Ликвидность недвижимости — это понятие, знакомое почти всем, кто так или иначе сталкивался с недвижимостью.

Есть такие вопросы, которые нельзя решить самостоятельно - например, как именно рассчитывается ликвидность, может ли она быть изменчивой и уходить «в минус»? При помощи эксперта мы постарались ответить на все вопросы, касающиеся показателей ликвидности.

 

Что такое ликвидность недвижимости

Если не останавливаться конкретно на жилой недвижимости, а рассматривать это понятие в целом, то можно сказать, что ликвидность подразумевает возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене. Такую возможность можно рассчитать, на чем мы остановимся чуть позже. Другими словами, если вы можете продать вашу квартиру по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, то есть обладает самым высоким показателем ликвидности.

На рынке недвижимости условно существует три вида ликвидности. Это высокая, средняя и низкая ликвидности. Как мы уже поняли, то высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта. Средняя ликвидность связана с более длительными сроками продажи объекта. А минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса.

Есть несколько критериев, которые непосредственно указывают на ликвидность объекта. Если рассматривать только жилые объекты, то можно выделить несколько показателей ликвидности.

 

Вторичный рынок или новостройки

Сегодня квартиры в новостройках обладают большим показателем ликвидности, нежели аналогичные объекты на вторичном рынке. Например, если человек ищет однокомнатную квартиру, то он в большинстве случаев будет выбирать новостройки, поскольку этот объект обладает рядом преимуществ, в отличие от однокомнатных квартир на вторичном фонде. Новые квартиры выстраиваются по современным технологиям. Они не требуют замены коммуникаций, как многие квартиры вторичного рынка. В новостройке есть возможность обустроить такую планировку, которую владелец жилья будет считать самой выгодной и удобной для себя. Что нам предлагает вторичный рынок? Как правило, это жилье в старом фонде, которое нередко даже идет под снос. Найти объект в такой сфере на самом деле непросто.

 

Расположение объекта

Здесь в первую очередь рассматривается доступность транспорта. Человек при выборе квартиры рассматривает в первую очередь свою возможность добраться в любую точку города.

Также немаловажно, чтобы в районе, где находится квартира, была доступна инфраструктура - например, садики, школы, магазины и прочее.

Все больше людей в последнее время стали обращать внимание на такой показатель, как экология района. Это тоже отражается на ликвидности.

В целом показатель территориального расположения можно считать изменчивым по отношению к ликвидности. Например, ликвидность может повыситься из-за строительства в районе новых станций метро или крупных торговых комплексов.

 

Технические показатели квартиры

К таким показателям относится площадь квартиры, количество комнат, этажность, наличие дополнительного пространства (например, лоджии или балкона), совмещенный или раздельный санузел, изолированность комнат, наличие встроенной мебели и прочее.

 Наверняка вы замечали, когда просматривали объявления с предложениями жилых объектов, что в первую очередь для них указываются именно эти показатели, а только потом те, которые мы рассматривали выше.

 

Расчет ликвидности

Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости.

 Например, вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 2 млн рублей, при этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки, а приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства. В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 2 млн 700 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей. Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.

 

Можно ли уйти в минус?

Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что не относится к нашему рассмотренному выше примеру. Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды.

В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.

 

Мнение эксперта

Своим мнением обо всем выше сказанном поделилась Анжелика Климентьева, специалист по недвижимости, учредитель Центра «Выгодная недвижимость Краснодара».

 

- Какие объекты недвижимости, по вашему мнению, считаются самыми ликвидными в столице России? Отличается ли показатель ликвидности жилья в столице и в регионах?

- Самыми ликвидными, то есть максимально быстро продаваемыми, в Москве по-прежнему являются небольшие однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро.

В принципе, в регионах пользуются спросом те же самые объекты. Разница лишь в том, что там нет метро (если рассматривать города-немиллионники). В таких городах учитывается близость жилья к остановке общественного транспорта.

Так же, как и в Москве, в регионах пользуются спросом квартиры в новых спальных районах, где уже имеется или появится основная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, магазины, транспортные развязки и т. п. Эти районы обычно удалены от главных магистралей города и приближены к лесопарковым зонам.

