Без всплесков и сильных потрясений – так в двух словах характеризовали уходящий год казанские риэлторы. Судя по их отзывам, слово, вынесенное в заголовок этой статьи, вряд ли может восприниматься в значении «затишье перед бурей».

 

«Спад – это когда приходится затягивать пояс. Кризис – когда пояс затягивать уже не на чем», - гласит один из афоризмов «на злобу дня». На казанском рынке недвижимости «пояс» еще есть на чем затягивать, как удалось выяснить при анализе обстановки. 

В преддверии 2017 г. журнал «Казанская недвижимость» попросил экспертов, ведущих участников рынка, рассказать о своих впечатлениях от уходящего года и поделиться мыслями о дальнейшем развитии событий.

 

Сухие  цифры и живые свидетельства

По имеющимся на сегодняшний день официальным данным, к октябрю этого года Управлением Росреестра по Республике Татарстан было зарегистрировано 614 740 прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это чуть больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было зафиксировано 612 738 регистрационных действий.

Наибольшую активность проявили покупатели «первички» - спрос на новостройки заметно вырос по сравнению с прошлым годом. Так, в 2015 г. в Казани к октябрю было зафиксировано всего 512 сделок, что почти на 30% меньше, чем в 2016-ом. А по Татарстану разрыв оказался еще более впечатляющим - более 40% .

Более того, если брать состояние рынка недвижимости, к примеру, в Москве – окажется, что казанские риэлторы осенью этого года имели гораздо больше работы, чем  их столичные коллеги. Причем активность начала разогреваться не только на первичном рынке (спрос на который, как уже говорилось, стимулировала ипотека с господдержкой и многочисленые скидки и акции от застройщиков), но и на «вторичке».

Аналитики объясняют такую ситуацию благоприятными тенденциями: цены на вторичном рынке снижаются, а ипотечные ставки практически сравнялись с показателями двухгодичной давности.

Практика риэлторов подтверждает сухие цифры статистики. Эксперты высказали мнения, несколько отличающиеся в деталях, но в общем и целом подтверждающие позитивные тенденции казанского рынка.

   Руслан Садреев, директор ЮА "Премьер", вице-президент Гильдии риэлторов РТ:

- Состояние рынка жилья в 2016 г. можно охарактеризовать как спокойное, никаких резких всплесков и падений не было. Мы не наблюдали  ажиотажного спроса, который в результате приводит к стагнации. Или, наоборот, существенного застоя, который, в конце концов, толкает  кривую спроса наверх.

По наблюдениям нашей компании и отзывам коллег-риэлторов из других агентств, год был не хуже, чем 2015-й. Может быть, по некоторым показателям даже лучше. Так, заметно увеличились продажи на рынке первичного жилья.

 

 

Вячеслав Егоров, директор ООО «Авангард-Риэлт», член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов:

- Люди, готовые приобрести недвижимость, будут всегда – спрос продиктован объективной потребностью. Другое дело, что в экономически нестабильной обстановке покупателей становится меньше – с рынка уходят инвесторы,  кто-то откладывает покупку до «лучших времен» и занял выжидающую позицию.

Таким образом, снижение покупательского спроса есть, а количество предложений, выставляемых на продажу, по сравнению с 2015 г. даже несколько увеличилось.  Такое несовпадение ведет к снижению общей активности – так сказать, к снижению «общей температуры по больнице». Но если мы берем какой-нибудь отдельный сегмент рынка, то можно наблюдать и оживление.

Яркий тому пример – новостройки. В течение года мы наблюдали довольно заметное увеличение активности на «первичке», чему способствовала господдержка ипотеки. И вот только сейчас на первичном рынке стало прослеживаться некое затишье, потому что ставки по «вторичке» пошли вниз, и в этом сегменте тоже стало происходить некое движение.    

 

  Олег Захаров, руководитель АН «Новостройки Казани»:

- К концу 2016 г. мы можем констатировать: год для недвижимости Казани был положительным, рынок начал постепенно восстанавливаться. Было много акций от застройщиков, что, в свою очередь, подстегнуло ипотеку.

