлении федеральной регистрационной службы

2. возможное наличие прав ранее проживающих в квартире граждан и убывших из неё

3. наличие зарегистрированных граждан в квартире

4. не состоят ли участники сделки на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере

5. выявить зарегистрированные обременения на квартиру

6. факты выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом, данных о прописанных и зарегистрированных в квартире лицах в прошлом начиная с заселения дома.

7. проанализировать информацию о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру

8. необходимо выяснить, кто и по какому праву является собственником жилья, приватизировано оно или куплено, получено в дар или по наследству.

Вся история квартиры содержится в БТИ и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Справка из БТИ является некоторым залогом спокойствия для покупателя. Во-первых, ее выдают только собственнику квартиры или его представителю, чьи полномочия нотариально заверены. Во-вторых, невозможно ее получить на квартиру, находящуюся под арестом. Все сведения об обременениях поступают в регистрационную службу, в БТИ и в паспортный стол.

В паспортном столе хранятся последние сведения о прописанных в квартире жильцах. В ТСЖ или управляющей компании есть регистрационная карта с записями обо всех «прибытиях» и «убытиях», вся история жилплощади, а также документы, на основании которых те или иные люди получили прописку.

Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани рассказывает, что проверка документов на квартиру является обязательной частью работы специалистов МИАН и входит в размер комиссионного вознаграждения:

- Мы проверяем соответствие представленных сторонами сделки документов действующему законодательству РФ, содействуем продавцу и покупателю в получении необходимых документов для полной и всесторонней юридической проверки, оцениваем на основании представленных документов риски, которые могут возникнуть у потенциального покупателя объекта недвижимости, рекомендуем клиентам способы возможной максимальной защиты. Например, заключение нотариального договора, вызов врача на сделку, страхование титула собственности и т.д.

Для нивелирования рисков, которые могут возникнуть при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости, Марсель Валиахметов рекомендует страхование титула собственности. Крупные агентства также страхуют гражданскую ответственность. Если будет доказана вина агентства, клиент может получить страховку. Возможность получения компенсации зависят от срока и условий страхования, с которыми вы можно ознакомиться при заключении договора с агентством. Также потребитель вправе потребовать возврата оплаченной агентству комиссии и уплаты неустойки за некачественно оказанные услуги.

Владислав Утюжников, коммерческий директор ООО «Кардинал» считает, что в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки:

- В них содержится вся необходимая информация, а проверка юридической чистоты квартиры сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Обязательно нужно проверить на достоверность документы по приобретаемой недвижимости: правоустанавливающие документы, справка БТИ, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, документ, удостоверяющий личность продавца.

Если собственник квартиры состоит на учете в наркологическом диспансере или психоневрологическом диспансере, то можно провести его медицинское освидетельствование в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя.

Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, не отозвана ли она. В уточнении нуждаются полномочия, переданные по доверенности. Возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную квартиру будет получать сам.

Правоустанавливающие документы могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы основания для возникновения права собственности. Все цифры, надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Помимо рассмотренных пунктов, которые проверить сложно, особенно непрофессиональному участнику рынка, есть некоторые моменты, которые проверить практически невозможно:

1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов. Нотариус может быть лишен полномочий на совершение определенных действий, и заверенные им документы могу быть недействительны.

2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру приобрели в браке, а продают сейчас после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть данную информацию. Особенно при получении нового паспорта, где нет отметки о браке.

3. Продажа братом-близнецом, либо очень похожим человеком на собственника квартиры. Этот случай редкий, но такая возможность есть.

4. Законодательство предусматривает категорию лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если квартира была завещана другому человеку. Это: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы, находившиеся на иждивении у наследодателя.

Обделенные наследники имеют право в течение трех лет обратиться в суд, и если докажут свое право, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов &"151; невозможно. В этом случае есть два варианта: отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить выписку у нотариуса который ведет наследственное дело. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

5. Возникают сложности, если квартира принадлежит продавцу на основании договора пожизненного содержания с иждивением бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем. В случае смерти бывшего владельца нужно свидетельство о его смерти.

6. Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму.

Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости &"151; очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив квартиру.

 

Дина Журавлева, директор ООО Торговый дом недвижимости «Йорт»:

- Юридическая чистота &"151; это самый главный вопрос, который должен волновать покупателей. К нам многие приходят даже со своими юристами, однако не все юристы знают тонкостей, которые могут выявиться на практике, в основном смотрят только правоустанавливающие документы. Серьезные агентства недвижимости в первую очередь обращают внимание на подлинность документов. Наше агентство договора на продажу заключает только в присутствии всех собственников, а не одного представителя. При этом автоматически проверяются все паспортные данные. Мы обращаем внимание на дееспособность и адекватность поведения. Бывают случаи, когда другие собственники даже не знают о продаже их квартиры. Во избежание подобных сюрпризов, нужно сверить правоустанавливающие документы с выпиской из домовой книги, чтобы уточнить, все ли участники попали в правоустанавливающие документы. Ведь среди претендентов на квартиру могут быть заключенные, несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации.

При продаже кооперативных квартир особое внимание нужно обратить на то, кто выплачивал паи, так как от размера выплаченного пая зависит размер доли собственности, на которую можно претендовать. Очень внимательно нужно относиться к продажам по доверенности. В таких случаях мы связываемся либо с самим собственником, либо с нотариусом и проверяем, на самом ли деле собственник доверил продажу своей квартиры, действительно ли он присутствовал при оформлении доверенности.

Нк, Ольга Раскина

27 октября 2009 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


2 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
3 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
3 дня назад