Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости

08.07.2011 10:42
В своей практике мы, риэлторы, часто сталкиваемся с такой позицией покупателей недвижимости: незачем обращаться к риэлтору и платить ему за услуги, если решил купить квартиру. Ничего сложного нет: вариант можно найти по газете, документы на сделку собирать не надо, да и продавец чаще всего продает квартиру через риэлтора, который все и оформит как надо. И только столкнувшись на практике, зачастую уже после сделки, с множеством больших и маленьких проблем, которые возникают из-за неправильного подхода к подб
 

Софья Добрынина, директор агентства недвижимости «Галерея Сити» расскажет, на что нужно в первую очередь обратить внимание при составлении договора купли-продажи недвижимости.

При покупке недвижимости можно выделить пять этапов. Следует начать с того, что составление договоров по сделкам с недвижимостью не относится к компетенции регистрационной службы. Стороны должны представить в регистрационную службу уже подписанные ими экземпляры договора. При регистрационной службе работают фирмы, которые оказывают услуги по составлению договоров. Но, во-первых, они не входят в структуру регистрационной службы, во-вторых, составляют типовые договоры, которые зачастую не содержат важных и необходимых положений и договоренностей сторон. Остановлюсь на наиболее важных и не типичных моментах содержания договора купли-продажи.

Одно из обязательных требований: договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать его цену (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Размер пошлины за регистрацию никак не зависит от суммы договора. Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением (ипотека), что не позволит покупателю распорядиться этой недвижимостью до момента полной оплаты продавцу. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Однако, стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает и государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится.

Еще один очень важный момент. Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества сама по себе не позволяет продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества, если такое основание расторжения договора и возврата имущества специально не оговорено сторонами в договоре (определения Верховного Суда РФ от 03 июня 2008 года № 5-В08-8 и от 21 октября 2008 года № 82-В08-11).

В связи с этим, рекомендую сторонам, заключающим договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа в договоре прямо предусматривать право продавца требовать расторжения договора и возврата переданного имущества в случае его неоплаты покупателем в установленный договором срок.

В договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения обязательно нужно указать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц (пункт 1 статьи 558 ГК РФ). Если продавец и покупатель договорились, что члены семьи продавца снимутся с регистрационного учета после регистрации сделки, обязательно в договоре укажите срок снятия с регистрационного учета (выписки из квартиры).

В договоре также должны быть приведены сведения о наличии (отсутствии) обременений объекта недвижимости. Это должно быть подкреплено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (берется в регистрационной службе до сделки).

Важный пункт договора – срок освобождение квартиры и передачи ключей. Прямо укажите в договоре, что покупатель принимает на себя риск повреждения или уничтожения недвижимого имущества с момента передачи ему ключей, для чего момент передачи ключей зафиксируйте в акте передачи, который подписывается продавцом и покупателем.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей, что часто встречается у супругов), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. Это делается путем подписания соглашению всеми участников совместной собственности.

Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора. К тому же расписка может понадобиться покупателю для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета). Нотариального заверения расписка не требует.

Агентство недвижимости «Галерея Сити» с удовольствием поможет покупателям подобрать «чистую» недвижимость и гарантирует выгоду и полную юридическую и финансовую защиту при заключении сделки любой сложности. Звоните по тел. (843) 253-12-83.

Похожие статьи

comments powered by HyperComments

Последние статьи

Недавно компания Илона Маска Tesla презентовала керамическую черепицу со встроенными солнечными батареями. Какие строительные материалы останутся в будущем, а какие, скорее всего, исчезнут?


3 дня назад
Скоро наступит 2017 год. Хотите почувствовать приближение Нового года заранее, встретить его без суеты и спешки – займитесь украшением своего дома прямо сейчас.
4 дня назад
Сбербанк предложил своим клиентам при приобретении квартиры расплачиваться с застройщиком банковской картой – можно списать как всю стоимость жилья, так и первый взнос по ипотеке.
4 дня назад