Выбор квартиры – часть 2

17.08.2010 14:19
В продолжении разговора о выборе квартиры как основного жилища, места для семейного уюта, воспитания детей и комфорта всех поколений семьи хочу сделать маленькое, но важное отступление.

До сих пор среди обывателей блуждает утверждение: "СНиПы отменены..., СНиПы теперь не действительны..., СНиПы не применяются, так как им отказано в регистрации Минюста...". Всё это словоблудие было порождено в то время, когда наша страна стояла в начале пути технического регулирования. Но даже на стадии введения в действие закона "О техническом регулировании" в 2003 году говорилось осторожно: СНиПы и ГОСТы будут постепенно заменяться на технические регламенты (документы, гарантирующие соблюдение безопасности) и национальные стандарты. К истинному моему удивлению, не только люди, далёкие от строительства и юридических знаний, но даже прокуроры и адвокаты иногда заявляют: "СНиПы не действительны, поэтому...".

В этом деле нужно внести ясность. Технические регламенты в России разрабатываются крайне медленно, но разрабатываются. Для регулирования отношений в области строительства (и качества квартир &"151; несомненно) важен "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", который носит статус Федерального закона. В техническом регламенте содержатся обязательные требования, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья людей, а особенно выделена энергетическая эффективность (ведь это уже уровень стратегической безопасности страны). Но регламент содержит только общие декларативные требования к зданиям и сооружениям, в то время, как СНиПы несут в себе конкретные характеристики, выраженные в числах и формулах.

Например, в Техническом регламенте в статье 10 указано:

Статья 10. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях

1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.

2. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям:

1) качество воздуха в производственных, жилых и иных помещениях зданий и сооружений и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых, общественных и производственных зданий;

4) естественное и искусственное освещение помещений;

5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

6) микроклимат помещений;

7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;

8) уровень вибрации в помещениях жилых и общественных зданий и уровень технологической вибрации в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

А какие именно должны быть значения естественного освещения? Каковы показатели микроклимата? Как соизмерить влажность, шум и инсоляцию? Для этого и существуют СНиПы, которые не противоречат регламенту, а дополняют его и позволяют принимать решения на стадии проектирования и строительства. Кстати, судьи арбитражных судов и судов общей юрисдикции уже давно не задают вопросов о действительности СНиПов. Более того, многие судебные определения поручают судебной строительно-технической экспертизе оценить проект или здание на соответствие СНиП, ведь грамотные юристы знают, что нормативные документы в строительстве не подлежат регистрации в Минюсте. Они не являются законами, а носят статус нормативно-технического документа. Можно утверждать, что СНиПы не обязательны, но в них детально разъяснены созданные природой законы строительной физики и механики. Можно ли СНиПы не соблюдать? Разумеется! Также можно переходить дорогу на красный свет и ездить в автомобиле с неисправными тормозами. Прояснив это обстоятельство, возвращаюсь к проблеме выбора квартиры.

"Нормированная продолжительность инсоляции должна быть обеспечена: в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах &"151; не менее чем в одной жилой комнате; в четырехкомнатных квартирах и более &"151; не менее чем в двух жилых комнатах" &"151; это требование СНиП "Здания жилые многоквартирные". При выборе квартиры нужно отслеживать выполнение этого требования. Известны примеры жилых домов в Казани, где однокомнатная квартира сориентирована своими двумя окнами (жилой комнаты и кухни) чётко на север. И не стоит надеяться, что экспертиза проекта защищает от такого нарушения. Госэкспертиза РТ в последние годы превратилась в орган фиксации любых чудачеств, предусмотренных заказчиками. Недалеко от улицы Калинина в Казани есть дом, где на первом этаже размещена однокомнатная квартира, окна которой выходят на северную сторону. Никакой инсоляции там нет, технический регламент и СНиПы нарушены напрочь. Между тем, проект имеет положительное заключение Госэкспертизы РТ и строители выполнили его в точности. Это привело к тому, что в квартире жить невозможно. Там размножаются плесень и разные виды микроскопических вредителей, там не может жить хозяйка квартиры: молодая мать с маленьким ребёнком, который постоянно болеет.

