Проблема выбора квартиры

09.08.2010 16:53
Роль советчика в личных делах всегда неблагодарна. А покупка квартиры – дело сугубо личное, даже интимное. Подобрать жилище в соответствии со вкусом, запланированным бюджетом, планами на будущее также сложно, как стараться разглядеть хорошую жену среди сотен однокурсниц. Но недавно в такой роли выступить пришлось: один мой друг, закоренелый холостяк и ловелас, вдруг женился и «запланировал» ребёнка. Соответственно, было решено сменить однокомнатную квартиру в пятиэтажке на новую двухкомнатную. Соответственн

Как выяснилось, при всём видимом разнообразии предложений на рынке квартир, найти золотое сочетание качества жилого дома, планировки и района в Казани очень сложно. Многие варианты отсекались на самой ранней стадии. Получили информацию от риэлтора – найден подходящий вариант в новом доме в районе Азино. Планировка, метраж, расположение – всё подходит. Поехали посмотреть и ужаснулись: загаженный подъезд со сломанными дверями и прожженным лифтом, выбитые окна лестничной клетки, мусор с преобладанием в нём использованных шприцов. Вдобавок, на лавке у подъезда лежит потенциальный сосед с демонстративной татуировкой на руках: «Крови нет – выпил мент». Разумеется, это не то место, куда можно привезти ребёнка из роддома.

Или на «квартале» в районе ул. Амирхана &"151; Чистопольской: квартира в новом чистеньком доме, но все окна выходят на магистраль, дом стоит по красной линии. Конечно, шум и конечно, дышать можно только выхлопными газами от запертых в пробке машин. Вариант отпал. Вообще, покупка квартиры в Ново-Савиновском районе изначально была не желательна. Крупные торговые и развлекательные центры, а также ледовая арена привлекают сюда огромное количество людей и автомобилей, что перегружает, а часто и парализует транспортные артерии. Почему градостроители Казани не используют опыта других крупных городов, где огромные торговые комплексы строятся преимущественно на въезде в город, а наоборот, стараются втиснуть их в сложившиеся кварталы? Загадка. Ясно одно, что энергичный деловой человек, поселившись «на квартале», рискует попасть в зависимость от стихийно образующихся заторов на дорогах, а впереди ещё строительство крупных объектов Универсиады...

Итак, у молодой семьи на первом же витке поиск был сужен районами, где они могли бы жить, и районами, которые из рассмотрения исключаются. Далее начались вопросы по качеству.

О наружных стенах

Пересказывать всю историю попыток отменить или ограничить применение трёхслойной кладки с расположением утеплителя внутри, проектов постановлений и приказов на эту тему начиная с 2002 года, не буду. Напомню только, что в процентном отношении большое количество нарушений микроклимата в квартирах приходится на долю домов, построенных именно в системе трёхслойной кладки: внутренний несущий слой – утеплитель – наружный слой. В процессе строительства проконтролировать ведение такой кладки сложно, поэтому часто утеплитель укладывается неравномерно или в мокром состоянии. Как свидетельствуют постулаты строительной физики, неравномерность утепления заведомо хуже, чем отсутствие утеплителя вообще. Тепловой поток стремится наружу и места, где утеплитель случайно забыли положить, становятся участками повышенных теплопотерь и промерзания. А если трёхслойная кладка велась ещё и в осеннее-зимний период под дождём и снегом, то есть полная вероятность, что утеплитель внутри кладки остался мокрым. Потом в результате многократных замерзаний и оттаиваний утеплитель начнёт разрушаться, а затем разрушение может распространиться и на кирпичную кладку.

Панельные дома тоже имеют ряд «родословных заболеваний», заложенных на стадии проектирования или в процессе монтажа. Не утверждаю, что все дома с трёхслойными стенами и объекты крупнопанельного домостроения промерзают и плесневеют изнутри. Есть много качественных зданий. Но большинство обращений граждан по поводу промерзаний, плесени на стенах, холодной температуры в комнатах, которые поступают в Институт негосударственной экспертизы, относятся именно к таким домам.

