Вагончик без удобств на четырех сотках или роскошный особняк на гектаре земли – всё это одно и то же явление, которое вот уже несколько веков называют в России «дача».

За время своего существования дача побывала и светским салоном, и «признаком мещанства», и способом добычи пропитания.  Kazned.ru расскажет об истории возникновения российских «фазенд» и об актуальных правовых вопросах, о которых необходимо знать сегодняшним дачникам.

 

Век ХVIII: царский подарок

Слово «дача» появилось в русском языке еще в начале XVIII века. Дачей называли земли, подаренные царем Петром I своим приближенным для временных строений вблизи растущего в то время Петербурга. Собственно, отсюда и появилось в российском обиходе слово «дача» – земля, данная царем.           

И были они совсем не теми дачами, которые мы подразумеваем в современном понимании слова. Это были огромные поместья на многие сотни гектаров с капитальными строениями в духе того времени. Но слово дача вошло в обиход и закрепилось в значении «временное жилье за городом».

 

Век XIX: светский салон

Продолжая начинания своего предка, император Николай I в 1844 г. подписал так называемый "дачный" указ, которым наделил  загородными землями, предназначенными для отдыха,  морских офицеров – элиту общества того времени.

Постепенно, после отмены крепостного права и с развитием сети железных дорог, загородная жизнь стала доступна не одним лишь аристократам – дача становится элементом массовой культуры. На природу потянулись небогатые дворяне, мелкие купцы и чиновники, творческая, научная и художественная интеллигенция, приказчики, торговцы и прочие городские обыватели.

Дачная жизнь среди городского населения стала чрезвычайно популярной, а невозможность вывезти семью летом за город была признаком крайних материальных затруднений.

На такой популярности у горожан загородного образа жизни стали зарабатывать крестьяне, освободившиеся после отмены крепостного права. Отправляясь из деревни в город на заработки, они сдавали на лето свои избы под дачи.

Стал развиваться и особый сегмент предпринимательства: дельцы, почувствовав веяние времени, скупали земли, примыкавшие к городу и железной дороге, и строили дачные поселки.

Хватало и помещиков, которые не считали предосудительным свои земли разбить на дачные участки и отдавать потом в аренду под дачи. Например, имение князя М. С. Голицына с роскошным парком и купальней сдавалось под дачи ценою от 200 до 1300 рублей, а граф С. Д. Шереметьев с 1870-х годов начал сдавать под дачи окрестные земли в Кусково.

Главенствующим принципом обустройства дачной местности стало удобное сообщение с городом по железной дороге.

В мае крупные города пустели – начинался массовый дачный переезд. В радиусе до 30 км от города доставкой дачников промышляли ломовые извозчики на телегах. На отдаленные дачи переезжали поездами, при этом дачники-попутчики старались заказывать вагон совместно - чем больше было таких попутчиков, тем дешевле обходилась перевозка вещей.

Стоит отметить, что содержать собственную дачу могли лишь очень состоятельные люди, поэтому дореволюционная дача была преимущественно съемным жильем. Многие горожане еще с марта бродили по заснеженным поселкам в поисках съемного угла, за что получили прозвище «грачи».

Что касается цен на аренду загородного жилья, то они зависели и от места расположения, и от предлагаемого комфорта. Так, например, дача с обстановкой из пяти комнат под Петербургом, в Павловске, обходилась в 300 рублей за весь летний сезон. Такой отдых могли себе позволить люди обеспеченные: чиновники высокого ранга, профессора университетов (месячное жалование ординарного профессора в среднем - 350 рублей, столько же получал депутат Первой Государственной думы).

Городская интеллигенция - врачи, учителя, адвокаты, лица свободных профессий, чиновники средней руки – снимали, как правило, дачи попроще. Так, дача с кухней и ледником в Боровичах по Николаевской железной дороге стоила 80 рублей за сезон (для сравнения: 4-комнатная квартира в Петербурге стоила от 50 до 80 рублей в месяц). Вообще же маленькие дачи в одну-две комнаты, с палисадником, неподалеку от больших городов, арендовались по цене 25-50 рублей за лето.