Итак, при выборе квартиры, как и при выборе партнёра, очень важно определить ориентацию. И помните, кроме Вас &"151; собственников, никто правильный выбор не гарантирует. Очень важно, чтобы солнышко напрямую светило хотя бы в одну из двух (трёх) комнат Вашей квартиры – это обязательное условие. Часто приходится в ходе судебной экспертизы задавать вопросы государственным экспертам: почему же так допустили, что в квартирах почти отсутствует инсоляция и явно недостаточно естественного освещения? Ответы звучат примерно так: ну предельно-минимальные условия-то соблюдены. Такое оправдание не может устраивать людей, которые платят большие деньги при покупке квартиры. Выбирать нужно не «предельно-минимальные», а оптимальные условия комфорта и санитарной безопасности.

При выборе квартиры в новом доме целесообразно заранее представить жизненные процессы, которые в ней будут происходить. Конечно, какие-то ремонтные работы перед въездом в квартиру неизбежны, но желательно, чтобы приспособление жилища под потребности Вашей семьи требовало как можно меньше переделок. За докризисные годы интенсивного инвестирования и строительства стало привычным выражение «черновая отделка». В действительности, такого понятия в строительстве нет. Квартира с неоштукатуренными стенами, без стяжки на полу и с не заделанными оконными откосами – это не доделанная квартира. Большинство проблем, которые потом выливаются в форму судебных споров, возникают по причине самодеятельности собственников квартир в процессе доделки и перепланировки. Поэтому лучше сразу выбрать квартиру подходящей планировки и с полной качественной отделкой. Такие предложения на рынке многоквартирного строительства в Казани уже есть, и обращать внимание лучше на них.

При покупке квартиры, в которой уже кто-то пожил, я бы опасался перепланировок, сделанных предыдущим хозяином. Как-то помогал знакомой с выбором квартиры.

- Ой, как чудненько объединена комната с лоджией! - щебетала барышня, - Как прекрасненько поставлены на бывшей лоджии радиаторы, как всё отделано в едином стиле! Ой, как великолепно расширена ванная и джакузи такое…! Да и дом элитный, тут у всех такие ремонты. Хозяин на верхнем этаже вообще всё переделал, начиная от стяжки…

Да, «чудненько», если не задаваться мыслью, что стенки бывшей лоджии теперь стали частью наружной стены, ограждающей конструкции и их теплозащита должна соответствовать утеплению ограждающих конструкций дома. Хозяин-продавец, конечно, подтвердит, что утеплитель там под отделкой есть, но кто гарантирует, что его достаточно, что уложен он качественно и что эта часть объединённой комнаты не промёрзнет зимой? Радиаторы вынесены на бывшую лоджию, значит, произошло самовольное изменение системы теплоснабжения дома. А гидромассажная ванна в результате перепланировки оказалась над спальней нижележащей квартиры. И то и другое категорически запрещено нормативно-техническими документами. Руководитель ТСЖ или просто гражданин, которого не устраивают такие вольности (например, перебои с отоплением) может смело подавать в суд на собственника модернизированной квартиры. Он сошлётся на СНиП «Здания жилые многоквартирные» и получит решение суда о необходимости приведения всех систем в проектное положение за счёт собственника, да ещё и компенсацию какую-нибудь отсудит. А переделка стяжки пола в квартире сверху: кто гарантирует, что в составе пола уложен слой звукоизоляции? Я, например, когда следил за строительством своей новой квартиры (пользуясь служебным положением, приходил на стройку и создавал неудобства прорабу), настаивал на точном выполнении всех норм. В том числе проследил, чтобы в пол был уложен слой материала для защиты от шума. Теперь, когда мои дети играют дома в футбол или катаются на электроциклах, у меня нет угрызений совести перед теми, кто живёт на нижнем этаже. Но так поступают не все, поэтому «элитность» и массовость перепланировок в доме это скорее не привлекающий, а отталкивающий фактор при выборе квартиры.

Удачность выбора «гнезда» для себя и близких не ограничивается качествами самой квартиры. При планировании покупки важно представлять, что будет с окружающей территорией в течение 5 – 10 лет вперёд. Это очень сложно, а иногда совершенно невозможно. Сколько людей совершило покупку очень дорогих квартир, а потом ощутили разочарование от неудобства жизни в ней. Году эдак в 2003 – 2004 было начато строительство жилого дома по ул. Чистопольской. Застройщик декларировал, что помимо всех удобств, характерных для жилого дома класса «А» будущие жители получат особый бонус – прекрасную панораму Кремля и реки Казанки из окон. Многие поверили и вложили деньги. Тут же было начато строительство второго такого же дома, который был ближе к берегу и, естественно, закрыл собой вид жителям первого дома. Но и собственники второго дома не долго наслаждались видом – появился третий дом близнец, который закрыл им панораму.