Но рынок Москвы принципиально отличается от рынка недвижимости в регионах. Москва — один из крупнейших экономических центров мира — менее подвержена финансовым спадам, привлекает больше денежных потоков, характеризуется высокой миграцией, как внутренней, так и внешней. Покупка жилья здесь рассматривается чаще как инвестиции, к примеру, для последующей сдачи в аренду. В регионах же население в основном приобретает новую квартиру чаще всего с целью улучшения условий.

Есть регионы, которые экономически не интересны инвесторам из-за отсутствия высокого спроса на жилье. Прежде чем «войти» в какой-либо регион, они тщательно изучают рынок, учитывают такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные связи, уровень безработицы и средние доходы населения, миграция и т. д.

Наиболее перспективными для инвесторов являются города-миллионники и некоторые города на Урале и севере страны: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль. В этих городах хороший спрос на жильё. Соответственно, и ликвидность жилья в них намного выше.

 

- Как вы думаете, стоит ли обращать внимание на показатель ликвидности жилья обычным людям, или это должны делать только инвесторы?

- Все - и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя - всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают. Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией. Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.

 

- Расскажите, в каких ситуациях ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?

- Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом. Пример. Возле метро Беляево (Москва) как-то на продажу были выставлены коммерческие помещения в новостройке в прекрасном месте, где проходит огромный трафик народа из метро. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.

Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать. Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и отрубили весь трафик из метро! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту — их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.

Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.

 

- Как вы считаете, какие объекты недвижимости за рубежом могут быть ликвидными для наших отечественных инвесторов?

- Я рекомендую инвестировать в том месте, в котором вам будет доступно управление объектом. То есть лучше у себя в городе, а если нет такой возможности, то хотя бы у себя в стране. Инвестировать лучше там, где живёшь.

Покупку недвижимости за рубежом лучше рассмотреть в случае, если вы планируете там жить хотя бы иногда. Это, к примеру, недвижимость на побережье (Болгария, Испания). Фактически это получается не инвестиция уже, а обычная покупка для собственного пользования.

А инвестировать с той целью, чтобы потом перепродать — это, конечно, достаточно сложно, трудозатратно и долго.

С другой стороны, покупать недвижимость за рубежом для того, чтобы только иногда в ней отдыхать, нет смысла. Поскольку ее ведь еще и содержать надо: недвижимость требует внимания и денег. Дешевле и интереснее будет арендовать жилье на момент путешествий. Да и путешествовать все время в одно и то же место — скучно, на мой взгляд.

С финансовой точки зрения лучше выбирать классные места для путешествий, снимать там хорошие апартаменты или номера в гостиницах и наслаждаться сменой мест и впечатлений. Это гораздо выгоднее.

 

- Какие показатели могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости?

- На рост ликвидности жилья влияют такие факторы:

Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.

Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.

Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае — может быть признано аварийным.

Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.

Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье. Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой. Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней — все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.

Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.

Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.

Состояние инженерных сетей тоже влияет.

Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение. Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра. Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой. Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.

Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно - те и поймают удачу за хвост!

А что в нашем понимании 5 лет? Ребёнок родился — мы не успели оглянуться, а ему уже 5 лет, а ещё через год он уже и в школу пойдёт. Ещё пару раз моргнули — а дитё уже и школу закончило. Ещё 5 лет — и у него уже высшее образование за плечами.

Так что новостройки — это отличный пример того, как может вырасти ликвидность объекта всего за 3–5 лет.

 

Вывод

Как в Москве, так и практически во всех регионах нашей страны, самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой.

В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций.

Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все - и инвесторы, и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.

Также наши эксперты советуют планировать заранее тот факт, что ликвидность может уйти в минус по ряду причин.

Что касается недвижимости за границей, то мнения наших экспертов сошлись к тому, что лучше все же останавливаться на наших, отечественных объектах, поскольку они являются более доступными и ими проще управлять.

RegionalRealty.ru

фото: pixabay.com

Похожие статьи

Последние статьи