На сегодняшний день существует много объектов дачного строительства, не поставленных на кадастровый учет, констатируют специалисты. Мало того — зачастую и земельные участки не учтены в кадастре.
Между тем, сообщества дачников (СНТ, ДНТ и пр.) существуют уже несколько десятков лет, и дачи там продавались и покупались. Сегодня такая сделка, совершенная много лет назад, может быть признана незаконной - в тех случаях, когда права на объекты не были зарегистрированы, а просто «переписывалась» членская книжка, и сделка на этом завершалась.
Купля-продажа дачи с земельным участком
Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. Владельцу необходимо поставить на кадастровый учет земельный участок и дом, расположенный на нем.
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.
Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения объектов, определить и зафиксировать их границы и составить следующие кадастровые документы:
- на земельный участок - межевой план;
- на дом - технический план.
Измерением земельного участка и дома и изготовлением кадастровых документов занимаются кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. Кадастровый инженер имеет полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Как оформить куплю-продажу дачи
Для начала необходимо разобраться с документами, которые есть на руках у продавца:
- если есть только членская книжка — оформление договора купли-продажи невозможно, т.к. в таком случае продавец не собственник, а просто пользователь дачи.
- если у продавца на руках имеется кадастровый паспорт земельного участка - он может зарегистрировать право собственности на него и в дальнейшем законно, в соответствии с договором купли-продажи, продать. Однако бывает такое, что кадастровый учет на земельный участок оформлен, а на дом нет. В таком случае дом не участвует в купле-продаже, и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, предварительно поставив его на кадастровый учет.
- если у продавца имеются кадастровые документы и на дом, и на земельный участок, и объекты зарегистрированы в Росреестре – можно договором купли-продажи дома с земельным участком оформлять сделку на нового владельца.
Нюансы договора купли-продажи дачи
Существует несколько вариантов оформления договоров при покупке дачи.
- Договор купли-продажи с одним объектом недвижимости — земельным участком, с зарегистрированным правом собственности в Росреестре.
- Договор купли-продажи с двумя объектами недвижимости — земельным участком и домом, при условии, если у продавца ранее уже были зарегистрированы права собственности на эти два объекта недвижимости в Росреестре.
- Отдельные договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости — на земельный участок и на дом отдельно.
Кадастровый учет объектов недвижимости - первичен. Регистрация прав на объекты недвижимости - вторична
Если у дачи несколько собственников и у них, соответственно, зарегистрировано право общей долевой собственности на объект, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Если продажа недвижимости находится в общей совместной собственности, продажа не нуждается в удостоверении нотариусом.
Если у дачи один собственник или собственники - супруги, у которых зарегистрировано право общей совместной собственности, договор купли-продажи не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Продажа недвижимости, находящаяся в собственности несовершеннолетних или недееспособных, подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Для надлежащего оформления юридических документов обращайтесь к профессионалам - юристам.
