Насколько снизились цены на недвижимость в 2009 году?

26.01.2010 16:53
В течении всего 2009 года стоимость недвижимости в Казани снижалась – какие-то сегменты упали в цене существенно, других снижение затронуло лишь отчасти. Как именно изменялись цены на недвижимость — в аналитическом обзоре цен предложений на рынке недвижимости г. Казань за период с 1 января 2009г. по 1 января 2010г., составленном отделом оценки ООО «РегионБизнесКонсалтинг».

Итоги года

Первичный рынок. Первичный рынок жилой недвижимости является своеобразным локомотивом рынка жилой недвижимости вообще. От того, как много строится и вводится в эксплуатацию жилых многоквартирных домов и по каким ценам продаются квартиры в этих домах, зависит и вторичный рынок жилья.

За 2009 год в среднем цены на рынке первичной недвижимости снизились примерно на 2,34%. Если посмотреть в разрезе количества комнат, то цены предложений на однокомнатные квартиры снизились на 3,33%, на двухкомнатные – на 2,05%, на трехкомнатные – на 2,65%. В рублях это общее изменение составило примерно 940 руб. за м.кв.

Если судить по количеству предлагаемых квартир первичного рынка, то можно заметить почти одинаковое распределение предложения среди одно-, двух-, и трехкомнатных квартир. Это можно объяснить тем, что анализ строился на основе размещенных объявлений о продаже квартир в строящихся домах частными продавцами (дольщиками) и агентствами недвижимости, через которые компании-застройщики продают свои площади. Агентства недвижимости публикуют объявления о продаже не всех имеющихся квартир в продаже, а только по несколько в каждом сегменте, остальные предлагаются покупателям в процессе переговоров.

Вторичный рынок. За 2009год общее изменение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в зависимости от количества комнат в г. Казань составило (&"8595;8,99%). Так, например, если на 01.01.2009г. средняя цена предложения к продаже однокомнатной квартиры в Казани составляла 43 230 руб. за кв.м., то на 01.01.2010г. эта цена снизилась до 39 431 руб. за кв.м.

За анализируемый период наблюдается снижение цен предложений по всем типам планировок. Снижение цен предложений на квартиры, предлагаемые к продаже в домах «хрущевского» типа составляет (&"8595;12,66%); на квартиры «ленинградского» типа (&"8595;11,20%); на квартиры, предлагаемые к продаже в домах «улучшенной» планировки (&"8595;5,67%); на квартиры, предлагаемые к продаже в домах «сталинского» типа наблюдается снижение (&"8595;16,01%). При этом следует отметить, что начиная с сентября 2009 года, наблюдается определенный рост цен предложений на рынке и к 01.01.2010г. цены выросли до уровня апреля 2009 года.

Наибольшее снижение цен предложений наблюдается в Авиастроительном районе (&"8595;15,62%), а наименьшее – в Вахитовском (&"8595;0,66%).

По состоянию на 01.01.2010г. уровень цен предложений на рынке жилой недвижимости отражен в следующей диаграмме.

Следует отметить что только в Авиастроительном районе средняя стоимость первичного рынка превышает среднюю стоимость вторичного рынка жилья, в остальных же районах наблюдается обратная ситуация.

Так как производилась разбивка по нескольким параметрам, было получено соответственно несколько средних значений. В зависимости от типа планировки наблюдается снижение на 11,38%, в зависимости от количества комнат наблюдается снижение на 8,99%, в зависимости от местоположения наблюдается снижение на 9,72%. Таким образом можно сделать вывод, что в среднем по городу за 2009 год цены предложений снизились на 10,03%.

Так же немаловажным фактором является и общее количество предлагаемых к продаже квартир вторичного рынка жилья.

Как видно на графике в декабре 2008 – январе 2009 наблюдается традиционное снижение активности рынка, и к концу первого квартала 2009 года на рынке вновь установилось равновесие, после которого последовало очередное снижение количества предложений. Это вызвано тем, что все больше собственников квартир отказываются от решения по улучшению своих жилищных условий через продажу имеющегося жилья с последующим приобретением нового. Так же это традиционное время летних отпусков. Уже к концу лета наблюдается очередное повышение количества предложений квартир и к новому году рынок уходит на «новогодние каникулы» и количество предложений уменьшается.