В отдаленных деревнях малоимущим семьям можно было сговориться и за 5 рублей - только бы вывезти домочадцев на природу. Ну а для студентов, конторщиков, молодых приказчиков и других одиноких горожан существовала возможность взять у дачников в субаренду комнату за 10-15 рублей.

При этом дача была не просто местом для отдыха. Здесь кипела культурная жизнь. Устраивались балы и встречи богемы – художников, поэтов, композиторов. Огромным спросом пользовались «дачные» товары: веера, изысканные шляпки и платья легкого кроя. В каждом дачном поселке были катание на лодках, музыка, танцы, театры самодеятельности. Хватало и  спортивных развлечений - велосипеды, теннис, футбол.

Век ХХ, начало: глобальные изменения

На этапе подъема дачной жизни российских любителей загородного отдыха  застала сначала Первая мировая война, а затем – революция. Интерес к домашним театрам и балам угас, многие владельцы дач вынуждены были эмигрировать, а некоторые даже погибли в водовороте событий. Многие постройки были подвергнуты пожарам или ограблениям. Те, которым удалось сохраниться, превратились в постоянное жилье – их национализировали, поскольку земельный участок, на котором строение было расположено, считался государственным.

Но невероятное стремление городского населения куда-нибудь отправиться на летнее время сохранилось и в послереволюционное время. Все площади, которые были изъяты, партия предоставила для отдыха рабочему классу. Но, поскольку представителей трудового народа было куда больше, чем дач, то в бывшем загородном доме дворянской семьи одновременно отдыхали 50-70 человек.

Огромные дачи за государственные деньги могли выстраивать себе только чиновники высокого ранга. В виде исключения дачи предоставлялись и известным композиторам, писателям, людям искусства, а также особо отличившимся работникам производства.

В 30-е годы началось строительство дач предприятиями для своих работников. Рабочему классу выделяли участки с постройками, куда могли заселяться несколько семей. Уже тогда дача начала превращаться в место, где люди стали выращивать огородные и садовые культуры для собственного питания.

Век ХХ, продолжение: «Извращение сущности коллективного садоводства»

Садоводство продолжило развиваться во времена правления Хрущева. Городские жители могли получить земельные наделы, на которых разрешалось выращивать сельхозпродукты и строить домик летнего типа. В то время по закону его жилая площадь не могла превышать 30 кв. м.

Ближе к 60-м годам ХХ века садоводческие правила и законы ужесточились – дошло и до полного запрета дач. Вот, например, что предписывало постановление Совмина СССР от 30 декабря 1960 г. N1346: «1. Запретить повсеместно отвод гражданам земельных участков под индивидуальное дачное строительство. 2. Признать необходимым прекратить продажу гражданам дачных строений».

В период 80-х годов прошлого столетия дачное движение активировалось с новой силой в виду с ощутимыми трудностями с продовольствием. Однако и «гайки» продолжали закручиваться. Вот,  например, что было написано в «Комментарии к Гражданскому кодексу РСФСР» («Юридическая литература», 1982 г.): «В личной собственности гражданина может находиться один жилой дом (или часть одного дома). Размеры жилого дома юридически нормированы... Предельный размер жилой площади для индивидуального строения установлен в 60 кв. м».

В 1984 г. Совмин СССР выпустил постановление N1286 «Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества». Приведем выдержки из него без комментариев: «В некоторых районах страны под видом летних садовых домиков ведется строительство особняков дачного типа с гаражами и банями. Все это не только наносит экономический ущерб народному хозяйству, но и ведет к серьезным отступлениям от моральных и нравственных норм советского образа жизни, извращению сущности коллективного садоводства и огородничества...

...Установить, что в коллективных садах членам садоводческих товариществ земельные участки выделяются в размере от 400 кв. метров до 600 кв. метров... Летние садовые домики не предназначаются для постоянного проживания и не включаются в жилищный фонд...

...Члены садоводческих товариществ и коллективов огородников обязаны рационально и высокоэффективно использовать выделенные им земельные участки для производства соответственно фруктов, ягод, овощей и другой сельскохозяйственной продукции».

 

Век ХХ, конец - начало ХХI века: символ успеха

А потом в страну пришла перестройка. Изменилось и отношение к дачному образу жизни. Распался СССР, в 90-е земельные участки в России вышли в свободную продажу, и к началу нулевых дачное строительство получило невиданный доселе размах.