Знаю состоятельных людей, которые вложили деньги в долевое строительство квартир по ул. Калинина. Ах, какая замечательная была улочка в начале нулевых годов! Старые домики, зелень и тишина, нарушаемая только редкими машинами и болтовнёй студентов строительного университета. А теперь люди говорят: «Если бы знать, во что превратиться этот уголок через пару лет, да в жизни бы не рассматривали его в качестве района для жизни!» Плотность застройки и машин тут теперь просто невыносимая, припарковаться, развернуться или заехать в собственный двор – целая проблема.

Ещё пример. Одна уважаемая женщина купила квартиру в новом доме по ул.Нагорная и очень ей гордилась. Даже немного завидно было, когда она описывала вечерние прогулки на набережную Казанки мимо церкви св. Евдокии. Не долго радовалась, не больше года. В 2005 году на берегу выросла шеренга особняков с высокими заборами и все проходы к реке были закрыты. А сам дом был обстроен со всех сторон, так что в квартиру перестал проникать нормальный свет. То есть, женщина планировала провести остаток жизни в тихом историческом центре, а для чего этот центр ей теперь? До приличных магазинов далеко, погулять выйти некуда: вокруг стройки и заборы. Одно название.

Так что пренебрегать изучением перспектив развития района, в котором планируется приобрести квартиру, не следует. Для интереса, спросите представителя фирмы застройщика, какая территория относится к новому дому. И если он будет честен, то ответит, что территории у дома нет вообще – дом сам занимает почти всю территорию, а элементы благоустройства либо просто имитируются, либо располагаются за пределами участка застройки. Желанию застройщика получить с участка как можно больше квадратных метров на стадии проектирования не может помешать ничто – у всех примеров градостроительного кретинизма есть положительные заключения Госэкспертизы. И только если аппетиты застройщика столкнутся с интересами другого эффективного собственника, если дело дойдёт до суда, то тут можно рассчитывать, что объект с нарушениями не будет выстроен.

Присмотритесь к окружению своего будущего дома, вглядитесь в вывески магазинов и офисов, расположенных на первом этаже. Знаете ли Вы, что в цокольных, первых и вторых этажах многоквартирных жилых домов не допускается размещение магазинов по продаже автозапчастей, шин и машинных масел? А теперь припомните, где в Казани обычно располагаются магазины автозапчастей, шин и масел? Например, в моём доме именно в цоколе расположен магазин автозапчастей, а в соседнем – огромный магазин, где продают автомобильную резину. В СНиПе «Здания жилые многоквартирные» перечень таких ограничений внушителен. Можно сколько угодно утверждать, что СНиПы не действуют и что от автомагазина для жителей не будет вреда. Вполне возможно, что в 1000 случаев вреда не будет. Но может случиться одно чрезвычайное происшествие и его будет достаточно. В клубе «Хромая Лошадь» причиной гибели людей тоже во многом стало нарушение нормативно-технических требований. Наверное, там кто-нибудь был убеждён в необязательности СНиПов, но родственникам погибших от такой самоуверенности не легче.

Итак, при выборе квартиры нужно руководствоваться формулой Витрувия: «Польза, прочность, красота», лучше которой для объектов строительства никто ничего не придумал. Новое жилище должно быть функционально подходящим под Ваш образ жизни, должно быть качественным и соответствовать всем строительным нормам и правилам, а также подходящим под Ваши вкусы, душевные струны и представления о прекрасном. Уберите хоть одну из этих составляющих и образ гармоничного места обитания развалится. Не благодарное это дело – давать советы в личных делах. Поэтому каждый только сам может сделать выбор исходя из своих финансовых возможностей и собственного здравого смысла. Удачного Вам выбора!

 

Директор Института негосударственной

экспертизы, член Российской палаты

строительных экспертов «Росстройэкспертиза»

Сергей Соколов

17 августа 2010 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

В Госдуму внесён законопроект об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью.
3 дня назад
Россияне, проживающие в разных странах мира, делятся личным опытом и наблюдениями за тем, как устроена коммунальная система за границей.
3 дня назад
Максим Омельянчук, автор проекта «Риэлтор на миллион», рассказал о том, как можно увеличить объем сделок в агентстве, если организовывать распродажи квартир.
3 дня назад