Поэтому другу я посоветовал выбрать квартиру в доме с наружным утеплением. Наружный слой утеплителя, защищённый штукатуркой или элементами навесного фасада, равномерно защищает здание от холода. Кроме того, утеплитель снаружи при необходимости легче заменить, чем утеплитель внутри стены. Но подходящей квартиры в доме с наружным утеплением не нашлось. В таком случае было решено подобрать жилище в доме с трёхслойными стенами, который простоял уже около 5 лет, где построечная влага уже вышла наружу и дефекты теплозащиты, если бы они были, должны были проявиться.

Об окнах

Наличие пластиковых окон обычно преподносится застройщиком как преимущество объекта. До сих пор ещё пишут в рекламах: «пластиковые стеклопакеты…». До сих пор иногда приходится объяснять, что стеклопакет это то, что вставляется в раму, светопрозрачная стеклянная часть окна. Стеклопакет состоит из двух или трёх слоёв стекла, склеенных между собой через рамку по периметру. Стеклопакет бывает газонаполненным, стекло может иметь энергосберегающее покрытие, невидимое глазу. Пластиковыми бывают рамы, переплёты, в которые вставляются стеклопакеты. Вернее, материал, из которого сделан оконный профиль, имеет поливинилхлоридную основу. Если у Вас нет намерений менять окна сразу после въезда в квартиру, отнеситесь к качеству светопрозрачных конструкций очень серьёзно. Потребуйте у застройщика сертификат соответствия на окна, протоколы сертификационных испытаний окон и стеклопакетов, а если есть возможность, проконтролируйте процесс установки окон. Качество заполнения оконного проёма не исчерпывается высокими характеристиками самого изделия, но и во многом зависит от добросовестности его монтажа.

Часто на стадии проектирования или строительства совершается серьёзная ошибка: окна монтируются в холодной зоне проёма, то есть максимально близко к плоскости фасада, к улице. Это приводит к промерзанию откосов, ведь температура «точки росы» в холодный период оказывается внутри помещения. Окно должно находиться в проектном положении, на глаз где-то в середине толщины стены или чуть ближе внутрь. Тогда ограждающая конструкция, предназначенная для тепловой защиты, будет выполнять свою функцию.

Применение ПВХ окон в строительстве имеет много преимуществ: они не требуют периодического подкрашивания, прекрасно защищают от холода, пыли, шума. Но есть один нюанс – они герметичны! А отечественная система проектирования и действующие нормативные документы по вентиляции предусматривают приток воздуха за счёт не плотностей, которые характерны для деревянных окон. Очевидно, что для нормального воздухообмена в помещении необходимы условия оттока воздуха – вентиляционный канал, желательно с установленным на входе в него канальным вентилятором. И нужен приток. Вот передо мной проект жилого дома, разработанный в 2008 году и получивший положительное заключение Госэкспертизы РТ. В одном разделе проекта написано: «окна пластиковые с двухкамерным стеклопакетом», в другом «вентиляция приточно-вытяжная, приток воздуха неорганизованный, за счёт инфильтрации через оконные проёмы». Пояснил бы проектировщик, откуда возьмётся эта самая инфильтрация, если окна пластиковые, по определению герметичные? Конечно, эти фразы переписываются из проекта в проект, но ведь при строительстве так и будет смонтировано. Держать окна в открытом состоянии, чтобы обеспечить приток воздуха? Но зачем тогда энергоэффективные современные окна?

Выход есть – предусмотреть установку клапанов для притока воздуха. Это специальные устройства, которые регулируют подачу воздуха в помещения для нормального воздухообмена. Воздушные клапаны должны быть предусмотрены в проекте и установлены в натуре. При выборе квартиры обязательно проверьте наличие этих клапанов и вообще, наличие воздухообмена. Поднесите к вентиляционной решётке зажжённую спичку, приложите лист бумаги. Отсутствие вентиляции является одной из основных причин нарушения микроклимата в помещении. Поэтому лично я в новой квартире не стал следовать моде и не поменял установленные застройщиком деревянные окна на какие-либо иные.

Продолжение в следующем номере.

 

Сергей Соколов, специально для «Казанской недвижимости»

9 августа 2010 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
23 часа назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
1 день назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
2 дня назад