Вернулась ли коммерческая недвижимость в 2011 году на докризисный уровень?

13.12.2011 11:00
По прогнозам экспертов, к концу 2011 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Росси может превысить предыдущий прогноз, и составить 8,5 миллиарда долларов, вместо ожидаемых ранее миллиардов долларов. Однако, что касается Казани, говорить о возвращении ситуации в секторе коммерческой недвижимости на докризисный уровень пока преждевременно.
Оживление продолжается

На основании исследований международной консалтинговой компании «Cushman & Wakefield», в России за первое полугодие 2011 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысил аналогичный показатель прошлого года на 3,5%, и достиг уровня в 4,13 млрд. долларов.

Во втором квартале более чем в четыре раза инвестиции превысили аналогичный показатель первого квартала, а точнее на 27%, составив 1,87 млрд. долларов за первый и около 2,3 млрд. долларов, соответственно, за второй кварталы. В этом году впервые с 2007 года инвестиции в торговую недвижимость вышли на первое место.

По итогам первого полугодия 2011 года, 35% от общего объема инвестиций пришлось на офисный сегмент, 25% – на долю торговой недвижимости, а 26% – гостиничной, 7% - складской, и столько же на долю сегмента многофункциональной недвижимости. По итогам третьего квартала 2011 объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос уже на 50% до 5,2 млрд. долларов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост эксперты связывают с оживлением рынка – стали совершаться сделки, которые находились в режиме ожидания несколько лет. Аналитики не исключают, что при сохранении темпов рынок может вырасти до уровня докризисных показателей.

«Стрит-ритейлу» кризис нипочем

В Казани же достичь значений 2007 года на рынке коммерческой недвижимости пока не удалось, хотя наблюдается явное оживление после двух лет спада. В нашем городе на фасадах недостроенных зданий все чаще стали встречаться объявления о продаже. На первых этажах жилых домов открываются новые магазины, аптеки, офисы банков, суши-бары. Однако, несмотря на оживление спроса, сегодня многие арендодатели остаются на тех арендных ставках, о которых удалось договориться во время кризиса, до которого они росли. Резкое падение спроса, снижение грузопотоков и доходов арендодателей привели к снижению стоимости аренды и заморозке строительства новых объектов. Однако в кризис наблюдалось увеличение спроса на помещения на первой лини, так называемый «стрит-ритейл».

До кризиса же, в период бума торговых центров, рынок «стрит-ритейла» считался неперспективным, а с наступлением «тяжелых времен» количество операций по вводу новых крупномасштабных объектов коммерческой недвижимости практически свелось к нулю, при этом спрос на помещения на первых этажах домов на первой линии не снижался.

Эксперты считают главным фактором проходимость места. С развитием рынка торговой недвижимости изменились многие направления потоков покупателей, с рынков большинство ушло в торговые центры. С некоторых улиц, например, с Московской и Баумана, сошли на «нет» потоки, популярные 10-15 лет назад.

В спальных районах города с большой плотностью населения ситуация иная. До кризиса спрос на такие помещения был волнообразным. Одними из первых заметный ажиотаж на рынке обеспечили салоны сотовой связи, затем были игровые салоны, суши-бары. Сейчас волн по-прежнему нет, но цены уже вернулись на докризисный уровень. Спрос на квартиры на первых этажах домов на первой линии дополнительно подогревают слухи, что к концу 2011 г. могут быть приняты поправки в жилищный кодекс, запрещающие переводить помещения из жилого фонда в нежилой.

По словам риэлторов, в настоящее время такое жилье активно скупается, ведь первая линия всегда ей останется, если только не будет кардинально новой концепции застройки микрорайонов и изменений дорожной сети. Поэтому цены на такие квартиры выросли на 20-30% даже по сравнению с 2007 годом. В основном, их приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду.

Офисный сектор пострадал больше всего

На рынке офисной недвижимости пока еще не закончился так называемый « рынок арендатора» - возможности компаний выбирать место размещения на выгодных условиях и гибкости арендодателя, чтоб помещения не пустовали. Постепенно восстанавливается и рынок качественной торговой недвижимости. Риэлторы рассказывают, что сейчас стал появляться интерес у крупных операторов к помещениям больших площадей на первых-вторых этажах торговых центров, уже сейчас в Казань готовы прийти около 15-20 западных торговых брендов.