Почти половину всех предложений составляют однокомнатные квартиры (48%), на долю двухкомнатных приходится 36% рынка предложений, остальная часть делится между трехкомнатными и отдельными комнатами.

Общее количество предложений о сдаче квартир/комнат в аренду так же снизилось – примерно на 9%.

Хотелось бы отметить, что рынок аренды жилых помещений имеет особенность, затрудняющую проведение его обоснованного анализа. Это то с какой скоростью помещения сдаются/снимаются. Квартиры с хорошей ценой расходятся в течение одного дня, поэтому собственникам не выгодно размещать объявления в периодической печати (если это не квартира относящаяся к «элитным»), а гораздо проще обратится к специалистам рынка аренды жилья, которые достаточно быстро подберут жильцов. В свою очередь данные агентства размещают объявления не о конкретных квартирах, а о «виртуальных», с целью привлечь клиентов. Рынок коммерческой недвижимости Рынок коммерческой недвижимости по своей природе отличается от рынка жилья. В частности, необходимость в такой недвижимости возникает у коммерческих организаций в силу осуществления ими коммерческой деятельности; количество потенциальных покупателей незначительно (по сравнению с рынком жилья); количество предложений так же ограничено, к тому же каждый объект обладает своими специфическими особенностями и их труднее объединить в однородные группы. Мотивация покупателей и продавцов коммерческой недвижимости так же отличается от покупателей и продавцов рынка жилья.

Поэтому ситуация на рынке коммерческой недвижимости в рассматриваемый период отличается от положения на рынке жилья за тот же период. Однако общие тенденции совпадают. На 01.01.2009г. средняя стоимость офисных помещений составляла 45,5 тыс.руб. за м.кв. а на 01.01.2010г. – 41,6 тыс.руб. за м.кв. при этом в сентябре 2009г. цена упала до 40,0 тыс.руб. за м.кв.

Сильнее всего снизились цены предложений на торгово-сервисные помещения и помещения свободного использования – 18% и 20% соответственно. Производственно-складского назначения наоборот выросли на 16%. При этом почти во всех сегментах наблюдалось общее снижение вплоть до сентября 2009г. (средняя цена по городу 32,1 тыс.руб. за м.кв.), а потом начался определенный рост до 35,6 тыс.руб. за м.кв.

Рынок аренды коммерческой недвижимости более гибок и чувствителен к изменениям происходящим в экономике. Его характеризуют большие колебания размера арендной ставки. Так же следует отметить, что произошло структурное изменение спроса в зависимости от качества сдаваемых площадей. Помещения офисов класса А и Б все больше пустуют, а клиенты съезжают в более дешевые офисные помещения, расположенные в промышленной зоне

На 01.01.2009г. средняя стоимость аренды офисных помещений составляла 444 руб. за м.кв. а на 01.01.2010. – 401 руб. за м.кв. Таким образом, общее снижение аренды офисных помещений составило 10%.

Сильнее всего снизились цены предложений аренды на помещения сервисно-торгового назначения – 15%. В сегменте аренды производственно-складских помещений наблюдается рост на 14% с 209 до 239 руб. за м.кв. в мес.

В среднем по городу предложение аренды коммерческой недвижимости снизилось с 432 до 392 руб. за м.кв. в месяц, что составило 9,26%.

Рынок земли коммерческого назначения

При проведении анализа было произведено сегментирование рынка в зависимости от потенциальной специализации земельного участка: земли под многоквартирные дома, под застройку коттеджными поселками (ИЖС), земли производственно-складского и торгово-административного назначения. В зависимости от территориального расположения были получены следующие значения.

Так же наблюдается большой разброс цен внутри выделенных сегментов. Так, например, в сегменте торгово-административного назначения разница между минимальными и максимальными ценами составляет 6,6 раз (от 4500 до 30000 руб.за м.кв.).

Традиционно самой дорогой является земля торгово-административного назначения в Вахитовском районе, самой дешевой земля под коттеджные поселки и производственно-складского назначения в Советском районе.

 

При анализе использовались данные журнала «Казанская недвижимость», газеты «Из рук в руки» и сайта tatre.ru.

26 янвпаря 2010 г.

 

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

С тем, что застройщик не соблюдает первоначально установленные сроки сдачи дома, к сожалению, некоторым дольщикам сталкиваться приходится. Как действовать в этом случае и изначально минимизировать риски?
5 часов назад
Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
3 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
4 дня назад