Как на этом рынке правильно выбрать квартиру, как продавать унаследованное жилье, как урегулировать конфликт с бывшим супругом рассказала гендиректор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая.

Самый трудный с точки зрения проведения сделок сегмент недвижимости – вторичный. Приглашенный эксперт Наиля Берестовая сразу уточнила, что «вторичка» – это необязательно древняя бабушкина квартира, это любое жилье, которое оформлено в собственность.

- В целом квартиры на вторичном рынке пользуются спросом, поскольку такая покупка несет в себе меньше рисков по сравнению с новостройкой, когда неизвестно, каким окажется качество новой квартиры и будет ли дом вообще достроен.

Во «вторичку» можно сразу въехать, сделать косметический ремонт, если он нужен - и жить. Такие дома находятся в обжитых районах, где есть школы, детские сады, магазины, поликлиники, нет тех проблем с инфраструктурой, от которых страдают жильцы в районах новостроек.

Многие люди предпочитают покупать квартиры в домах, которые были построены до 2007 года, потому что считается, что после 2007 года упростились технические требования, ГОСТы, и на фоне этого у некоторых компаний ухудшилось качество строительства.

Если говорить о перспективах сдачи «вторички» в аренду, то жилье в давно сформировавшихся районах пользуется значительно большим спросом, чем квартиры в новых, даже если оно не находится в шаговой доступности от метро. Связано это с теми же вышеназванными инфраструктурными причинами.

Кроме того, в районах нового строительства огромное количество инвесторов, которые хотят сдавать квартиры - следовательно, конкуренция выше, что оказывает значительное давление на цены.

Наиля Берестовая дала исчерпывающие ответы на вопросы по «втоичке».

 

– Как узнать полную историю квартиры?

– Помимо архивных записей, можно заказать выписку о правообладателях на сегодняшний день, обо всех предыдущих собственниках, о том, на каком основании они вступали во владение этой квартирой. Будет отслежен весь путь – от приватизации до дарения, наследования и так далее. Агенты могут заказывать эту выписку в электронном виде без печати Росреестра. Любое физлицо имеет право заказать выписку на любой объект недвижимости, для этого можно обратиться в МФЦ.

 

– А на что надо обращать особое внимание при проверке истории?

– Проверяйте, не нарушались ли права несовершеннолетних детей. У нас собственность появилась с 1992 года, когда была разрешена приватизация. С 1992 года были периоды, когда разрешалось проводить сделки с недвижимостью, собственниками которой числились несовершеннолетние дети, без каких-либо ограничений. Мы встречаем квартиры, по документам на которые выходит, что несовершеннолетние дети были выписаны в никуда. Есть вероятность, что, став взрослыми, они могут оспорить сделку, так как их интересы были нарушены. Срок давности – три года, но он отсчитывается с того момента, как, став взрослым, такой ребенок узнал о нарушении прав. Общий срок может доходить до десяти лет.

 

– Прошел слух, что не нужно никаких документов от РОНО при сделках с недвижимостью, чтобы выписывать детей. Правда или нет?

– Лукавят те, кто говорит, что не нужно. Если ребенок – собственник квартиры и имеет долю, нужно не только разрешение от РОНО, но и нотариальное заверение процедуры покупки и продажи. Когда ребенок в квартире только зарегистрирован, в этом случае можно обойтись без органов опеки, но мы также просим форму № 9 с нового места жительства. Есть прецеденты, когда ребенка выписывали и никуда не вписывали. В этом случае родители или органы опеки могут в судебном порядке вернуть ребенка в квартиру, которую продали.

 

– Что делать, если супруг не дает согласие на продажу квартиры, разделенной на три доли, которыми владеют мама, папа и ребенок?

– Когда собственность долевая, то требуется согласие всех собственников долей. Мама с ребенком могут продать свои доли, а муж должен отказаться от права преимущественной покупки. Если он не хочет идти к нотариусу, то ему можно отправить письменное уведомление о том, что вы продаете. Делают это либо через нотариуса, либо самостоятельно, учитывая, что такой документ должен быть составлен определенным образом. Если есть возможность выделить доли в натуре – лучше это сделать, тогда их гораздо проще продать. Доля в натуре – это соглашение о порядке пользования квартирой. В этом случае нужно, чтобы все собственники пошли к нотариусу и написали соглашение, где описывается, что, допустим, Иванов занимает комнату площадью 10 кв. м, а Иванова с ребенком занимает комнату площадью 15 кв. м.

 

– Можно ли заставить человека продать долю?

– Заставить продать нельзя. Имущество могут только конфисковать по решению суда. Для решения конфликтных ситуаций полезно привлекать агентов, которые иногда выступают в качестве психологов и предлагают различные варианты, подводя стороны конфликта к компромиссу.

 

– Мне досталась квартира в наследство, жить в ней не хочу, что лучше – сдать или продать?