По нашим наблюдениям, сейчас покупатели приобретают недвижимость в основном для проживания, для себя. Число покупателей, которые выбирают недвижимость как инструмент инвестирования, за 2016 г. сократилось. Однако вот сейчас,  к концу года можно отметить тенденцию: инвесторы постепенно начинают возвращаться.

 

 

Андрей Савельев, генеральный директор ООО "Ваш надежный риелтор и НЛБ", Президент Гильдии риэлторов РТ:    

- Первое, о чем нужно сказать: дно кризиса мы прошли, цены достигли своего самого низкого значения, и сейчас мы уже наблюдаем небольшое оживление. В первую очередь это касается ипотеки: сейчас процентная ставка уже вернулась на докризисную отметку.

Кроме того, мы наблюдаем, что начал увеличиваться спрос. Особенно это заметно на первичном рынке. На «вторичке» спрос тоже стал расти, хоть и не столь значительно. Такие выводы можно сделать, по крайней мере, по количеству посетителей в регистрационной палате.

 

 

Цены: есть ли предпосылки для роста?

По данным аналитической службы сайта Kazned.ru, средняя цена «квадрата» на первичном рынке в Казани на начало декабря составляла 62679 рублей. При этом дешевле всего в ноябре 2016 г. стоил квадратный метр в 3-комнатной новостройке в Московском районе –51870 рублей. Дороже всего «квадрат» на первичном рынке обходился покупателям 1-комнатных в Вахитовском районе -  82977 руб.

Квадратный метр «вторички» в среднем стоил 63097 рублей. При этом самая высокая цена была традиционно в престижном Вахитовском районе (79898 за «квадрат» в 1-комнатных), а самая низкая -  в «трешках» Кировского района (51283 тыс. рублей за квадратный метр).

Куда же двинется кривая цены далее? И будет ли движение вообще? Мы проанализировали мнения экспертов и пришли к неоднозначным выводам. Впрочем, в существующей ситуации есть смысл держаться все же в фарватере мнений местных аналитиков рынка недвижимости.   

Как говорят федеральные эксперты, росту стоимости «квадрата» мешает большое количество предложений на рынке и слабая платежеспособность населения: доходы россиян снижаются более полутора лет. Прирост доходов наблюдался лишь в октябре 2014 года. А уже в 2015-м году они упали на 4,3% по сравнению с показателями 2014 года, в текущем  2016-м – на 4,9% от 2015 года.

Часть экспертов рынка Татарстана, между тем, усматривает предпосылки для некоего движения цен в сторону увеличения. Другие аналитики если и не говорят об этом, то, по крайней мере, утверждают: причин для дальнейшего снижения цен нет, «дно» пройдено.

 

Андрей Савельев, генеральный директор ООО "Ваш надежный риелтор и НЛБ", Президент Гильдии риэлторов РТ:

- Цены пока вверх не пошли, но в ближайшее время это, я думаю, случится. Пока трудно спрогнозировать четко – когда. Некоторые аналитики говорят, что вот-вот – под конец года. Другие высказывают мнение, что вообще только на будущий год мы получим заметное увеличение спроса (а значит, и цен).

 

Руслан Садреев, директор ЮА "Премьер", вице-президент Гильдии риэлторов РТ:

- Цены на предложения на вторичном рынке жилья в этом году практически не снизились и остались на прошлогоднем уровне. Но это так называемые рекламные данные, т.е. цены на квартиры, указанные в объявлениях. Что же касается фактической цены, то она по сравнению с прошлогодней снизилась - примерно на 5%, а на некоторые сегменты - на 10%: понятно, что в процессе переговоров, если продавец видит заинтересованность покупателя - он даст хороший дисконт.

