Апартаменты - довольно популярный вид недвижимости во многих регионах России. Однако следует отметить, что в жилищном законодательстве такое понятие отсутствует, да и в законодательстве в целом оно не закреплено.
Застройщики изначально определяют цель использования апартаментов «для коммерческой деятельности», то есть предоставление их для временного проживания граждан в городах-курортах, например.
Между тем, «третья столица» страны Казань тоже может претендовать на звание туристического города, поэтому появление и в нашем городе таких интересных объектов недвижимости неизбежно, говорят эксперты.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечая установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Таким образом, как правило, апартаменты определяются как нежилые помещения (см. письмо Минфина России от 26.09.2017 N 03-05-06-01/62031), так как они по целевому своему назначению не предназначены для постоянного проживания.
При этом прямого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях в жилищном законодательстве нет, если только не обращаться к закону о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ).
Согласно действующему законодательству РФ, предварительные договоры купли-продажи апартаментов не являются договорами участия в долевом строительстве, на правоотношения по их приобретению не распространяются гарантии, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. письмо Минстроя России от 21.11.2016 N 38813-НС/07)). Таким образом, приобретатели апартаментов фактически лишены правовой защиты.
Помимо указанного, покупатели нежилых помещений не имеют права на налоговый вычет по НДФЛ. Из буквального прочтения пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой недвижимости, может быть предоставлен только в отношении жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них.
В случае приобретения физическим лицом апартаментов, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику, если только в правоустанавливающих документах приобретенного имущества объектом права является квартира или доля в квартире с назначением - жилое (ответ с официального сайта ФНС России от 12.01.2017). Таким образом, если помещение именуется как «апартаменты», а назначение указано как «жилое», то вычет получить можно, если нет - нельзя.
В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые (включая апартаменты). Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные НК РФ налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения.
В связи с тем, что апартаменты относятся к прочим объектам налогообложения, налоговая ставка может устанавливаться не более 0,5%. Если апартаменты находятся в здании, включенном в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости в соответствии со ст. 378.2НК РФ, то налоговая ставка может устанавливаться до 2% (ст. 406 НК РФ, ответ с официального сайта ФНС России от 07.07.2015).
Налоговые вычеты, установленные ст. 403 НК РФ в отношении объектов жилого назначения (жилой дом, квартира, комната), а также налоговые льготы (ст. 407 НК РФ) в отношении апартаментов не применяются (см. письмо Минфина России от 03.10.2017 N 03-05-06-01/64227).
На вопрос о применении льготы по НДС при продаже апартаментов физическим лицам для личного использования в жилом комплексе по договорам купли-продажи Минфин ответил отрицательно, опираясь на нормы ЖК РФ о жилых помещениях (п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Ведомство относит апартаменты к иным объектам недвижимости (отличным от жилых), указывая, что при реализации таковых освобождение не применяется (см. письмо Минфина России от 11.04.2018 N 03-07-07/23994).
Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.
