Выбор квартиры – часть 2

17.08.2010 14:19
В продолжении разговора о выборе квартиры как основного жилища, места для семейного уюта, воспитания детей и комфорта всех поколений семьи хочу сделать маленькое, но важное отступление.

До сих пор среди обывателей блуждает утверждение: "СНиПы отменены..., СНиПы теперь не действительны..., СНиПы не применяются, так как им отказано в регистрации Минюста...". Всё это словоблудие было порождено в то время, когда наша страна стояла в начале пути технического регулирования. Но даже на стадии введения в действие закона "О техническом регулировании" в 2003 году говорилось осторожно: СНиПы и ГОСТы будут постепенно заменяться на технические регламенты (документы, гарантирующие соблюдение безопасности) и национальные стандарты. К истинному моему удивлению, не только люди, далёкие от строительства и юридических знаний, но даже прокуроры и адвокаты иногда заявляют: "СНиПы не действительны, поэтому...".

В этом деле нужно внести ясность. Технические регламенты в России разрабатываются крайне медленно, но разрабатываются. Для регулирования отношений в области строительства (и качества квартир &"151; несомненно) важен "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", который носит статус Федерального закона. В техническом регламенте содержатся обязательные требования, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья людей, а особенно выделена энергетическая эффективность (ведь это уже уровень стратегической безопасности страны). Но регламент содержит только общие декларативные требования к зданиям и сооружениям, в то время, как СНиПы несут в себе конкретные характеристики, выраженные в числах и формулах.

Например, в Техническом регламенте в статье 10 указано:

Статья 10. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях

1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий.

2. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям:

1) качество воздуха в производственных, жилых и иных помещениях зданий и сооружений и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых, общественных и производственных зданий;

4) естественное и искусственное освещение помещений;

5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

6) микроклимат помещений;

7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;

8) уровень вибрации в помещениях жилых и общественных зданий и уровень технологической вибрации в рабочих зонах производственных зданий и сооружений;

А какие именно должны быть значения естественного освещения? Каковы показатели микроклимата? Как соизмерить влажность, шум и инсоляцию? Для этого и существуют СНиПы, которые не противоречат регламенту, а дополняют его и позволяют принимать решения на стадии проектирования и строительства. Кстати, судьи арбитражных судов и судов общей юрисдикции уже давно не задают вопросов о действительности СНиПов. Более того, многие судебные определения поручают судебной строительно-технической экспертизе оценить проект или здание на соответствие СНиП, ведь грамотные юристы знают, что нормативные документы в строительстве не подлежат регистрации в Минюсте. Они не являются законами, а носят статус нормативно-технического документа. Можно утверждать, что СНиПы не обязательны, но в них детально разъяснены созданные природой законы строительной физики и механики. Можно ли СНиПы не соблюдать? Разумеется! Также можно переходить дорогу на красный свет и ездить в автомобиле с неисправными тормозами. Прояснив это обстоятельство, возвращаюсь к проблеме выбора квартиры.

"Нормированная продолжительность инсоляции должна быть обеспечена: в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах &"151; не менее чем в одной жилой комнате; в четырехкомнатных квартирах и более &"151; не менее чем в двух жилых комнатах" &"151; это требование СНиП "Здания жилые многоквартирные". При выборе квартиры нужно отслеживать выполнение этого требования. Известны примеры жилых домов в Казани, где однокомнатная квартира сориентирована своими двумя окнами (жилой комнаты и кухни) чётко на север. И не стоит надеяться, что экспертиза проекта защищает от такого нарушения. Госэкспертиза РТ в последние годы превратилась в орган фиксации любых чудачеств, предусмотренных заказчиками. Недалеко от улицы Калинина в Казани есть дом, где на первом этаже размещена однокомнатная квартира, окна которой выходят на северную сторону. Никакой инсоляции там нет, технический регламент и СНиПы нарушены напрочь. Между тем, проект имеет положительное заключение Госэкспертизы РТ и строители выполнили его в точности. Это привело к тому, что в квартире жить невозможно. Там размножаются плесень и разные виды микроскопических вредителей, там не может жить хозяйка квартиры: молодая мать с маленьким ребёнком, который постоянно болеет.