Но можно сделать единственное исключение в Казани – по части города в районе улиц Чистопольская и Сибгата Хакима. Вот здесь цены в 2016 г. росли, причем довольно существенно – на 10-15%. Объясняется это повышенным спросом на этот район: как правило, заинтересованные в покупке инвесторы, обращают внимание на самое раскрученное место. А это как раз и есть улицы Чистопольская и С.Хакима. Сегодня этот район является своеобразным центром туризма. Здесь находятся центры притяжения – аквапарк, развлекательные комплексы, набережная, Чаша: здесь можно просто погулять, проехаться на велосипеде по акватории Казанки, посетить ресторан или хоккейный матч и т. д. Да и транспортное разрешение здесь хорошее – из этой точки можно доехать до любого уголка Казани за 10-15 минут. Именно это порождает хороший спрос и, как следствие, рост цены.

Что касается первичного жилья, хотел бы отметить, что застройщики уходят на периферию,  места в обжитой части города заканчиваются. Тренд 2016 года – большие жилые комплексы на границах Казани (в частности,  Лаишевское направление, Пестречинский район): ЖК «Станция Спортивная», «Сказочный лес», «Южный парк» от застройщика «Сувар», «Царево Village»  от «Унистроя». Эти проекты демпингуют цены на первичном рынке Казани, и благодаря им цены на «первичке» не растут (исключая, как я говорил, район ул. Чистопольской – это отдельный «город в городе»).

Вообще же в этом году в Казани на первичном рынке можно было купить 1-комнатную студию до 30 «квадратов» в пределах 1,6-1,7 млн рублей – причем, заметьте, с чистовой (!) отделкой. С черновой отделкой  - за 1,4 млн рублей.

Если мы говорим о вторичном жилье, снижения цен в ближайшее время не будет – думаю, что они уже достигли своего «дна». И дальше остается только ожидать, что эта «закрученная пружина» когда-то выпрямиться – цены опять пойдут вверх.

 

Вячеслав Егоров, директор ООО «Авангард-Риэлт», член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов:

- В 2016 г. наибольшая активность наблюдалась в сегменте эконом-жилья. Но вообще, должен отметить: по моему мнению, вне зависимости от сегмента, продажи идут в тех проектах, где цена по сравнению с аналогами ниже. Все-таки ключевой фактор спроса – это цена. У покупателя сегодня есть выбор, а значит, он будет брать то, что дешевле, тем более что сегодня в Казани проекты одного и того же класса не сильно отличаются друг от друга. 

На примере нашей работы могу сказать: в проектах с хорошими ценами квартиры продаются очень быстро – можно найти покупателя за два-три дня, чего не было раньше. Объясняется это просто: пару лет назад объекты одного класса стоили примерно одинаково, сейчас же покупатель имеет выбор. При этом с учетом инфляции в долларовом пересчете квартиры, оставаясь в той же цене, по сути, серьезно подешевели. Прибавьте сюда еще и некоторое рыночное снижение рублевой цены. Поэтому говорить о том, что цены в 2017 г. будут снижаться, вряд ли возможно. Просто цены, которые указываются в объявлениях о продаже и, как правило, бывают завышены, станут ближе к реальным. Спрос диктует цены. И те продавцы, у которых мотивация серьезная, будут снижать рекламные цены до уровня тех цен, по которым сегодня квартиры пользуются спросом.

 

Ипотека: ставки постепенно уравниваются

Тенденции ипотечного кредитования в стране сейчас таковы, что эксперты заговорили о возможном выравнивании размера ставки для первичного и вторичного рынка. Часть аналитиков считает, что в 2017 году обычная ипотека может стать даже дешевле льготной. И подтверждения этим прогнозам выглядят весьма убедительно.

Прежде всего, мы задались вопросом о том, как поведет себя рынок, если  государственная поддержка ипотеки в 2017 г. будет отменена. И есть ли альтернатива столь мощному драйверу рынка недвижимости?

Как оказалось, в конце 2016-го весть о возможной скорой «кончине» господдержки уже не является психологическим  стимулятором спроса, как это было в начале года. Потенциальные заемщики видят, что сегодня можно найти ипотечный продукт с весьма привлекательными условиями - ставки резко снизились в сентябре-октябре уходящего года.