Власти сняли запрет на размеры домов на садовом участке, и более зажиточные горожане начали строить двух-четырехэтажные коттеджи. На первой волне перестройки многим «новым русским» удалось соорудить настоящие дворцы на месте старых дач. Особым шиком считалось иметь на даче мини-зоопарк или бассейн с бегемотами и аллигаторами. Именно в это время зародился «культ Рублевки», которая стала мифологизированным символом успеха.

Наши дни: традиции и законодательные нововведения

До сих пор для большинства россиян дача – прежде всего, удобное и комфортное место для времяпрепровождения в летние месяцы. И основная ее роль осталась той же. Именно здесь дачник имеет уникальную возможность отдохнуть, надышаться свежим воздухом, ловить рыбу у пруда, ухаживать за грядками и цветами, заняться консервацией продуктов, собранных на участке.

При этом хочется особо остановиться именно на юридических аспектах дачного образа жизни. В последнее время произошли существенные изменения в земельном законодательстве, и у владельцев земель разного назначения (садовых, дачных, лесных, сельскохозяйственных участков) возникают  вопросы о том, что они могут строить на своей земле и как должны платить налоги. Какие объекты подлежат налогообложению какие нет, какие нужно регистрировать, а какие необязательно, и что грозит тем, кто не соблюдает закон – разберемся в нюансах.

В первую очередь, остановимся на налогах. Надо сказать, что сейчас незарегистрированные постройки на загородных участках начали выявлять при помощи беспилотников, а результаты направляются в налоговые органы. Ожидается, что вскоре эта информация будет направляться и в Росреестр, а налоговая начнёт начислять налоги на эти объекты автоматом.

Если вам пришло уведомление от налоговой, что на вашем участке есть незарегистрированный объект, значит, пора спешить и ставить его на учёт.

Как правильно оформить права на такую недвижимость, помогли разобраться в Росреестре Татарстана. Начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц  Росреестра по РТ Эндже Мухаметгалиева обращает внимание дачников: начать нужно с земельного участка. Эксперт рассмотрела несколько вариантов.

Первый: у гражданина оформлено право на земельный участок в соответствии с Законом о регистрации (имеется свидетельство о гос.регистрации или выписка из Единого гос.реестра недвижимости (ЕГРН). В этом случае с землей всё в порядке и можно перейти к оформлению прав на постройки.

Другой вариант: имеется гос.акт на землю, свидетельство о праве на землю, выданные до 01.01.2000г. Эти документы означают, что право на земельный участок у гражданина имеется, только оно не внесено в ЕГРН. При оформлении прав на постройки необходимо будет одновременно обратиться и за регистрацией права на земельный участок.

Третий вариант: имеется акт полномочного органа (постановление, решение и т.д.) о выделении земельного участка гражданину до 30.10.2001г. (до введения в действие Земельного кодекса РФ). Здесь следует воспользоваться так называемой «дачной амнистией». На основании вышеуказанного документа право собственности гражданина может быть зарегистрировано в упрощенном порядке.

И, наконец, последний случай: у гражданина имеется только членская книжка садовода. Данный документ не свидетельствует о наличии права на земельный участок.   В этом случае надо успеть до 31.12.2020 года обратиться в исполком соответствующего муниципального образования по месту нахождения участка и получить постановление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. На основании данного постановления право собственности на земельный участок будет зарегистрировано.

После того, как все вопросы с землей решены, можно перейти к постройкам. Надо ли вообще их регистрировать? Это один из самых распространенных вопросов, упоминают в пресс-службе Ролсреестра. И добавляют:  каждый должен решить его для себя сам, ведь государственная регистрация права - дело сугубо добровольное. Это с одной стороны. А с другой стороны, поясняет Эндже Мухаметгалиева, государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения  права государством. Не стоит забывать о том, что право собственности на объект недвижимости в большинстве случаев возникает с момента государственной регистрации, и если право на объект не зарегистрировано, то невозможно  каким-либо образом распорядиться им: продать, подарить, передать в залог, завещать и т.д. К сожалению, в жизни часто возникают ситуации, когда после смерти гражданина остается недвижимое имущество, которое он не успел оформить. И эта ситуация становится затем головной болью наследников.