Итак, при выборе квартиры, как и при выборе партнёра, очень важно определить ориентацию. И помните, кроме Вас &"151; собственников, никто правильный выбор не гарантирует. Очень важно, чтобы солнышко напрямую светило хотя бы в одну из двух (трёх) комнат Вашей квартиры – это обязательное условие. Часто приходится в ходе судебной экспертизы задавать вопросы государственным экспертам: почему же так допустили, что в квартирах почти отсутствует инсоляция и явно недостаточно естественного освещения? Ответы звучат примерно так: ну предельно-минимальные условия-то соблюдены. Такое оправдание не может устраивать людей, которые платят большие деньги при покупке квартиры. Выбирать нужно не «предельно-минимальные», а оптимальные условия комфорта и санитарной безопасности.

При выборе квартиры в новом доме целесообразно заранее представить жизненные процессы, которые в ней будут происходить. Конечно, какие-то ремонтные работы перед въездом в квартиру неизбежны, но желательно, чтобы приспособление жилища под потребности Вашей семьи требовало как можно меньше переделок. За докризисные годы интенсивного инвестирования и строительства стало привычным выражение «черновая отделка». В действительности, такого понятия в строительстве нет. Квартира с неоштукатуренными стенами, без стяжки на полу и с не заделанными оконными откосами – это не доделанная квартира. Большинство проблем, которые потом выливаются в форму судебных споров, возникают по причине самодеятельности собственников квартир в процессе доделки и перепланировки. Поэтому лучше сразу выбрать квартиру подходящей планировки и с полной качественной отделкой. Такие предложения на рынке многоквартирного строительства в Казани уже есть, и обращать внимание лучше на них.

При покупке квартиры, в которой уже кто-то пожил, я бы опасался перепланировок, сделанных предыдущим хозяином. Как-то помогал знакомой с выбором квартиры.

- Ой, как чудненько объединена комната с лоджией! - щебетала барышня, - Как прекрасненько поставлены на бывшей лоджии радиаторы, как всё отделано в едином стиле! Ой, как великолепно расширена ванная и джакузи такое…! Да и дом элитный, тут у всех такие ремонты. Хозяин на верхнем этаже вообще всё переделал, начиная от стяжки…

Да, «чудненько», если не задаваться мыслью, что стенки бывшей лоджии теперь стали частью наружной стены, ограждающей конструкции и их теплозащита должна соответствовать утеплению ограждающих конструкций дома. Хозяин-продавец, конечно, подтвердит, что утеплитель там под отделкой есть, но кто гарантирует, что его достаточно, что уложен он качественно и что эта часть объединённой комнаты не промёрзнет зимой? Радиаторы вынесены на бывшую лоджию, значит, произошло самовольное изменение системы теплоснабжения дома. А гидромассажная ванна в результате перепланировки оказалась над спальней нижележащей квартиры. И то и другое категорически запрещено нормативно-техническими документами. Руководитель ТСЖ или просто гражданин, которого не устраивают такие вольности (например, перебои с отоплением) может смело подавать в суд на собственника модернизированной квартиры. Он сошлётся на СНиП «Здания жилые многоквартирные» и получит решение суда о необходимости приведения всех систем в проектное положение за счёт собственника, да ещё и компенсацию какую-нибудь отсудит. А переделка стяжки пола в квартире сверху: кто гарантирует, что в составе пола уложен слой звукоизоляции? Я, например, когда следил за строительством своей новой квартиры (пользуясь служебным положением, приходил на стройку и создавал неудобства прорабу), настаивал на точном выполнении всех норм. В том числе проследил, чтобы в пол был уложен слой материала для защиты от шума. Теперь, когда мои дети играют дома в футбол или катаются на электроциклах, у меня нет угрызений совести перед теми, кто живёт на нижнем этаже. Но так поступают не все, поэтому «элитность» и массовость перепланировок в доме это скорее не привлекающий, а отталкивающий фактор при выборе квартиры.

Удачность выбора «гнезда» для себя и близких не ограничивается качествами самой квартиры. При планировании покупки важно представлять, что будет с окружающей территорией в течение 5 – 10 лет вперёд. Это очень сложно, а иногда совершенно невозможно. Сколько людей совершило покупку очень дорогих квартир, а потом ощутили разочарование от неудобства жизни в ней. Году эдак в 2003 – 2004 было начато строительство жилого дома по ул. Чистопольской. Застройщик декларировал, что помимо всех удобств, характерных для жилого дома класса «А» будущие жители получат особый бонус – прекрасную панораму Кремля и реки Казанки из окон. Многие поверили и вложили деньги. Тут же было начато строительство второго такого же дома, который был ближе к берегу и, естественно, закрыл собой вид жителям первого дома. Но и собственники второго дома не долго наслаждались видом – появился третий дом близнец, который закрыл им панораму.

