При поиске недвижимости для своих клиентов риэлторы всегда обращают внимание на ликвидность квартиры.

Зачастую покупатель квартиры через некоторое время собирается её менять, улучшая свои жилищные условия. И очень важно, чтобы купленная сейчас за совсем немаленькие деньги, недвижимость не потеряла в будущем в стоимости просто потому, что вы вовремя не обратили внимание на какие-либо нюансы.

Нюансов может быть много, но сегодня поговорим о перепланировках. За 17 лет своей работы какие только перепланировки я не видел. Это и перенос кухни в коридор, на место прихожей. И снос большинства несущих стен. И туалет на балконе. И прочее, прочее, прочее…

Да, некоторые перепланировки типовых квартир сделаны более логично и симпатично, чем придумали проектировщики домов. И многим покупателям нравятся такие изменения. Но немногие из них задумываются — а как повлияет неузаконенная перепланировка на возможную продажу квартиры в будущем?

Могу сразу отметить, что неузаконенная перепланировка точно отпугнет бОльшую часть ипотечных покупателей. Потому что банк им просто не дает на такие квартиры ипотечный кредит. И тем более не даст, если перепланировка в принципе не узакониваемая.

А значит, вам придется привлекать покупателей более низкой ценой, чем в таких же домах и в нормальных квартирах.  Из практики могу сказать, что некоторые квартиры даже и при значительном снижении цены не находят своих покупателей годами(!).

Еще раз подчеркну: некоторые перепланировки узаконить невозможно!

Чтобы вы не «попали» с покупкой такой квартиры, мы сделали подборку перепланировок и других изменений, с которыми у вас точно могут быть проблемы в будущем.

 

Список перепланировок, влияющих на ликвидность квартиры

Кухня. Уменьшение или полное удаление вентиляционных каналов. Очень популярная раньше тема, особенно на кухнях квартир в домах серии п-44. Там настолько бессмысленный вентиляционный короб, который отгрызает кусок площади, что перепланировка напрашивается сама собой.

Соединение вентиляционных систем кухни и санузла. Не встречал такого в принципе, но скорее всего, мне просто повезло.

В результате перепланировки площадь кухни стала меньше 5 кв. м. Не видел, чтобы люди самостоятельно так делали, кроме случаев, когда кухню просто переносили в прихожую или на балкон. А на её месте делали еще одну комнату.

Демонтаж газовой плиты и установка электро, без согласования с газовщиками.

Газовый шланг от газовой плиты проведен под мойкой. Наверное, кто-то так делает всё же, если это прямо указано. Но такой вариант убирания лишних деталей из комнаты чреват тем, что шланг может испортиться, и произойдет утечка газа.

Между кухней и жилой комнатой сделаны проемы без плотно закрывающейся двери между комнатой и другими помещениями.

Полностью совмещена кухня, где присутствует газовая плита, с жилой комнатой.

Кухня с газовой плитой осталась без естественного освещения.

Санузел. Расширение или перенос санузла на территорию кухни или жилой комнаты. Нередко встречающийся вариант. Санузел показался маленьким — «отгрызли» кусок коридора, чуть-чуть оттяпали у кухни, а кухню расширили в гостиную…

В ходе перепланировки санузла и других мокрых зон не было сделано гидроизоляции. Абсолютно логичный запрет. Многие забывают об этом при самостоятельном ремонте и заливают 15 этажей вниз. И потом долго и упорно выплачивают возмещение всем соседям.

Переделка санузла, в результате которой был снесен порожек между ним и другими помещениями. Тоже понятно — порожек, оказывается, не зря там придуман — он хранит площади комнат от возможного залива из ванной или туалета.

Перепланировка, в результате которой дверь из туалета выходит в жилую комнату или кухню. Да, такое тоже мне встречалось. И самое интересное — в квартире на Кропоткинской, в центре Москвы. Уж где не подумаешь, что можно так извратиться — но вот было. Здесь, правда есть исключение — если в квартире два санузла, то один из них может выходить и на кухню и в комнату.

Перенос инженерных стояков водопровода и канализации.

Перенос мокрых точек (санузел, кухня) внутри помещения так, что они находятся над жилыми помещениями соседей снизу.

Жилые комнаты. Установка водяных полов с ответвлением от горячего отопления. Очень хитромудрые собственники некоторых квартир активно делали себе теплые полы таким способом. Сейчас в большинстве случаев встречается всё же электрические варианты.

Снос или частичное разрушение несущих колонн, ригелей(балок). Это вообще делалось запросто — стоит какая-то лишняя колонна посредине квартиры, только мешается. Раздолбали кувалдами. А потом по дому трещины пошли…

Штробы несущих стен в панельных домах. В панельных домах почти все стены несущие, вот и думайте теперь.

В результате перепланировки, высота потолков в жилых помещениях стала меньше 2,5 метров. Возможно с обилием всяких подиумов в дизайнерских решениях, высота потолков в некоторых квартирах и уменьшалась ниже такой высоты. Но как это должно быть некомфортно…

Уменьшилась площадь жилых помещений квартиры за счет увеличения нежилых.

Жилая комната осталась без какого-либо окна. Таких квартир — уйма. Люди решали таким образом проблему выделения комнат подрастающим поколениям, а сейчас это всё пытается продаваться на рынке.

Снесены несущие стены или в них сделан проем.

В домах с деревянными перекрытиями без согласования залили стяжку. Сюда же можно добавить установку джакузи, которая внезапно оказывалась у соседей снизу.

Балконы/лоджии. Снесены пороги между балконом и внутренними помещениями в панельных домах.

Значительное расширение проемов между балконами/лоджиями и внутренними помещениями.

Появились не предусмотренные проектировщиками лоджии в квартирах выше первого этажа. В Москве не видел таких квартир, но в других регионах — запросто.

Объединены балконы с жилыми комнатами и батареи вынесены на балкон. Тоже часто встречающийся вид перепланировки. Удобно так — добавить себе мини-кабинет в небольшой квартире. Но чревато.

Ниже расскажу о части перепланировок, которые спокойно можно узаконить без значительных затрат (финансовых и временных). Но они также отображаются в отчете об оценке, который делается для ипотечного банка, и могут повлиять на выдачу кредита покупателю.

 

Согласуемые перепланировки, слабо влияющие на ликвидность квартиры

Все указанные ниже перепланировки тоже встречаются довольно-таки часто. Но обычно согласуются достаточно просто. Единственная проблема — особо странные банки (мне такое встречалось) могут потребовать привести документы в соответствие перед выдачей ипотечного кредита. А так как согласование все равно занимает какое-то немалое время, можно потерять потенциального покупателя. Итак, вот они:

- Снос или установка шкафов и антресолей.

- Перенос или снос дверной коробки внутри квартиры или входной двери.

- Установка душевой кабинки вместо ванной.

 

 Сергей Вишняков, руководитель Агентства безопасной недвижимости "ВИШНЯ"

фото: pixabay.com, vishnya-realty.ru

Похожие статьи

Последние статьи