– Нужно решать по ситуации. Наследство у нас оформляется через полгода после смерти наследодателя. До этого срока собирают все документы от тех, кто может претендовать на наследство. Нотариус в течение шести месяцев выбирает наследников по закону, если нет завещания, которое главенствует над наследованием по закону. Если вы благополучно стали наследником и желаете продать квартиру, вам стоит подождать три года, так как при продаже квартиры до этого срока вам придется заплатить высокий налог. А ожидая окончания этого периода, можно сдавать квартиру в аренду. Многие покупатели опасаются, что после завершения сделки купли-продажи появятся новые претенденты на наследство и оспорят сделку. Верховный суд России выпустил постановление, которое гласит: при наступлении такого случая квартира у покупателя не отчуждается. Все претензии предъявляются к тому, кто ее продал. А сумма, которую он получил за жилплощадь, будет делиться между претендентами.

 

– Я хочу жить в определенном месте. Выбираю там квартиру. Есть подходящие варианты. На что обращать внимание при осмотре, чего опасаться?

– Вначале надо внимательно осмотреть квартиру и дом. Если вы посетили квартиру в вечернее время, придите еще раз, днем. Вечером какие-либо нюансы вы можете и не заметить, например, что где-то на стенах есть плесень, зато этот недостаток будет ясно виден при дневном свете.

Выходя из квартиры, обратите внимание, какие двери у соседей, на улице – какие окна. Обычно запускают свои квартиры люди определенного контингента, с которыми вам, возможно, будет некомфортно жить.

Приходя на просмотр, обязательно открывайте кран. Бывает, что в старых домах не произведена замена коммуникаций и напор воды очень слабый. Не постесняйтесь спустить воду в унитазе. Если плита газовая, включите ее и проверьте, не пахнет ли газом.

Обращайте внимание на запахи в подъезде - это позволит судить о качестве работы управляющей компании. Если все чисто, значит, здесь хорошая управляющая компания и к вам потом будут без проблем приходить и водопроводчик, и электрик.

 

– А что самое главное при выборе квартиры?

– Главное – документы. Любую квартиру можно привести в порядок, если документы в порядке. Смотрите на перепланировки: есть такие переделки в типовых домах, которые невозможно узаконить. По техническому плану есть стены и межкомнатные перегородки, которые можно менять, а есть – те, которые нельзя. Нельзя переносить мокрые места. Объединять комнату и кухню, если в квартире электрическая плита, можно без проблем. Если же плита газовая, то все это единое пространство будет считаться кухней, а кухня не может находиться над жилыми комнатами. Следовательно, с согласованием таких действий могут возникнуть проблемы.

 

– Я хотела бы приобрести квартиру в старом фонде на последнем этаже. Подскажите, есть там какие-то шахты, которые будут располагаться над квартирой и могут производить шум?

– Если вас интересует старый фонд, вам следует обратиться к мастеру участка или инженеру. Чердаки закрыты, но там могут проходить системы слива, водопровода. Если случится какой-то разрыв трубы, тогда вашу квартиру может затопить.

 

– А как обстоят дела на рынке комнат?

– Раньше цены в сегменте комнат активно росли. Как правило, коммуналки были объектом капиталовложений студентов. Сейчас спрос на комнаты сокращается, так как на рынке появились студии, которые сопоставимы с комнатами по цене.

Если есть машина, то не проблема приехать из студии откуда-нибудь из пригорода. А если студия рядом с метро – вообще никаких забот о транспортной доступности. Проблем с последующей продажей студии нет, особенно если она находится в обжитом районе. А вот комнату продавать довольно сложно. Кроме того, в коммунальных квартирах зачастую бывают острые конфликты с другими собственниками, и иногда даже решения суда не могут гарантировать благоприятный исход.

 

– Можно ли провести все этапы сделки с квартирой на «вторичке», не привлекая риэлтора?

– Если бы это было так просто и легко, то не существовало бы агентов и посредников. Практика очень много значит, опытный специалист знает, где могут быть подводные камни. Я практикую с 1994 года, видела, как менялось законодательство, прошла через все этапы формирования рынка. У меня был случай, когда пришла пожилая женщина, ей 74 года, в слезах. Говорит, продала квартиру через сайт, покупатель дал 400 тыс. руб., а остальное, сказал, отдаст после регистрации. В итоге остальные деньги она так и не получила. Конечно, можно рассудить, что пожилой человек попался на удочку мошенника. Однако бывает так, что и молодые люди, которые делают все по инструкции, как написано, все равно сталкиваются с проблемами – где-то неправильно составили акт приема-передачи… Знаток скажет вам, что и как делать в каждом конкретном случае.

Юлия Чаюн, «Бюллетень недвижимости»

фото: pixabay.com

Похожие статьи

Последние статьи