Мнение экспертов сходится в том, что от кризиса больше всего пострадал рынок офисной недвижимости. И хотя спрос на офисные помещения растет, сегодня он еще не восстановился спрос до уровней конца 2007 – начала 2008 годов. Если раньше, во время кризиса, арендаторы из больших помещений переезжали в малые, то теперь — наоборот. Многие из невостребованных ранее площадей вновь начали пользоваться спросом и заполняться. Однако ни по количеству сделок, ни по суммам, рынок еще не вернулся на докризисный уровень. Эксперты считают, что региональный офисный рынок начинает постепенно восстанавливаться, несмотря на минимальное взаимодействие игроков в Казани. Они ожидают повышения активности, однако необходимо понять, насколько готов рынок к появлению новых качественных офисных объектов и на каких арендаторов стоит делать ставку.

Количество не значит качество

Сегодня наблюдается значительный рост интереса инвесторов к казанскому рынку коммерческой недвижимости. Востребованная коммерческая недвижимость – это представительные и комфортные помещения вблизи крупных магистралей, с необходимым количеством парковочных мест и системой безопасности. Во многом по причине дефицита площадей нужного качества центр деловой активности стал перемещаться из исторической части города на периферию. Наряду с характеристиками и структурой рынка коммерческой недвижимости, аналитики считают важным оценивать инвестиционную привлекательность и ситуацию в регионе. По их мнению, основными барьерами для бизнеса в Татарстане является конкуренция в теневом секторе, затрудненный доступ к финансированию и высокая ставка налогообложения. Однако для ведения бизнеса в Татарстане уровень важности этих факторов ниже, чем в целом по России.

В преддверии Универсиады наш город активно застраивается, принципиально меняются транспортные потоки, происходит серьезное смещение приоритетов в выборе объектов. Интересом пользуются здания, находящиеся вблизи крупных магистралей, обеспечивающих высокий трафик движения. Однако, высокая обеспеченность площадями не означает, что количество переходит в качество. В Казани существуют безграмотно построенные объекты на фоне прежней активности арендаторов в докризисные годы. На перенасыщенном рынке отсутствие продуманной концепции и даже элементарной парковки привело к пустующим в этих зданиях помещениям и убыточности таких проектов.

Татьяна Линькова, директор АН «РЕАЛИТ» рассказывает, что в этом году был сдан торгово-офисный комплекс на ул. Пушкина, которым многие клиенты интересовались, но покупать помещения там боялись из-за проблем со сдачей объекта. По ее словам, к продаже, в основном, сейчас предлагаются нежилые помещения на 1-х этажах в сданных домах, с черновой отделкой в основном в Вахитовском, Ново-Савиновском, Советском, Кировском и Авиастроительном районах. В Московском районе таких помещений немного. Цены на помещения, расположенные на 1-х линиях «зашкаливают». Однако это не мешает спросу, которым в основном по-прежнему пользуются помещения в «проходных» местах, на 1-й линии, 1-м этаже, площадью от 60 до 300 квадратных метров.

Многие вкладывают деньги в нежилой фонд с целью сохранить свои деньги и получать прибыль от сдачи в аренду. Что касается арендаторов, в этом секторе Татьяна Линькова наблюдает рост спроса на помещения складские, производственные и торговые. От каких либо прогнозов воздерживается, хотя многие ее клиенты настроены пессимистично относительно того, что кризис миновал.

Изольда Кологреева, директор АН «АРЧЕРИ», считает, что за этот год в Казани появилось большое количество новых объектов коммерческой недвижимости. Сейчас Казань – огромная строительная площадка, впереди Универсиада и объектов, как жилой, так и коммерческой строится много по всему городу.

Цена арендной ставки, конечно, зависит от предлагаемых опций, сейчас огромен выбор как дорогих помещений со всевозможными дополнительными услугами как парковка, интернет, телефон, уборка офисов, возможностью пообедать, организовать корпоративные мероприятия с залами и комнатами для переговоров, так и недорогих, более простых вариантов. Она считает, что рынок развивается, потому что есть спрос и наоборот, спрос заставляет развиваться рынок, все находится в динамике и развитии. Сектор арендаторов множится и растет, он расслоился по финансовым возможностям на тех, кто может позволить себе хорошие дорогие офисы, и тех, кто не хочет тратить денег на аренду. Если у людей появляется возможность купить себе офис, они покупают, привлекая ипотечные средства, потому что, в результате, платят за уже "свое" в будущем, помещение.

Нк, подготовила Ольга Раскина

Похожие новости

comments powered by HyperComments

Последние новости

Долг по платежам за жилищно-коммунальные услуги в РТ к ноябрю составил более 5 млрд рублей. При этом собираемость платежей на данный момент по республике составляет 99%.
4 часа назад
Мэрия Казани отдаст в аренду два земельных участка под парковки. Извещение об аукционе опубликовал Комитет земельных и имущественных отношений.
3 часа назад
Построить вокруг дерева потрясающий стеклянный дом архитектор Айбек Алмасов задумал еще 4 года назад, однако реальная возможность воплотить проект появилась только сейчас.
4 часа назад