Знаю состоятельных людей, которые вложили деньги в долевое строительство квартир по ул. Калинина. Ах, какая замечательная была улочка в начале нулевых годов! Старые домики, зелень и тишина, нарушаемая только редкими машинами и болтовнёй студентов строительного университета. А теперь люди говорят: «Если бы знать, во что превратиться этот уголок через пару лет, да в жизни бы не рассматривали его в качестве района для жизни!» Плотность застройки и машин тут теперь просто невыносимая, припарковаться, развернуться или заехать в собственный двор – целая проблема.

Ещё пример. Одна уважаемая женщина купила квартиру в новом доме по ул.Нагорная и очень ей гордилась. Даже немного завидно было, когда она описывала вечерние прогулки на набережную Казанки мимо церкви св. Евдокии. Не долго радовалась, не больше года. В 2005 году на берегу выросла шеренга особняков с высокими заборами и все проходы к реке были закрыты. А сам дом был обстроен со всех сторон, так что в квартиру перестал проникать нормальный свет. То есть, женщина планировала провести остаток жизни в тихом историческом центре, а для чего этот центр ей теперь? До приличных магазинов далеко, погулять выйти некуда: вокруг стройки и заборы. Одно название.

Так что пренебрегать изучением перспектив развития района, в котором планируется приобрести квартиру, не следует. Для интереса, спросите представителя фирмы застройщика, какая территория относится к новому дому. И если он будет честен, то ответит, что территории у дома нет вообще – дом сам занимает почти всю территорию, а элементы благоустройства либо просто имитируются, либо располагаются за пределами участка застройки. Желанию застройщика получить с участка как можно больше квадратных метров на стадии проектирования не может помешать ничто – у всех примеров градостроительного кретинизма есть положительные заключения Госэкспертизы. И только если аппетиты застройщика столкнутся с интересами другого эффективного собственника, если дело дойдёт до суда, то тут можно рассчитывать, что объект с нарушениями не будет выстроен.

Присмотритесь к окружению своего будущего дома, вглядитесь в вывески магазинов и офисов, расположенных на первом этаже. Знаете ли Вы, что в цокольных, первых и вторых этажах многоквартирных жилых домов не допускается размещение магазинов по продаже автозапчастей, шин и машинных масел? А теперь припомните, где в Казани обычно располагаются магазины автозапчастей, шин и масел? Например, в моём доме именно в цоколе расположен магазин автозапчастей, а в соседнем – огромный магазин, где продают автомобильную резину. В СНиПе «Здания жилые многоквартирные» перечень таких ограничений внушителен. Можно сколько угодно утверждать, что СНиПы не действуют и что от автомагазина для жителей не будет вреда. Вполне возможно, что в 1000 случаев вреда не будет. Но может случиться одно чрезвычайное происшествие и его будет достаточно. В клубе «Хромая Лошадь» причиной гибели людей тоже во многом стало нарушение нормативно-технических требований. Наверное, там кто-нибудь был убеждён в необязательности СНиПов, но родственникам погибших от такой самоуверенности не легче.

Итак, при выборе квартиры нужно руководствоваться формулой Витрувия: «Польза, прочность, красота», лучше которой для объектов строительства никто ничего не придумал. Новое жилище должно быть функционально подходящим под Ваш образ жизни, должно быть качественным и соответствовать всем строительным нормам и правилам, а также подходящим под Ваши вкусы, душевные струны и представления о прекрасном. Уберите хоть одну из этих составляющих и образ гармоничного места обитания развалится. Не благодарное это дело – давать советы в личных делах. Поэтому каждый только сам может сделать выбор исходя из своих финансовых возможностей и собственного здравого смысла. Удачного Вам выбора!

 

Директор Института негосударственной

экспертизы, член Российской палаты

строительных экспертов «Росстройэкспертиза»

Сергей Соколов

17 августа 2010 г.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Можно ли найти подход к любому клиенту? Да, но для этого нужно разбираться в людях и знать хитрости общения.
2 дня назад
Какие государства наиболее «дружественны» к людям пенсионного возраста, и на каких условиях пенсионеры с разным бюджетом могут комфортно переехать в другую страну?
2 дня назад
Более половины покупателей предпочитают квартиры, расположенные на 5-13 этажах. При этом самым популярным является 7 этаж – его выбирает почти каждый десятый покупатель недвижимости на первичном рынке.
3 дня назад