Строительный комплекс Татарстана-2018: «самочувствие» и перспективы 9 августа kazned.ru
«Казанская недвижимость» в преддверии Дня строителей, который в этом году отмечается 12 августа, проанализировала, как чувствует себя рынок строительства РТ в 2018-м, переломном для отрасли году.

Россия полностью отказалась от привлечения денег граждан для строительства. С 1 июля  2018 г. введен в действие очередной пакет поправок в законодательство о долевом строительстве, которые устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков. Так, теперь деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании. Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома. И это только часть изменений.

Рынок к «часу икс» насторожился, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году, говорят эксперты.

Рынок строительства не может перестроиться в один день. И вступивший в силу очередной пакет поправок лишь ознаменовал для застройщиков некий переходный период.

 

Цифры и факты

Между тем, как показывает статистика Росреестра Татарстана, в 2018-м татарстанцы охотнее становятся дольщиками. Количество договоров долевого участия в Татарстане увеличилось почти на четверть, сообщают в Росреестре по РТ.

С начала 2018 года Росреестром Татарстана зарегистрировано 34 129 договоров купли-продажи жилых помещений; 5 844 – нежилых помещений и 18 978 – земельных участков.

При этом за первое полугодие Управлением зарегистрировано 8 722 договоров долевого участия, тогда как в 2017 году этот показатель составлял 6 644 – «долевка» за год выросла на 23% !

Но если брать показатели последних двух месяцев первого полугодия 2018 г., то в июне долевой сегмент просел в Татарстане более чем на 10% — зарегистрировано 1506 сделок против 1688 майских.

Эти цифры характеризуют лишь интерес потенциальных новоселов к долевому строительству, и можно только предполагать, что может повлиять на спрос. Но об этом – чуть позже.  А что же на сегодняшний день с самим строительным комплексом РТ? Какие «показатели температуры» могут говорить о его «самочувствии»?

Обратимся все к той же статистике. И для начала вернемся к итогам года прошлого.

В 2017 г. в республике было введено 2 млн 408 тыс. кв. м жилья. «Достигнута обеспеченность жилой площадью в среднем на одного жителя 26,1 кв. м», - сообщил в начале 2018-го премьер-министр РТ Алексей Песошин на заседании коллегии татарстанского Минстроя. Инвестиции в отрасль составили 7 млрд рублей. Объем строительных работ в 2017 году составил 356,4 млрд рублей.

В 2018-м каких-либо существенных изменений в показателях ввода не предвидится: 2 млн 403 тыс. кв. м жилья планируется сдать в этом году. И, судя по свежим показателям, планам этим суждено сбыться: к началу августа в Татарстане введено 1 млн. 321,5 тыс. жилых «квадратов».

По данным Татарстанстата, за январь-июнь 2018 г. крупными и средними предприятиями выполнено работ по виду деятельности «строительство» на 32979,5 млн. рублей, или 84,4% к уровню января-июня года 2017-го. Было сдано в эксплуатацию почти 12,5 тыс. квартир.

Вообще же на сегодняшний день строительный комплекс – один из крупнейших секторов экономики РТ: ему принадлежит 10% процентов валовой добавленной стоимости республики. В строительстве заняты 7,9%  рабочей силы. А по объему инвестиций в основной капитал Татарстан среди регионов ПФО занимает первое место.

 

Июньский «парад разрешений» в Казани

От цифр статистики вернемся к фактической картине рынка в Татарстане. Самые интересные наблюдения в сегменте первичной недвижимости аналитикам удалось сделать в июне 2018 г. – месяце, предшествующем тому самому «часу икс», о котором упоминалось выше.

Как и ожидалось, июнь стал месяцем «парада разрешений» на строительство, отмечает «БИЗНЕС Online». Разрешения на строительство в июне выдавались едва ли не пачками: за месяц застройщики получили 65 вожделенных документов. Издание сравнивает эту цифру с майскими показателями: тогда управление градостроительных разрешений Казани выдало едва ли десяток разрешений.

Ажиотаж объясним: июнь стал последним месяцем, когда участники рынка смогли взять разрешений про запас, ведь согласно вступившим в силу 1 июля изменениям в законодательстве о «долевке», застройщики, получившие такой документ 2 июля должны уже вести строительство по-новому. А это значит, что для начала уже на старте застройщик должен иметь 10% стоимости всего ЖК - сотни миллионов рублей!

Издание приводит обзор ряда новых проектов, разрешение на строительство которых в Казани застройщики получили, что называется, «вскочив в последний вагон уходящего поезда». Срок действия обнародованных разрешений — в основном на период 2019–2023 годов, таким образом, застройщики запаслись домами лет на пять – порядка 60 домов берется построить в Казани строительный бизнес за это время.

Часть разрешений выдана под следующие этапы уже заявленных проектов, а часть — под абсолютно новые. Из новых проектов — ЖК «Мой ритм» около «Меги», ЖК «Нестеровский» в Вахитовском районе, ЖК «Паруса» — в Советском, ЖК с набережной на берегу Волги и другие.

Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», считают: несмотря на то, что за ближайшие пять лет на казанской «первичке» появятся десятки новых домов, обвала рынка не случится. Правда, изменения в законодательстве обязательно скажутся на снижении предложения и росте цен, но влияние будет растянуто во времени за счет длительности проектов, по которым разрешительная документация уже получена и есть возможность несколько лет работать по старой схеме.

Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Сами девелоперы полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок укрупнится и станет более концентрированным.

 

Правки в поправки

В преддверии 1 июля  поправки в законодательство о долевом строительстве активно обсуждались строительным сообществом. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так, девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип «одно разрешение на строительство — один застройщик». Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов, пишет «Интерфакс».

В итоге в конце июня депутатам Госдумы пришлось «править» сами поправки к законодательству. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить. Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.

Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.

Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.

И из самых последних уточнений: буквально во время верстки этого номера стало известно, что Минстрой РФ разработает единую систему государственного надзора за долевым строительством. Ведомство уже попросило контролирующие органы прислать свои предложения, сообщают «Известия».

Новая система проверок необходима для перехода к банковскому сопровождению и привлечению средств дольщиков с помощью эскроу-счетов. Нововведение поможет не допустить появления новых обманутых дольщиков, уверены в Минстрое.

Сроки появления единой методики надзора в Минстрое не указали. Собеседник «Известий» из крупного банка заявил, что новая модель госнадзора может появиться к 2020 году.

 

Вырастут ли цены на жилье для потребителей?

Изменения в законе могут повлиять на себестоимость строительства и на то, что прибыль застройщиков уменьшится. А вот на ценах это напрямую не скажется, считают эксперты.

Как рассказал в своем интервью АиФ.ru председатель правления Союза строительных компаний Урала и Сибири Александр Воробьев, сейчас стоимость жилья и так максимально возможная, независимо от внешних условий. А платежеспособный спрос низкий.

С обязательным введением эскроу-счетов компаниям придётся на начальных периодах привлекать банковские деньги. Поэтому может сильно сократиться предложение – для того, чтобы получить кредит в серьезном банке нужно иметь кредитную историю, нужны положительные характеристики предприятия. Мелкие застройщики вряд ли смогут получать кредиты по низким ставкам. Обострится конкуренция, что для потребителей хорошо – чем выше конкуренция, тем качественнее товар.

Эскроу-счета – это общемировая практика, то что работает в других странах давно, подчеркивает эксперт. Застройщик и банкир по роду своей деятельности должны нести риски, а покупатель ничем не должен рисковать.

(в статье использованы материалы открытых источников)

Алена Мартынец

Похожие статьи

Последние статьи