Текущий уровень ставки  - около 12% при ключевой ставке 10%  - уже понизил банковскую маржу до минимальных значений. Однако повысить ставки после сворачивания программы субсидирования государством ипотеки некоторые банки могут только исключительно в качестве психологического эффекта –  и не выше 0,5 процентного пункта.

Более того, уже сейчас в рамках маркетинговых акций  ставки максимально приближаются, а в ряде случаев оказываются ниже субсидированных на первичном рынке.

При этом надо понимать, предупреждают аналитики, что удешевление рыночной ипотеки до льготного уровня не приведет к взрывному росту спроса на квартиры, даже если застройщики постараются снизить ставки еще на пару процентов в рамках собственных программ. Основным критерием доступности жилья для покупателей является его стоимость, а не ставки по кредитам.

Казанские эксперты, в свою очередь, поделились своими наблюдениями за тенденциями на местном рынке и выводами, которые они сделали на их основании.

 

Вячеслав Егоров, директор ООО «Авангард-Риэлт», член Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов:

- Государственная поддержка ипотеки на первичном рынке оттянула в этот сегмент большую часть покупателей. Сейчас же наблюдается тенденция, что люди начали переключаться на «вторичку». Некоторые крупные банки сегодня предлагают такие ипотечные программы, по условиям которых процентная ставка получается даже выгодней, чем при ипотеке с господдержкой. 

Это приведет к тому, что покупатели вновь вернутся на вторичный рынок. В общем и целом спрос не снизится, просто произойдет перераспределение интересов. Нам, риэлторам, это даже более интересно  

 

Андрей Савельев, генеральный директор ООО "Ваш надежный риелтор и НЛБ", Президент Гильдии риэлторов РТ:

- Даже если субсидированную ипотеку в 2017 г. отменят, то это никакого существенного влияния на рынок не окажет. Во-первых, уже сегодня коммерческая ипотека практически сравнялась по ставкам с субсидированной: для примера, в Казани ипотека с господдержкой на первичном рынке выдается сейчас со ставкой в 11-12%, а ставки по коммерческой ипотеке сегодня – 12,1-12,6%. Как видим, разница между ними – какие-то полпроцента. А в следующем году эта разница сократится еще сильнее. Я не исключаю, что она может вообще сравняться, а то и ниже уйти.

 

Руслан Садреев, директор ЮА "Премьер", вице-президент Гильдии риэлторов РТ:

- Отмена господдержки, которая может произойти в 2017 г., не станет каким-то существенным «камнем преткновения» или причиной краха рынка недвижимости. Сегодня мы видим, что и застройщики, и банки, и сами покупатели недвижимости адаптировались к ситуации. Мы сейчас не живем в «кризисное время», как это было в 2008-2009 годах (и все ожидали, что через полгода кризис закончится – что, собственно, и случилось). Ситуация  2015-2016  годов – это экономическая реальность, которая продлится годы и годы, и надо к ней приспосабливаться.

Поэтому процентная ставка в ипотечном кредитовании потихоньку снижается. Сами банки начали ее снижать, даже несмотря на то, что ЦБ сохраняет ключевую ставку на прежнем уровне. Причем по «вторичке» банки сегодня предоставляют ипотеку по некоторым продуктам со ставкой порядка 12- 12,5% - и это ведущие банки России. Что уж тут говорить о господдержке (заметим, по «вторичке» её и не было)! Более того, по «первичке» сегодня застройщики могут договориться с банком о снижении ипотечной ставки до 8,9%. Ну, будет без поддержки государства у них ставка в 9-10% - разница не существенная, все равно люди будут покупать квартиры.

Когда ипотечные ставки для вторичного рынка и новостроек практически уже сравнялись и составляют 10-12% - причин для кризиса ипотеки нет. Это иностранцы не готовы к такой цифре, а наши люди эту ставку считают чуть ли не подарком.

 

Алена Мартынец

фото: depositphotos.com

Похожие новости

Последние новости